Pozwolenie na budowę domu

Aby z powodzeniem rozpocząć realizację budowy swojego wymarzonego domu, potrzebujesz uzyskać z urzędu formalne pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego. Pozwolenie wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli Starostwo Powiatowe. Procedura ta nie jest skomplikowana, wymaga jedynie zgromadzenia kompletu dokumentów oraz złożenia ich w odpowiednim organie administracji architektoniczno-budowlanej. Poniżej przedstawiamy ścieżkę postępowania do uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Już teraz zapoznaj się z najważniejszymi kwestiami, a całą procedurę przeprowadzisz sprawnie i bezproblemowo. Z artykułu dowiesz się m.in.: kto wydaje pozwolenie na budowę, jaki zestaw dokumentów należy dołączyć do wniosku, a także ile się czeka na pozwolenie na budowę.

Wniosek o pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę to jedna z form postępowania administracyjnego, na podstawie której można rozpocząć budowę domu. Starając się o pozwolenie na budowę domu Inwestor musi przejść pełną ścieżkę formalną, która zaczyna się od przygotowania kompletu dokumentów (projektu architektoniczno - budowlanego, projektu zagospodarowania działki wraz z jego opisem, wymaganych opinii, uzgodnień i pozwoleń) oraz stosownego wniosku.

Istnieją dwie formy postępowania administracyjnego, umożliwiające rozpoczęcie budowy:

uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego,
zgłoszenie zamiaru budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Od czerwca 2015 r., po nowelizacji Prawa budowlanego, w Polsce obowiązuje dodatkowo druga forma postępowania administracyjnego, umożliwiająca rozpoczęcie budowy na podstawie zgłoszenia tego faktu we właściwym urzędzie. Jednak nie każdy obiekt można budować na podstawie zgłoszenia budowy. Aby skorzystać z tej procedury muszą być spełnione konkretne założenia, o których szerzej piszemy w artykule: „Dom bez pozwolenia na budowę”.

Procedura pozwolenia na budowę oraz procedura zgłoszenia wymagają przygotowania kompletnej, takiej samej dokumentacji projektowej i złożenia jej do właściwego ze względu na położenie działki organu administracji architektoniczno-budowlanej – Starosty. Wyjątkiem od tej zasady są miasta funkcjonujące na prawach powiatu, gdzie obowiązki te pełni Prezydent Miasta.

Pozwolenie na budowę dokumenty / Zgłoszenie budowy - dokumenty

Zarówno do urzędowego WNIOSKU O POZWOLENIE NA BUDOWĘ (formularz urzędowy) lub DRUKU ZGŁOSZENIA BUDOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO JEDNORODZINNEGO (formularz urzędowy) musimy dołączyć:

- 3 egzemplarze projektu architektoniczno - budowlanego z niezbędnymi uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (formularz urzędowy),
- od 1 stycznia 2020 r. wymaganym do wniosku o pozwolenie na budowę załącznikiem jest oświadczenie projektanta, dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia,
- decyzję o Warunkach Zabudowy (WZ),
- inne dokumenty wynikające z zapisów WZ lub MPZP, w przypadku obiektów usytuowanych na terenach szkód górniczych, terenach zmeliorowanych, terenach zamkniętych lub innych (np. Natura 2000) potrzebne są uzgodnienia lub postanowienie właściwego organu administracyjnego.

Co urzędnik sprawdzi, zanim wyda pozwolenie na budowę?

Wniosek o POZWOLENIE NA BUDOWĘ, po złożeniu w urzędzie, zostaje wpisany do rejestru, znajdującego się na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego i rozpoczyna się postępowanie administracyjne. Urząd sprawdza, czy planowana inwestycja może być zrealizowana na wskazanej przez Inwestora działce, a więc czy spełnia przepisy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego, które zawiera Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W przypadku braku uchwalonego MPZP - w decyzji o Warunkach Zabudowy. Weryfikacji zostają poddane załączone do wniosku dokumenty oraz to, czy zestaw ten jest kompletny.

Pozwolenie na budowę - postępowanie administracyjne

zanim zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i innymi ustaleniami,
niekompletny wniosek należy uzupełnić w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania; jeśli dokumenty we wskazanym terminie nie zostaną uzupełnione, wniosek zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia,
w sytuacji, gdy wniosek jest kompletny, organ podejmie działania sprawdzające i w terminie do 65 dni, licząc od dnia złożenia wniosku, powinien wydać stosowną decyzję, która staje się prawomocna po upływie 14 dni - to czas, jaki strony postępowania mają na wniesienie odwołania; Prawo budowlane określa dokładnie, kto wydaje pozwolenie na budowę i zgodnie z przepisami są to odpowiednio: starosta, wojewoda lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego; Inwestor zobowiązany jest wnieść opłatę skarbową za wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego - za wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego, który jest budynkiem jednorodzinnym, nie pobiera się opłaty skarbowej, natomiast niemieszkalna powierzchnia użytkowa (garaż) objęta jest opłatą 1 zł za każdy m2 powierzchni użytkowej, nie więcej niż 539 zł.

