Zmiany istotne i nieistotne w projekcie domu objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Wszystko, co musisz wiedzieć!

Budowa domu to z pewnością jedno z najważniejszych przedsięwzięć w życiu. Proces ten wymaga dokładnego planowania i uwzględnienia licznych czynników, które mogą wpływać na finalny rezultat. Jednym z najważniejszych jest wybór właściwego projektu domu, który wraz z pełną dokumentacją Inwestor załącza do wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach  zgłoszenia budowy. Jednak zdarzają się sytuacje, że dobrze zaplanowana budowa i projekt dostosowany do preferencji Inwestora, uwarunkowań działki i zapisów lokalnego prawa, mogą wymagać wprowadzenia zmian w trakcie realizacji. Czasami te zmiany są nieuniknione i wynikają z różnych okoliczności, zależnych i niezależnych od Inwestora. W takich sytuacjach ważne jest zrozumienie, które zmiany są istotne, a które są nieistotne w kontekście projektu domu, który uzyskał już pozwolenie na budowę lub zgłoszenie.

Prawo budowlane reguluje proces budowy w tym również istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego. Zmiany w zatwierdzonym projekcie domu są dopuszczalne, ale ich wprowadzenie wymaga zachowania odpowiednich procedur, które narzucają przepisy Prawa budowlanego. Konieczność wprowadzenia zmian może być wynikiem niedopatrzenia projektanta projektu indywidualnego lub projektanta adaptującego projekt gotowy lub też zmian w terenie, na którym leży działka Inwestora i jej otoczenia. Zmiany w zatwierdzonym projekcie to inne rozwiązania niż te, zastosowane w projekcie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem budowy. Zostają one poddane ocenie przez projektanta lub projektanta adaptującego i mogą zostać sklasyfikowane jako zmiany istotne lub nieistotne. Wprowadzenie zmian istotnych wymaga przygotowania projektu zamiennego.

W przypadku zmian nieistotnych projektant dokonuje właściwego wpisu do dziennika budowy, a budowa w oparciu o jego adnotacje może trwać nadal. Inaczej jest w przypadku wprowadzanie zmian istotnych. Inwestor musi wówczas wystąpić do odpowiedniego organu administracji o zmianę pozwolenia na budowę, dotyczącą tym razem projektu z nową, poprawioną dokumentacją.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: 350SWIETA

KOD: 350SWIETA

KOD: 350SWIETA

---

Zobacz więcej projektów

Niekiedy na którymś etapie budowy domu zdarza się, że pojawiają się okoliczności, które wymagają modyfikacji pierwotnych planów i zatwierdzonego już projektu budowlanego domu. Jak już zostało wspomniane, Prawo budowlane jasno wyszczególnia zmiany, które klasyfikuje jako zmiany istotne. Czym więc charakteryzują się poszczególnie zmiany i co wchodzi w ich zakres?

Zmiany nieistotne w projekcie budowlanym odnoszą się do modyfikacji, które nie mają znaczącego wpływu na ogólny charakter, konstrukcję budynku i funkcjonalność domu, w tym zmian w projekcie projektu zagospodarowania działki, terenu lub w projekcie architektoniczno – budowlanym. Oceny zmian i ich klasyfikacji, zgodnie z art. 36a. Ust.6. Prawa budowlanego dokonuje projektant. W przypadku gdy projektant uzna, że zmiany w projekcie są nieistotne, nanosi je na projekt, wykonuje odpowiednie rysunki i opisy, dołączając je do dokumentacji budowlanej. Nieistotne zmiany, dotyczące zatwierdzonego już projektu budowlanego, nie wymagają ponownego ubiegania się o pozwolenie na budowę czy zgłoszenie.

Zgodnie z art. 36a Prawa budowlanego, „Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1. projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu budowlanego poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
   a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
   b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
   c) liczby kondygnacji;
3. warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6. wymagającym uzyskania lub zmiany warunków decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania zmiany warunków decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
   a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4, lub
   b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d;
7. zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym”.

