Zgłoszenie budowy lub robót budowlanych - co to oznacza i kiedy jest konieczne?

Pięknie położona działka, a na niej komfortowy dom, wygodny garaż, wiata garażowa lub przestronne pomieszczenie gospodarcze to marzenie wielu Inwestorów. Aby te marzenia mogły się spełnić, niezbędne jest dopełnienie formalności wynikających z przepisów Prawa budowlanego. Kluczowe są więc pytania: co wymaga pozwolenia na budowę? Co wymaga zgłoszenia robót budowlanych? A także co nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia?

Ustawa Prawo budowlane definiuje wymogi w zakresie pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia budowy. Zawiera katalog obiektów i robót, przy których realizacji Inwestor może skorzystać z procedury: zgłoszenie robót budowlanych, pomijając obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Określa również szczegółowe wymogi dotyczące wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a kryterium dopuszczającym w tym wypadku zgłoszenie, jest zasięg obszaru oddziaływania budynku. Jeżeli mieści się on na działce lub działkach, na których został budynek zaprojektowany, uprawnia to Inwestora do skorzystania z szybszej procedury zgłoszenia budowy, pomijając wydanie decyzji o pozwoleniu.

Zastanawiając się nad dokładnym położeniem budynku na działce i zlokalizowaniem dodatkowego uzbrojenia terenu, wymagającego zachowania odpowiednich odległości od granic działki, należy mieć na uwadze ewentualne oddziaływanie naszej inwestycji na działki sąsiednie. Opracowaniem planistycznym, obrazującym zasięg obszaru oddziaływania, jest projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony przez projektanta. Stwierdzenie, czy obszar oddziaływania zamyka się na działce lub działkach objętych wnioskiem, znajduje się również w opisie do projektu zagospodarowania działki lub terenu. Tylko takie usytuowanie budynku i jego uzbrojenia, które nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza granice działki, a które przedstawi projekt zagospodarowania działki lub terenu, dopuszcza możliwość budowy na zgłoszenie robot budowlanych.

Zgodnie z definicją z ustawy: obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Obszar oddziaływania danej inwestycji określa w dokumentacji architekt, właściwy organ administracji może jednak dokonać weryfikacji zasięgu obszaru oddziaływania. Architekt przeprowadza analizę, czy i jaki wpływ będzie miała planowana inwestycja na sąsiadujące działki lub istniejącą, sąsiadującą zabudowę. W ocenie zakresu oddziaływania inwestycji projektant sprawdza: m.in.:

• ograniczenie naturalnego oświetlenia pomieszczeń, przewidzianych na stały pobyt ludzi, w budynkach znajdujących się na sąsiednich działkach,
• odległości ściany budynku od granicy działki sąsiedniej, związanej z przepisami ochrony przeciwpożarowej,
• właściwe odległości od granicy działki pozostałych zaprojektowanych na działce Inwestora elementów uzbrojenia i zagospodarowania terenu, takich jak: studnia, szambo, przydomowa oczyszczalnia ścieków czy zbiornik na gaz; nie zachowanie prawidłowych odległości od granicy tych elementów uzbrojenia, może ograniczać w użytkowaniu właściciela działki sąsiedniej i tym samym objąć tę działkę zasięgiem oddziaływania,
• inne wytyczne.

Jeśli dany projekt spełnia wszystkie przepisy, w tym ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a jego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce Inwestora, może on dokonać zgłoszenia, zamiast występować z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Zobacz gotowe projekty domów z kolekcji ARCHON+

Procedura zgłoszenia jest mniej skomplikowana niż procedura uzyskania pozwolenia na budowę. Zgłoszenie zazwyczaj trwa znacznie krócej niż uzyskanie pozwolenia. Procedura związana z wydaniem pozwolenia na budowę często wiąże się z udziałem w postępowaniu właścicieli działek sąsiednich, którzy mogą zapoznać się ze złożonym projektem i wnosić do niego ewentualne uwagi. Natomiast procedura zgłoszenia nie obejmuje możliwości udziału sąsiadów. Jednak warunkiem możliwości skorzystania z procedury zgłoszenia jest zamknięcie się obszaru oddziaływania na działce Inwestora.

