Nasz Dom w jonatanach 2 (G2) - okolice Warszawy

Fundamenty i chude posadzki

Rozpoczynamy roboty pod koniec marca. Było na tyle sucho aby ciężki sprzęt wjechał na działkę.
Na początek sprytna mała koparka zdjęła humus i utworzyła pryzmę. W przyszłości ziemia ta przyda się do zakładania ogrodu a w czasie budowy będzie nam służyć za punkt obserwacyjny :)
Jodełka samosiejka na szczęście ocalała. 

Praca wre, geodeta tyczy budynek, ławy fundamentowe zostają wykopane. Powstaje stanowisko do produkcji belek zbrojenia. Grunt się nie usuwa więc ławy nie będą szalowane. Miejsce przejścia instalacji wodociągowej pod ławą fundamentową tworzone jest przed zalaniem fundamentów, żeby później nie kopać pod nimi. Przyjeżdża pompa, kilka gruszek z betonem i następuje zalanie ław fundamentowych.

Ściany fundamentowe zostają wybudowane z bloczków betonowych grubości 24 cm. Potem izolacje przeciwwilgociowa i cieplna (masa powłokowo-kauczukowa, folia fundamentowa, styropian Aqua 15 cm oraz folia kubełkowa PCV).

Wykonawca nawozi podsypkę piaskową i zasypuje fundamenty wewnątrz i obsypuje je na zewnątrz. Piasek znacznie lepiej przepuszcza wodę, zwykła ziemia się do tego zupełnie nie nadaje. Po raz pierwszy na działce pojawia się hydraulik i rozprowadza instalację kanalizacją w poziomie posadowienia. Potem wykonanie napowietrzenia kominka  Po zagęszczeniu piasku pod posadzki, rozłożeniu folii budowlanej, chude posadzki z betonu ("chudziak") zostają wylane. Osiągnęliśmy poziom zero.

Pozwolenie na budowę i inne formalności

Formalności radzę rozpocząć od zamówienia mapy do celów projektowych oraz opinii geotechnicznej, bo ich przygotowanie trwa i blokuje dalsze czynności.

Potem albo równolegle warto wystąpić o warunki przyłączenia wody, kanalizacji, gazu oraz prądu - w zależności od dostawcy medium wystarczy kopia mapy zasadniczej ze szkicem sytuacyjnym zrobionym własnoręcznie albo plan zagospodarowania wykonany przez architekta na podstawie mapy do celów projektowych. Polecam zapoznanie się z listą potrzebnych dokumentów do uzyskania pozwolenia na budowę we właściwym urzędzie oraz wizytę, aby potem nie było niespodzianek.

Można nie występować o pozwolenie na budowę i wybrać drogę zgłoszenia. Masymalny czas oczekiwania jest teoretcznie krótszy 30 zamiast 65 dni, ale jeśli brakuje dokumentu to czas nie jest zatrzymywany na czas uzupełnienia braków jak w przypadku pozwolenia na budowę, tylko się zaczyna liczyć znów od 0.

U nas pozwolenie na budowę zostało wydane po 8-dniach kalendarzowych. Potem uprawomocnienie decyzji, zgłoszenie rozpoczęcia robót w PIMB i można zaczynać!

Wybór Wykonawcy

Poszukiwania wykonawcy rozpoczęliśmy od wizyty na targach budowlanych, mieliśmy tam okazję porozmawiać z 3 firmami, dowiedzieć się o innych technologiach takie jak: keramzyt, prefabrykaty drewniane. Zdecydowaliśmy się jednak na budowę domu w technologii tradycyjnej.

Potem zaczęliśmy pytać znajomych, rodzinę o referencje, szukaliśmy ich też na forach w sieci. Jeszcze przed kupnem projektu wysłaliśmy zapytania do kilkunastu firm z prośbą o wstępną wycenę na podstawie samego linka do projektu. Część firm nie odpowiedziało. Cześć odpowiedzi była mocno szacunkowa - przygotowana "na kolanie", rozstrzał cenowy był bardzo duży.