W pouczeniu do decyzji o pozwoleniu na budowę Inwestor może otrzymać także informację o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego.

Należy mieć na uwadze, że właściwy organ administracyjny może odmówić wydania pozwolenia na budowę w kilku przypadkach:

jeśli wykonywanie robót budowlanych, czyli rozpoczęcie budowy nastąpiło przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę — w takich przypadkach sprawa zostaje przekazana do prowadzenia przez właściwy nadzór budowlany,
jeśli Inwestor nie uzupełni braków w dokumentacji lub w załączonych dokumentach.

Dla porównania sprawdźmy, jak przebiega postępowanie administracyjne w przypadku, gdy budowa obiektu realizowana jest na podstawie procedury zgłoszenia, zgodnie z którą Inwestor składa odpowiedni wniosek o ZAMIARZE BUDOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO JEDNORODZINNEGO.

Zgłoszenie budowy - postępowanie administracyjne

Biorąc pod uwagę możliwość uzyskania prawa rozpoczęcia budowy na podstawie zgłoszenia budowy domu, należy odpowiednio opracować na mapie do celów projektowych, projekt zagospodarowania terenu działki, nie zapominając o obszarze oddziaływania projektowanego obiektu budowlanego. W projekcie budowlanym obszar oddziaływania obiektu określany jest przez projektanta posiadającego uprawnienia budowlane. Zasięg oddziaływania musi zamknąć się w granicach działki objętej zgłoszeniem i tym samym nie może ograniczać projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, czyli projektowanych obiektów budowlanych.

z chwilą złożenia zgłoszenia w Starostwie prowadzone jest postępowanie zgłoszeniowe, które kończy się milczącą zgodą (Starosta w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji), jest to sygnał, że można przystąpić do wykonywania robót;
w trakcie postępowania może zostać wydane postanowienie, nakazujące uzupełnienie brakujących dokumentów. W sytuacji, gdy dokumentacja nie zostanie uzupełniona wnoszony jest sprzeciw w formie decyzji;
w szczególnych przypadkach przewiduje się również możliwość nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę np. w przypadku, gdy obszar oddziaływania projektowanego budynku nie mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
w Biuletynie Informacji Publicznej zamieszczana jest informacja o braku wniesienia sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia;
na prośbę Inwestora może zostać wydane zaświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu.

Zgłoszenie budowy domu do 70 m2 powierzchni zabudowy

Na mocy nowelizacji ustawy Prawo budowlane, obowiązującej od 3 stycznia 2022 r. oraz zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na zgłoszenie można budować domy, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m2. Aby jednak skorzystać z tej uproszczonej procedury, budowany dom musi być wolno stojącym budynkiem jednorodzinnym, nie może mieć więcej niż dwie kondygnacje oraz obszar jego oddziaływania musi w całości mieścić się na działce, na której został zaprojektowany. Ponadto Inwestor zobligowany jest złożyć oświadczenia, w których potwierdza, że:

dom, który zamierza budować, będzie służyć zaspokojeniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych,
dołączona do zgłoszenia dokumentacja jest kompletna,
przejmuje odpowiedzialność za prowadzenie budowy, w przypadku gdy nie zatrudni kierownika budowy.

Inwestorzy budujący domy do 70 m2 powierzchni zabudowy zostali zwolnieni z obowiązku zatrudniania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Kierownik budowy jako osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia i wiedzę techniczną w takim przypadku jest zastąpiona przez Inwestora. Inwestor bierze na siebie odpowiedzialność za prowadzenie budowy własnego domu.
Wraz ze zgłoszeniem budowy domu do 70 m2 zabudowy, należy podać organowi nadzoru budowlanego termin rozpoczęcia robót budowlanych. Inwestor może rozpocząć prace zaraz po dostarczeniu zgłoszenia. Mimo że organ administracji jest wyłączony z możliwości sprzeciwu, to jednak zgłoszenie podlega analizie w zakresie spełnienia warunków koniecznych, które dają możliwość skorzystania z uproszczonej procedury (zasięg obszaru oddziaływania, wielkość i parametry budynku, konieczne oświadczenia).
Do obowiązków Inwestora należy także umieszczenie tablicy informacyjnej na ternie budowy, w celu ułatwienia kontaktu w momencie kontroli budowy lub w chwili innych, wymagających tego sytuacji.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

