Formalności przed zakupem działki

Wybór odpowiedniej działki pod budowę wymarzonego domu wiąże się ze sprawdzeniem wszystkich jej właściwości, a także weryfikacją planu zagospodarowania przestrzennego oraz wglądem w sytuację prawną nieruchomości. Kupno działki budowlanej jest więc procesem, który wymaga od Inwestora zaangażowania i poświęcenia czasu, ale nagrodą za włożony trud będzie możliwość realizacji wymarzonego domu. Dokładne przeanalizowanie wszystkich aspektów związanych z zakupem działki minimalizuje ryzyko napotkania nieoczekiwanych trudności, które mogłyby wpłynąć na koszty lub wydłużyć proces budowy. W tym artykule przeczytasz o tym, na co zwrócić uwagę na etapie poszukiwania działki i co należy sprawdzić przed kupnem działki budowlanej. Dowiesz się, dlaczego w pierwszej kolejności warto poznać ustalenia MPZP lub decyzji o WZ, a także jakie informacje zawiera księga wieczysta i jakie korzyści niesie jej sprawdzenie przed zakupem działki. 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) stanowi kluczowy dokument dla każdego Inwestora i osoby planującej zakup działki pod budowę. Jest to dokument uchwalany na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który po uchwaleniu przez Radę Gminy staje się prawem lokalnym. Zrozumienie znaczenia i ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego jest kluczowe z punktu widzenia każdego procesu inwestycyjnego i umożliwia prawidłowe zaplanowanie inwestycji. MPZP określa, jakie działki mogą być zabudowane, jakiego rodzaju budynki można na nich wznosić, a także jakie są dopuszczalne parametry inwestycji, w tym wysokość, intensywność zabudowy, czy minimalna powierzchnia biologicznie czynna. W MPZP mogą znajdować się wytyczne w zakresie szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, bądź geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokości kalenicy, czy układ połaci dachowych). 

Znajomość MPZP jest więc niezbędna do określenia, czy i w jaki sposób można będzie zrealizować planowaną inwestycję na danej działce. Plan miejscowy wskazuje, czy teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, usługową, przemysłową czy też inną. Dzięki temu Inwestor może odpowiednio dostosować swoje plany budowlane do obowiązujących regulacji na danym terenie. Znajomość MPZP jest więc fundamentalna dla każdej decyzji związanej z zakupem działki i planowaną na niej zabudową.

Przed kupnem działki warto sprawdzić, czy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, znajdują się informacje dotyczące planowanych inwestycji w sąsiedztwie danej działki, które potencjalnie mogą być uciążliwe dla mieszkańców. Warto zweryfikować, czy w pobliżu planowane są obiekty przemysłowe, warsztaty samochodowe czy linie wysokiego napięcia, co może być istotne dla kwestii kupna działki dla planowanej inwestycji. MPZP może również określać m.in. rozwój infrastruktury drogowej, takiej jak trasy szybkiego ruchu czy autostrady, co może wpływać na przyszłe warunki życia i wartość nieruchomości.

Jeżeli działka jest objęta MPZP, w którym dopuszczono zabudowę, to jest to dla Inwestora informacja, że będzie mógł ubiegać się o pozwolenie na budowę domu na tej działce.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: EXTRA250

KOD: EXTRA250

KOD: EXTRA250

---

Zobacz więcej projektów

Co zrobić, gdy działka nie jest ujęta w MPZP? W sytuacji braku MPZP, Inwestor planujący zakup działki i budowę na niej budynku może wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Ta decyzja  podaje wszystkie warunki, jakie musi spełnić planowana zabudowa oraz inne istotne informacje, dotyczące zagospodarowania działki. Jest to dokument decydujący o tym, czy i w jaki sposób będzie można na niej realizować planowaną budowę. Pozwala ustalić, czy planowana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego, może także definiować różne parametry architektoniczne przyszłej zabudowy, w tym kwestie takie jak: wysokość i szerokość elewacji frontowej budynku, kształt dachu, a także wskaźniki urbanistyczne w tym np.: stopnień zabudowy, wielkość powierzchni biologicznie czynnej.

Z punktu widzenia Inwestora, planującego zakup działki nieobjętej MPZP w celu zabudowy, decyzja WZ jest kluczowa, ponieważ bez spełnienia określonych w niej ustaleń, może okazać się, że realizacja konkretnego projektu budowlanego nie będzie możliwa. 

Aby uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy, nie jest konieczne posiadanie praw do tej nieruchomości, zatem każdy może wystąpić o ustalenie WZ dla dowolnego terenu. O wydanie tzw. "wuzetki" może więc wystąpić zarówno właściciel działki, ale również osoby np. zainteresowane kupnem działki i jej zabudową. W przypadku tej samej działki możliwe jest wydanie decyzji kilku różnym wnioskodawcom. Urzędy gmin zwykle dysponują gotowymi wzorami wniosków. Za złożenie wniosku należy uiścić określoną opłatę skarbową. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest odpowiednio przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. 