W przypadku zgłoszenia Inwestor ma 3 lata na rozpoczęcie budowy. Po upływie tego okresu nie ma możliwości na przedłużenie ważności zgłoszenia, należy złożyć nowe zgłoszenie. W przypadku pozwolenia, jeśli budowa nie zostanie rozpoczęta w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja została wydana, wygasa ona z mocy prawa. Podobnie, jeśli prace budowlane zostaną wstrzymane na okres dłuższy niż 3 lata, decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, a kontynuację budowy można prowadzić po uzyskaniu nowego pozwolenia na budowę. Mimo iż z założenia zgłoszenie jest procedurą mniej skomplikowaną i wymagającą dokonania mniejszej ilości formalności niż pozwolenie na budowę, to trzeba wiedzieć, że nie dotyczy wszystkich inwestycji. A jedynie tych, które dopuszczają przepisy ustawy Prawo budowlane.

Prawo budowlane w Art. 29.1 wskazuje, że zgłoszenia wymaga między innymi budowa:

• wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
• wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora – specjalny tryb zgłoszenia,
• wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży oraz wiat o powierzchni zabudowy do 35 m² - przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;
• przydomowych ganków, oranżerii (czyli ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy założeniu, że łączna liczba tych obiektów na działce nie przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;
• wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², a także powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2 i jednocześnie rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m; w każdym z wariantów liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki;
• oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę,
• bezodpływowych zbiorników na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³,
• tymczasowych obiektów budowlanych, które nie są trwale połączone z gruntem i obiektów przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, jednak nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia robót budowlanych określonych w zgłoszeniu,
• instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczonych do zasilania gazowych instalacji w mieszkalnych budynkach jednorodzinnych,
• kanalizacji kablowej,
• zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach,
• stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowanych na obszarze Natura 2000,
• obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej.

Tutaj dostępna jest szczegółowa lista obiektów wymagających jedynie zgłoszenia.

Szczególnymi zasadami w procedurze zgłoszenia budowy objęte zostały jednorodzinne budynki mieszkalne o powierzchni zabudowy do 70 m2. Zgodnie ze zmianami w Prawie budowlanym i w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązującymi od dnia 3 stycznia 2022 r., budowa domu do 70m2 wymaga jedynie zgłoszenia budowy i podania organowi nadzoru budowlanego terminu ich rozpoczęcia. Zmiany wyłączają także możliwość sprzeciwu organu administracji architektoniczno-budowlanej do dokonanego przez Inwestora zgłoszenia budowy. W praktyce oznacza to, że budowę domu do 70m2 zabudowy będzie można rozpocząć od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia. Realizować w procedurze zgłoszenia można: wolno stojące budynki jednorodzinne do 70 m2 zabudowy, nie więcej niż dwukondygnacyjne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane. Budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Inwestora, bez konieczności ustanowienia kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy. W przypadku nieustanowienia kierownika budowy, Inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie całą budową. Organ architektoniczno-budowlany sprawdzi jednak, czy zgłoszenie spełnia kryteria upoważniające do zastosowania specjalnego trybu zgłoszenia, o których pisaliśmy wcześniej. Najczęściej weryfikowany jest zasięg oddziaływania określony na projekcie zagospodarowania działki.

Zobacz projekty domów do 70 m2 powierzchni zabudowy z kolekcji ARCHON+

Zgłoszenie należy złożyć zanim nastąpi rozpoczęcie robót budowlanych, a niezbędne dokumenty należy dostarczyć, analogicznie jak w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę, do właściwego organu administracji publicznej - do starostwa albo urzędu miasta na prawach powiatu. Formularz można uzyskać w urzędzie lub pobrać z jego strony internetowej. We wniosku należy określić rodzaj i zakres robót budowlanych, a także sposób ich wykonania, jak również wskazać termin ich rozpoczęcia.

W przypadku domów jednorodzinnych do wniosku zgłoszenia budowy należy dołączyć:

• trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu wykonanego przez projektanta, który posiada stosowne uprawnienia budowlane,
• trzy egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego w tym pozwolenia uzgodnienia i opinie, a także inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów prawa (np. w niektórych przypadkach może wystąpić konieczność uzyskania opinii konserwatora zabytków), - 
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku korzystania ze zmian legislacyjnych dotyczących budowy domu do 70 m2 powierzchni zabudowy dokumentami obowiązkowymi są:

• oświadczenie Inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
• oświadczenie Inwestora, że:
  a) przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
  b) dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna – w przypadku budowy.