Chęć wprowadzenia zmian istotnych i wprowadzone już istotne zmiany – to dwie różne sytuacje. Zamiar wprowadzenia zmian istotnych i opracowanie w tym zakresie projektu zamiennego- zatwierdzane jest przez właściwe Starostwo, natomiast legalizacja wprowadzonych już w trakcie budowy budynku zmian istotnych to kompetencje Nadzoru Budowlanego. Tak więc zmiany istotne wymagają ponownego zgłoszenia lub zatwierdzenia projektu przez odpowiednie organy administracyjne lub nadzorcze. 

Więcej informacji na temat zmian w projektach domów można znaleźć w artykule: Projekt budowlany zamienny - co to jest i kiedy będzie potrzebny? 

Modyfikacje i zmiany zgłaszane i wprowadzane przez Inwestorów w typowych projektach domów są częste i naturalne, ponieważ mają one na celu dostosować projekt domu do indywidualnych wymagań i potrzeb przyszłych domowników, co jest częścią dodatkową adaptacji projektu. Te zmiany w projekcie mogą dotyczyć np.: zmiany otworów okiennych i drzwiowych oraz okien połaciowych według potrzeb Inwestora (usuwanie drzwi i okien, zmiana ich miejsca, powiększanie oraz pomniejszanie otworów), zmiany materiałów, rodzaju pokrycia dachowego z uwzględnieniem zaprojektowanych spadków i ciężaru pokrycia czy drobnych zmian elementów niekonstrukcyjnych układu wewnętrznego. Na wspomniane zmiany oraz kilka dodatkowych Biuro Projektów ARCHON+ udziela bezpłatnie stosownej zgody, a osobą odpowiedzialną za ich wprowadzanie jest  projektant adaptujący, który posiada uprawnienia i należy do Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa. Projektant adaptujący w ramach obowiązkowej adaptacji dostosowuje typowy projekt domu do uwarunkowań działki, jej położenia względem stron świata, spadków, stref obciążeń śniegiem i wiatrem czy wysokości wód gruntowych, a także opracowuje projekt zagospodarowania terenu z uwzględnieniem projektu budynku na mapie geodezyjnej przeznaczonej do celów projektowych.

Należy zwrócić uwagę na rozróżnienie zmian.

1. Zmiany na etapie adaptacji wykonane przez projektanta adaptującego, to element tworzenia projektu architektoniczno-budowlanego, który będzie objęty pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Wprowadzenie tych zmian wymaga zgody biura projektów, które sporządziło projekt typowy, powtarzalny. O szczegółach dotyczących zmian w projekcie domu ARCHON+ piszemy szerzej w artykule Zmiany w projekcie 
2. Zmiany w projekcie, który objęty już jest pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem ocenia się w kategorii zmian istotnych i nieistotnych. Ich zakres został już szczegółowo opisany w pierwszej części artykułu. 

Mówiąc o zmianach w projekcie domu należy wyszczególnić: zmiany podczas etapu adaptacji oraz zmiany w trakcie budowy.

Adaptacja projektu domu polega na dostosowaniu projektu do warunków lokalnych, które wynikają z zapisów miejscowego prawa - Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o Warunkach Zabudowy. To także dokonywanie zmian i dostosowywanie istniejącego projektu budowlanego do nowych potrzeb i wymagań Inwestora. Zmiany dotyczące dostosowania projektu do warunków lokalnych należą do obowiązkowej części adaptacji. Obejmuje ona dostosowanie projektu do nośności gruntu, stref przemarzania gruntu, obciążeń wiatrem i śniegiem, a także dostosowania do wysokości wód gruntowych. Część dodatkowa adaptacji obejmuje modyfikację projektu, dostosowaną do wymagań i stylu życia Inwestora. Proces adaptacji projektu domu zwykle obejmuje analizę istniejącego projektu i ocenę możliwości wprowadzenia zmian. Projektant  współpracuje z klientem, aby zrozumieć jego oczekiwania i potrzeby, a następnie proponuje odpowiednie modyfikacje projektu, uwzględniając strukturę budynku, regulacje budowlane, aspekty techniczne i estetyczne. A zatem adaptację projektu domu wykonuje projektant adaptujący, który posiada odpowiednie uprawnienia i należy do Izy Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Projektant może dostosować układ pomieszczeń, zmienić rozkład ścian, okien czy drzwi. Ważne jest, aby adaptacja była przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlanymi i lokalnymi regulacjami.