Do kolejnego etapu zakwalifikowaliśmy 4 firmy, którym wysłaliśmy projekty do dokładnej wyceny obejmującej też konstrukcję budynku. Spotkaliśmy się w celu ich omówienia - skrajne propozycje zostały odrzucone. W ostatniej turze rozmów zostały dwie firmy. Przedyskutowaliśmy pozycje z największymi różnicami celem wyjaśnienia z czego one wynikają. W czasie negocjacji dostaliśmy porównywane rabaty. Wybraliśmy ofertę droższą, ale nie zawierającej ukrytych kosztów np:
- wytyczenie budynku przez uprawnionego geodetę 
- brak dopłat za kierownika budowy
- tynki droższe ale lepszej jakości bo nie wymagające już gładzi.
Takie podejście było uczciwsze według nas. Nie bez znaczenia była też komunikacja i podejście do klienta. 

Wizyta na dwóch zakończonych budowach, obejrzenie na własne oczy zbudowanych domów oraz spotkanie z klientami z przeszłego sezonu budowlanego, utwierdziło nas w wyborze.

Adaptacja projektu

W stosunku do oryginalnego projektu wprowadziliśmy następujące zmiany:
- zamknięcie kuchni - dodatkowa ścianka działowa między kuchnią(1/05) a salonem i jadalnią (1/04), przeniesienie zlewu spod okna na nowe miejsce koło kuchni,
- połączenie 2/06 i 2/07 w jedną ogólnodostępną garderobę - likwidacją ścianki działowej między 2/06 i 2/07 oraz drzwi pomiędzy 2/07 i 2/08,
- adaptacja pomieszczenia 2/10 na saunę z wejściem przez górną łazienkę 2/11 - wstawienie drzwi pomiędzy 2/10 a 2/11 oraz likwidacja drzwi pomiędzy 2/10 i 2/09,
- rezygnacja z 2 okien dachowych z pomieszczeń 2/07(powiększona garderoba ma już jedno okno) i 2/10(sauna okna nie potrzebuje).

​Ustaliliśmy z architektem, że dom będzie przysunięty do północnej granicy działki. Odległość domu od północnej granicy to 6m, odległość domu od ulicy to również 6m. Dzięki temu zwiększamy strefę rekreacyjną, która u nas będzie znajdowała się z boku domu od południa oraz za domem od wschodu.

Wybór projektu

Kupiliśmy działkę z wjazdem od zachodu. Projektów gotowych jest zdecydowanie mniej niż w przypadku działek o wjeździe od wschodu i północy.

Nasze kryteria wyszukiwania:
Typ domu: jednorodzinny
Ilość poziomów: z poddaszem użytkowym
Piwnica: bez piwnicy
Garaż: dwustanowiskowy
Rodzaj dachu: dwuspadowy
Dodatkowo: pokój na parterze, garderoba, spiżarnia, pralnia lub pomieszczenie gospodarcze

Tak jak w przypadku działki, oglądane projekty ocenialiśmy według następujących cech szczegółowych:

1.  Powierzchnia netto 120-150mkw
2.  Koszt stan surowy, im mniejszy tym lepiej
3.  Koszt gazu: EP(gaz)*powierzchnia, im mniejszy tym lepiej
4.  Wielkość kotłowni/pomieszczenia gospodarczego, im większa tym lepiej
5.  Wielkość garażu, im większa tym lepiej
6.  Wielkość gabinetu na parterze, im większa tym lepiej
7.  Wielkość salonu + jadalnia, im większa tym lepiej
8.  Wielkość kuchni, im większa tym lepiej
9.  Oddzielna kuchnia lub taka, która da się oddzielić od salonu/jadalni
10. Oddzielna spiżarnia
11. Oddzielna garderoba
12. Oddzielna pralnia
13. Strych lub czwarty pokój na poddaszu
14. Schody - dwubiegowe były naszym faworytem
15. Wyjście z pomieszczenia gospodarczego na ogród
16. Możliwość wygospodarowania miejsca na saunę
17. Ustawienie frontu względem stron świata
18. Uznaniowa ocena układu
19. Uznaniowa ocena wyglądu domu

Poszukiwania trochę trwały ale się udało! Wybór padł na Dom w Jonatanach 2 G2 z minimalnymi adaptacjami. Projekt idealnie wpisał się na naszą działkę i nasze oczekiwania. Zdecydowaliśmy się mimo, że metraż jest większy niż pierwotnie zakładany.