Zobacz więcej projektów

Jak długo trwa załatwianie pozwolenia na budowę

W sytuacji, gdy działka nie jest objęta ustaleniami MPZP, wówczas przed wystąpieniem z wioskiem o pozwolenie na budowę należy uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy. Należy przygotować w tym celu komplet dokumentów - kopię mapy zasadniczej, obejmującej teren inwestycji w skali 1:1500 lub 1:1000, przygotować charakterystykę budynku, a także uzyskać oświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów, składając odpowiednie wnioski w zakładzie gazowniczym, energetycznym oraz wodociągowym. Przed przygotowaniem dokumentacji w celu uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest także zamówienie w wybranym biurze geodezyjnym opracowania mapy sytuacyjno – wysokościowej do celów projektowych. Do wniosku o pozwolenie na budowę dołączyć należy projekt architektoniczno-budowlany. Należy pamiętać o konieczności wykonania adaptacji gotowego projektu domu. Adaptację wykonuje architekt, posiadający odpowiednie uprawnienia i polega ona na dostosowaniu gotowego projektu domu do miejscowych warunków działki. Projektant adaptujący wykonuje projekt zagospodarowania działki, zagospodarowania terenu, sprawdza zgodność z warunkami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkami Zabudowy, dostosowuje fundamenty do warunków gruntowo – wodnych oraz przystosowuje projekt do warunków lokalizacyjnych. W ramach adaptacji można również wprowadzić takie zmiany w projekcie domu, dzięki którym zostanie on optymalnie dopasowany do oczekiwań mieszkańców.

W kolejnym etapie należy złożyć przygotowane dokumenty wraz z wnioskiem do odpowiedniego urzędu, który formalnie ma 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu, jednak w szczególnych przypadkach termin ten może zostać wydłużony. Po weryfikacji dokumentacji urząd ustala strony postępowania administracyjnego, do których wysyła zawiadomienia o rozpoczęciu postępowania. Stroną postępowania mogą być właściciele sąsiednich nieruchomości, inni właściciele naszej działki, czy też jej wieczyści użytkownicy. Prawidłowe określenie granic obszaru oddziaływania jest wyjątkowo ważne — od niego zależy ustalanie stron postępowania.

Zanim pozwolenie zostanie wydane, każda ze stron może wnosić swoje uwagi, ma na to 14 dni od momentu otrzymania zawiadomienia. Ewentualne odwołania stron mogą wydłużyć procedurę. Ponadto, jeżeli urzędnik zauważy w złożonej dokumentacji jakieś braki lub nieprawidłowości, wówczas wysyła do inwestora odpowiednie wezwanie, określając termin, w którym te braki lub nieprawidłowości należy uzupełnić. Ten czas nie jest wliczany do ustawowych terminów.

W przypadku procedury zgłoszenia zasadnicza różnica polega na tym, że Inwestor nie musi czekać 65 dni na decyzję. Po złożeniu wniosku zgłoszenia urząd administracji architektoniczno – budowlanej ma 21 dni, aby wnieść ewentualnie swój sprzeciw.

Przed przystąpieniem do załatwiania formalności warto sprawdzić, ile kosztuje pozwolenie na budowę oraz jakie opłaty wiążą się z formalnościami w przypadku zgłoszenia. Najlepiej w tym celu skorzystać z informacji oraz aktualnych cenników, dostępnych na stronach internetowych poszczególnych urzędów oraz zakładów, w których będziemy pozyskiwać wyżej wymienione dokumenty.

Jak długo jest ważne pozwolenie na budowę?

Wydane przez urząd pozwolenie na budowę, podobnie jak zgłoszenie robót budowlanych ważne jest przez określony w prawie budowlanym okres. Ważność pozwoleń na budowę wynosi 3 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Zatem, jeżeli w ciągu 3 lat od tego momentu prace budowlane nie zostaną rozpoczęte, konieczne będzie ponowne uzyskanie pozwolenia na budowę. Formalnie, fakt rozpoczęcia budowy potwierdzony jest odpowiednim wpisem kierownika budowy do dziennika budowy. Analogicznie sprawa wygląda w przypadku, jeżeli budowa zostanie rozpoczęta, jednak z jakiegoś powodu roboty budowlane zostaną przerwane na okres 3 lat. Wówczas także konieczne jest ponowne uzyskanie nowego pozwolenia na budowę.

W przypadku zgłoszenia zamiaru budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego termin ważności również wynosi 3 lata, co oznacza, że o taki okres czasu inwestor może przesunąć termin rozpoczęcia budowy lub przerwać prowadzone już prace budowlane.

Czy można przenieść pozwolenie na budowę na inną osobę?

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na inną osobę jest możliwe, prawo budowlane dopuszcza taką ewentualność. Taka procedura ma zastosowanie w sytuacji, gdy planujemy kupić lub sprzedać dom, którego budowa została rozpoczęta. Wymagana jest odpowiednia zgoda osoby, która pierwotnie uzyskała decyzję oraz konieczne jest również, by osoba, na którą przeniesione będzie pozwolenie, zaakceptowała wszystkie postanowienia zawarte w decyzji.

Rozpoczęcie budowy

Po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę lub braku sprzeciwu w przypadku zgłoszenia zamiaru budowy, należy powiadomić organ nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia budowy (wnioski do pobrania na stronach odpowiedniego organu nadzoru budowlanego). Do wniosku należy dołączyć

oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi);
zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, potwierdzony zaświadczeniem wydanym przez tę izbę, z podanym w nim terminem ważności;
kopię uprawnień do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie;
oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego (dla inwestycji objętych nowelizacją Ustawy – Prawo budowlane obowiązującą od 19.09.2020r.).

Po spełnieniu tych warunków możemy przystąpić do realizacji swoich marzeń – budowy własnego domu.