Czytaj także: Dom bez pozwolenia na budowę. Sprawdź, kiedy można budować domy bez pozwolenia!

Złożone przez Inwestora dokumenty podlegają sprawdzeniu. Jeśli zgłoszenie ma braki, wówczas urząd wyśle do Inwestora postanowienie wzywające do ich uzupełnienia. Urząd poda w nim termin, w którym należy złożyć brakujące dokumenty. Jeżeli Inwestor nie uzupełni braków w dokumentacji, otrzyma decyzję o sprzeciwie wobec robót budowlanych wymienionych w zgłoszeniu. W przypadku, gdy zgłoszenie jest kompletne i spełnia wszystkie stawiane wymagania, urząd wyda tzw. „milczącą zgodę”. Do budowy Inwestor może przystąpić po upływie 21 dni od złożenia zgłoszenia, pod warunkiem, że organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. W przypadku domów do 70m2 o rozpoczęciu robót budowlanych decyduje data złożenia zgłoszenia.

Domy na zgłoszenie do 70 m2 można budować bez kierownika budowy, a także bez dziennika budowy. Należy jednak pamiętać, że podczas budowy obiektów tego typu i rozpoczęcia inwestycji, jaką jest budowa domu do 70 m2 zabudowy, należy zawsze pamiętać o wymaganych, wspomnianych wcześniej oświadczeniach. Oczywiście realizowany projekt musi być zgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub wymogami Warunków Zabudowy.

Dla pozostałych domów, realizowanych w procedurze zgłoszenia, nadzór i prowadzenie budowy przez kierownika jest obowiązkowe.

Prawo budowlane określa również na jakiej podstawie można rozpocząć budowę, nie zgłaszając jej i nie ubiegając się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Należy przy tym wiedzieć, jakich dokładnie inwestycji dotyczą te przepisy. W pozostałych przypadkach każda budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia.

Ustawa Prawo budowlane ustala katalog inwestycji, które mogą być realizowane na podstawie zgłoszenia lub bez pozwolenia i bez zgłoszenia. Są to wykazy inwestycji zamknięte i dla wszystkich pozostałych wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę Inwestor musi uzyskać, między innymi jeśli:

• inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko,
• inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000,
• w sytuacji, gdy roboty budowlane mają być wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków,
• budowa lub roboty budowlane będą wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.
• Inwestor może także złożyć wniosek o pozwolenie na budowę zamiast zgłoszenia robót budowlanych bez podania powodu swojej decyzji. Do wniosku o pozwolenie na budowę musi dołączyć odpowiednie dokumenty.

Niektóre inwestycje nie wymagają dołączenia do wniosku zgłoszenia budowy projektu budowlanego.

• zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3,
• oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę,
• tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu,
• przydomowe ganki, oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki,
• stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowane na obszarze Natura 2000.

• przebudowa niektórych obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budową, a wymagają zgłoszenia,
• przebudowa sieci gazowych oraz sieci elektroenergetycznych,
• remont budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – remont w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych,
• instalowanie na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających, o wysokości powyżej 3m,
• instalowanie krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego.

Inwestor może odwołać się tylko od decyzji o sprzeciwie na wykonanie robót budowlanych zawartych w zgłoszeniu budowy z projektem budowlanym. Odwołanie należy złożyć do urzędu, który wydał decyzję w terminie 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji.

W Art. 29.2 oraz 29.4 Ustawy Prawo budowlane wskazano także obiekty i roboty budowlane, które nie nie wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę oraz nie wymagają zgłoszenia budowy:

Wśród nich znajdują się m.in.:

• przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m²;
• obiekty małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych;
• ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m;
• przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m²;
• stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m² i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położone w całości na gruntach rolnych.
• obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;
• roboty budowlane polegające na przebudowie:
  a) budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych,
  b) obiektów, o których mowa w ust. 1 pkt 4–8, 10 i 14–29 oraz w ust. 2,
  c) polegającej na dociepleniu budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m,
  d) urządzeń budowlanych;
• roboty budowlane polegające na remoncie:
  a) obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu: – budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, – budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych,
  b) urządzeń budowlanych;
• utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Szczegółowy wykaz można sprawdzić w naszym artykule: Co można budować bez pozwolenia i zgłoszenia? Zmiany w prawie budowlanym 2020

 

Czytaj również:
Zmiany w prawie budowlanym 2020 i nowa forma projektu