Wybór działki

Są dwie szkoły, jedna mówi że należy wybierać projekt domu do działki a druga, że działkę wybiera się do projektu wymarzonego domu.  W naszym przypadku najpierw kupiliśmy działkę, ale oglądając działki przeglądaliśmy też gotowe projekty domów, aby nie okazało się,że po kupnie działki, niestety nie uda się na niej postawić naszego wymarzonego domu, bo np. jedno z inwestorów wymarzyło sobie dom podłużny, a jego przecież nie da się postawić na wąskiej działce. Tak więc oglądając działki mieliśmy już w głowie zarys naszego przyszłego domu - minimalistyczna bryła na planie prostokąta, zwrócona dłuższym bokiem do drogi, nazywana wręcz przeze mnie stodołą - bez zbędnych elementów podnoszących koszt budowy domu i w przyszłości jego utrzymania(zbędne mostki cieplne). 

My w każdym razie jako kluczowe kryterium wyszukiwania ustawiliśmy dojazd do pracy komunikacją publiczną, najlepiej pociągiem, bo wtedy nie stoi się w korkach i nie ma problemów z parkowaniem. Najpierw działki szukaliśmy sami i nawet udało nam się coś ciekawego znaleźć. ale niestety ktoś nas ubiegł. Właścicielka po sprzedaży jednej działki nie chciała sprzedać kolejnej, bo czekała na lepsze ceny...
Potem skorzystaliśmy z pomocy pośrednika, bo ofert bezpośrednich jest jednak mało i często słyszeliśmy ceny z "kosmosu" - jednak pośrednik racjonalizuje cenę.

Oglądane działki ocenialiśmy według następujących cech:
1. Cena
2. Odległość od PKP
3. Odległość od przystanku komunikacji miejskiej
4. Dostęp do mediów
5. Jakość dojazdu na działkę
6. Ocena kształtu działki
7. Ocena ustawienia frontu domu
8. Atrakcyjność otoczenia
9. Ocena uznaniowa

Ranking zbudowałam w oparciu o przyjęte uznaniowo wagi dla powyższych cech. Spotkania z pośrednikiem odbywały się, aż udało nam się wybrać zdecydowanego lidera.

No i 4 listopada po około 6 miesiącach poszukiwań, kupiliśmy działkę, która nas urzekła. Oprócz powyższych cech był też moment wyjścia z samochodu i "tak to ta". Działka ma wjazd od zachodu ale komunikacja miejska i otoczenie przeważyło.

Początki

Drodzy! Ponad rok temu postanowiliśmy z partnerem że kupujemy działkę pod Warszawą i budujemy na niej własny dom. Ostatni rok był dla nas gigantyczną przygodą! Popełniliśmy trochę błędów, części udało nam się unikać dzięki radom życzliwych oraz wpisom na forach lub blogom takim jak ten. Dlatego też postanowiłam, że podzielę się naszymi doświadczeniami, może komuś to pomoże w wyborze projektu lub w samej budowie. My mieliśmy to szczęście że znaleźliśmy blog z budowy innej wersji naszego domu, był on i nadal jest skarbnicą wiedzy.

Składam od razu gigantyczne ukłony i podziękowania dla Pani Agaty https://www.archon.pl/blogi/2090/jak-solida-budowala-dom-naszych-marzen-dom-w-jonatanach-prefabrykowany

Tak więc zaczynamy...