W przypadku zmian istotnych obowiązkiem Inwestora jest zadbać o to, aby powstał projekt zamienny, a następnie uzyskać właściwą decyzję lub nowe zgłoszenie. Projekt zamienny to dokumentacja, w której zawarte są nowe rozwiązania projektowe, w stosunku do projektu budowlanego, który już został zatwierdzony i posiada pozwolenie na budowę lub zgłoszenie. W budynku, który jest już w trakcie realizacji, wprowadzenia zmian może dokonać kierownik budowy, po uprzednim wpisie do dziennika budowy projektanta, który przeanalizował zmiany i zakwalifikował je jako nieistotne.​

Zmiany w projekcie i realizacja budynku bez odpowiednich pozwoleń nie jest legalna. Konsekwencje wprowadzania zmian mogą być dotkliwe, bowiem prace bez pozwoleń są samowolą budowlaną, a tym samym Inwestor może spodziewać się interwencji Nadzoru Budowlanego. Z jakimi konsekwencjami należy się liczyć?

• Kary finansowe - osoba lub firma odpowiedzialna za prowadzenie nielegalnej budowy może zostać ukarana wysokimi grzywnami – opłatą legalizacyjną; organ administracji publicznej – Nadzór Budowlany może nałożyć znaczące kary pieniężne, 
• nakazy rozbiórki - jeśli budynek został zbudowany bez odpowiednich pozwoleń, organ administracji publicznej – Nadzór Budowlany może nałożyć nakaz rozbiórki; oznacza to, że właściciel budynku może być zmuszony do całkowitej lub częściowej rozbiórki już istniejącej konstrukcji,
• ograniczenia użytkowania - jeśli budynek został zbudowany bez wymaganych pozwoleń, Nadzór Budowlany może wprowadzić ograniczenia dotyczące jego użytkowania do określonych celów,
• konsekwencje prawne - osoba lub firma odpowiedzialna za nielegalną budowę może być poddana postępowaniu sądowemu i ponieść konsekwencje prawne; może to obejmować zarówno odpowiedzialność cywilną, jak i karną, w zależności od jurysdykcji i stopnia naruszenia przepisów; osoby prowadzące taką budowę na stanowisku kierownika budowy lub kierownika robót, mogą liczyć się z odebraniem uprawnień zawodowych przez właściwą izbę inżynierów lub architektów,
• opóźnienia i wzrost kosztów - prowadzenie budowy bez odpowiednich pozwoleń może przyczynić do dodatkowych opóźnień, których konsekwencją będzie także wzrost kosztów; konieczność legalizacji budynku lub wprowadzania niezbędnych zmian może wymagać dodatkowych nakładów finansowych i przedłuży czas realizacji projektu.

Koszty wprowadzenia istotnych zmian w projekcie domu mogą się różnić w zależności od skali i rodzaju zmian oraz specyfiki projektu. Oto kilka czynników, które mogą wpływać na koszty wprowadzenia zmian.

• zakres zmian - koszty będą zależały od tego, jakie dokładnie zmiany są planowane,
• prace budowlane - koszty wprowadzenia zmian będą również obejmować koszty materiałów budowlanych i robocizny, należy więc uwzględnić koszt zakupu niezbędnych materiałów oraz wynagrodzenie dla ekipy budowlanej, która przeprowadzi prace,
• pozwolenia i regulacje - jeśli zmiany w projekcie domu wymagają uzyskania pozwolenia na budowę lub spełnienia innych regulacji, Inwestor będzie musiał wziąć pod uwagę również koszty związane z tymi formalnościami; może to obejmować opłaty za wniosek o pozwolenie, a także koszty wynikające z ewentualnych poprawek lub inspekcji,
• inne czynniki - dodatkowe czynniki, takie jak zmiany instalacji elektrycznej, hydraulicznej czy ogrzewania, mogą również wpływać na koszty wprowadzenia zmian; należy uwzględnić koszty związane z zakupem nowych urządzeń budowlanych, montażu i ewentualnych zmian w sieciach instalacyjnych,
        
  Ważne jest, aby wprowadzać zmiany po konsultacji z fachowcem, który ocenił je i zweryfikował możliwość ich wprowadzenia.

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Odpowiemy jak tylko będziemy dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900