Podsumowując, przed zakupem działki budowlanej należy zweryfikować ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku jego braku złożyć wiosek o wdanie decyzji WZ, który będzie podstawą dla planowania i realizacji inwestycji.

Zdarzają się sytuacje, że pod realizację planowanej inwestycji rozważamy zakup atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów, które są klasyfikowane jako rolne. Co należy zrobić w takiej sytuacji, gdy działka, którą zamierzamy kupić, nie jest klasyfikowana jako działka budowlana?  Jak i kiedy można przekształcić działkę rolną w budowlaną? Proces niestety może okazać się długotrwały. Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną obejmuje dwa główne etapy. Pierwszym z nich jest zmiana przeznaczenia działki, która wymaga dostosowania lub zmiany obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Postępowanie zmiany przeznaczenia działki prowadzone jest w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, co jest możliwe, zwłaszcza gdy działka ma niską przydatność produkcyjną lub jest nieużytkiem, co wynika z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Jeśli działka nie jest objęta MPZP, procedura staje się prostsza. Wówczas, wystarczy złożyć wniosek o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy, popularnie zwaną „wuzetką”. Ta decyzja określi, w jakim zakresie będzie można działkę zabudować, jakie budynki można na niej wznosić, ich wysokość czy inne parametry związane z planowaną inwestycją. Aby zwiększyć szanse na uzyskanie WZ, warto przed zakupem działki sprawdzić jej dostęp do drogi publicznej i inne istotne uwarunkowania, które mogą wpłynąć na pozytywne rozpatrzenie wniosku. Jedną z kluczowych informacji jest jej klasa bonitacyjna – określająca jej przydatność na cele rolnicze. Klasy gruntu od R I-III, są chronione Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jedynie w wyjątkowych sytuacjach mogą zostać objęte decyzją o Warunkach Zabudowy. Są to jednak sytuacje precedensowe. Działki o takiej klasie wymagają uzyskania zezwolenia  na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, a wcześniej zgody na wykorzystanie gruntów rolnych na cele nierolne – takie postępowanie może być prowadzone jedynie w procedurze planistycznej, a nie „wuzetkowej”.

Przy zakupie działki budowlanej ważne jest poznanie wszelkich aspektów związanych z jej stanem prawnym, geograficznym i planistycznym. W tym kontekście Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB) stanowi cenne źródło informacji, które może wpłynąć na decyzję o zakupie.

W Ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne można znaleźć definicję pojęcia: ewidencji gruntów i budynków (kataster nieruchomości) – i w rozumieniu przepisów ustawy jest to: "jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami".

Na podstawie informacji w tej bazie można zidentyfikować daną nieruchomość oraz jej właściciela. 

Tak więc w systemie prowadzonym przez Państwową Ewidencję Gruntów sprawdzimy:

• położenie, przebieg granic i powierzchnię działki,
• obręb ewidencyjny oraz nazwę jednostki ewidencyjnej,
• rodzaj użytków gruntowych z określeniem powierzchni i konturów użytków oraz klasy bonitacyjnej dla gruntów rolnych i leśnych,
• położenie budynków, ich przeznaczenie i ogólne dane techniczne – jeśli działka jest zabudowana (w tym informacje o dostępie do drogi publicznej oraz o infrastrukturze technicznej, takiej jak uzbrojenie działki, co jest niezwykle przydatne przy ocenie możliwości i kosztów związanych z działką budowlaną i planowaną inwestycją,
• oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, 
• dane właściciela lub władającego nieruchomością (imię i nazwisko lub nazwę oraz miejsce zamieszkania lub siedzibę).

Informacje zawarte w ewidencji są jawne. Dostęp do danych z EGiB jest możliwy poprzez złożenie odpowiedniego wniosku w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta właściwym dla lokalizacji działki. Wniosek taki powinien być opłacony zgodnie z lokalnymi stawkami opłat skarbowych. Wypisy i wyrysy z ewidencji mogą być wydane każdej osobie lub instytucji, które uzasadnią swój interes prawny.

Wiedza uzyskana z Ewidencji Gruntów i Budynków może być decydująca dla oceny wartości nieruchomości oraz dla identyfikacji potencjalnych problemów lub ograniczeń, co jest niezbędne przed dokonaniem finalnej decyzji o kupnie działki. Dostęp do szczegółowych i aktualnych danych pozwala na lepsze przygotowanie do inwestycji i minimalizowanie ryzyka związanego z nabywaniem nieruchomości.

Księga wieczysta działki jest kolejnym źródłem wiedzy o sytuacji prawnej nieruchomości gruntowej, której nabyciem jesteśmy potencjalnie zainteresowani. Jest to oficjalny rejestr nieruchomości prowadzony przez sądy wieczystoksięgowe w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, który zawiera najważniejsze informacje dotyczące prawa własności oraz innych praw rzeczowych związanych z nieruchomościami. 

Księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla konkretnej nieruchomości, są więc związane z nieruchomościami, a nie z osobami właścicieli. W kontekście nowych inwestycji budowlanych lub przekształceń prawnych gruntów, które wcześniej nie były objęte rejestracją, istotne jest założenie księgi wieczystej. Jest to pierwszy krok do uregulowania stanu prawnego nieruchomości, co jest kluczowe dla przyszłych transakcji.

Dostęp do księgi wieczystej jest możliwy elektronicznie poprzez Centralną Bazę Danych Ksiąg Wieczystych, dostępną na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (sprawdź co to jest elektroniczna księga wieczysta?). Numer księgi wieczystej jest podstawowym identyfikatorem nieruchomości w systemie. Informacje na temat danej nieruchomości można także ustalić na podstawie adresu lub numeru działki. Z treścią księgi wieczystej może zapoznać się każdy, dlatego warto z tej opcji skorzystać przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie nieruchomości i tym samym zwiększyć bezpieczeństwo transakcji.

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:

Dział I – zawiera dane identyfikacyjne nieruchomości (położenie, powierzchnia, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej) oraz wpisy praw związanych z jej własnością ustanowione na korzyść tej nieruchomości (na przykład służebności gruntowe).

Dział II – w nim opisany stan prawny nieruchomości. Zawiera informacje o właścicielu lub współwłaścicielach nieruchomości, wieczystym użytkowniku lub współużytkownikach, wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności. Jest to kluczowe dla potwierdzenia, czy sprzedający rzeczywiście posiada prawa do nieruchomości, co zabezpiecza kupującego przed potencjalnymi problemami prawnymi po transakcji.

Dział III – zawiera informacje o ograniczonych prawach rzeczowych, takich jak służebności, użytkowanie wieczyste i prawo dożywocia, z wyjątkiem hipotek. Są to wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy praw osobistych i roszczeń (prawo najmu lub dzierżawy, odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego). Sprawdzenie tego działu pozwala na ocenę ryzyka związanego z obciążeniami, które mogą wpływać na wartość nieruchomości oraz możliwości jej wykorzystania.

Dział IV – w tej części zawarte są wpisy dotyczące hipotek, czyli obciążeń nieruchomości, które zabezpieczają określone wierzytelności pieniężne (najczęściej kredyty hipoteczne). Znajdziemy tu informacje o kwocie hipoteki i walucie, w jakiej jest wyrażona, terminie zapłaty wierzytelności i wierzycielu, na rzecz którego hipotekę ustanowiono. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją ona jest własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela.

Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się jej akta, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.

Osoba sprzedająca działkę powinna okazać nabywcy aktualny odpis z księgi wieczystej. Warto jednak samemu ją przejrzeć przed podpisaniem aktu notarialnego, ponieważ może się zdarzyć, że od daty sporządzenia okazanego odpisu zmienił się stan prawny nieruchomości. Notariusz sporządzający umowę kupna-sprzedaży także sprawdza treść księgi – najlepiej, aby to zrobił w dniu zawarcia umowy.

Niektóre prawa nie muszą być dla swej ważności ujawniane w księdze, dlatego w akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości powinno się znaleźć oświadczenie sprzedającego, że stan wpisów w księdze wieczystej do chwili obecnej (daty zawarcia aktu notarialnego) nie uległ zmianie, a nieruchomość jest wolna od wszelkich (lub wszelkich innych – jeśli nieruchomość jest obciążona) ograniczonych praw rzeczowych, praw i roszczeń osób trzecich oraz zadłużeń, niezależnie od ich ujawnienia w księdze wieczystej.

Księgi wieczyste są objęte tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli nawet okaże się, że kupiliśmy działkę od osoby nieuprawnionej, która nie była jej faktycznym właścicielem, ale w księdze figurowała jako właściciel, to i tak nieruchomość jest już nasza.

Księgi można przeglądać w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości w obecności pracownika sądu. Jest to bezpłatne. Aby otrzymać księgę, musimy znać jej numer, który powinien nam podać właściciel działki. Jeśli tego nie zrobi, to możemy uzyskać go w wydziale geodezji miejscowego starostwa.

Przeglądając księgę, należy zwrócić uwagę, czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Oznacza to, że zastana przez nas sytuacja może w najbliższym czasie ulec zmianie. Nieaktualne dane są w księdze zaznaczone kolorem czerwonym.

Potwierdzeniem zakupu działki jest akt notarialny, który powinien być sporządzony przez notariusza. Po zawarciu umowy kupna-sprzedaży konieczne jest zgłoszenie nabycia własności do właściwego urzędu skarbowego, co wiąże się również z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z prawem, każda transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać również zarejestrowana w urzędzie miasta lub gminy, co finalizuje proces zmiany właściciela działki w oficjalnych rejestrach.