Finansowanie budowy

Jeśli nie mamy zgromadzonych środków własnych potrzebnych do sfinansowania inwestycji konieczne może okazać się zaciągnięcie kredytu. Wniosek kredytowy składamy wtedy, gdy mamy już działkę (może ona stanowić wkład własny w momencie zaciągania kredytu), komplet pozwoleń, projekt domu, kosztorys oraz harmonogram budowy. Procedura uzyskania kredytu i lista wymaganych dokumentów jest podobna we wszystkich bankach.

Za rozpatrzenie wniosku bank pobiera opłatę w wysokości około 200-300 złotych (niektóre banki zamiast tego pobierają opłatę za wystawienie promesy kredytowej). Jeśli decyzja jest pozytywna to za uruchomienie kredytu zapłacimy 1-3 % kwoty kredytu. Dodatkowe opłaty poniesiemy za ewentualne zmiany w umowie, zmiany sposobu określania stopy procentowej oraz za spłatę przed terminem.

Kredyt wypłacany jest w transzach. Okres, w którym to następuje, a nasz dom powstaje, jest tzw. okresem karencji. W tym czasie płaci się zwykle tylko odsetki od kwoty, która została uruchomiona. Banki dają zazwyczaj maksymalnie 24 miesiące karencji i w tym czasie powinno się zakończyć budowę. Przed uruchomieniem kolejnych transz bank będzie wymagał od nas udowodnienia postępu prac budowlanych. W tym celu należy przedstawić faktury potwierdzające zakup materiałów i usług oraz dziennika budowy. Bank może też chcieć przekonać się naocznie, poprzez swojego przedstawiciela wysłanego na naszą budowę. Każda wizyta bankowca kosztuje około 200 złotych, jeśli więc transze wypłacane będą często to łączna kwota może być wysoka.

Przed zaciągnięciem kredytu warto dowiedzieć się jaki jest w danym banku sposób jego wypłacania. Jeżeli budowa realizowana jest wyłącznie ze środków bankowych uruchamia się kolejne transze, aż do ostatniej, kończącej inwestycję. Różnice występują, gdy część budowy chcemy zrealizować ze środków własnych, które już mamy, albo będziemy mieli np. po sprzedaży mieszkania. W takich przypadkach różnice mogą pojawić się w zakładanym przez bank harmonogramie uruchamiania kolejnych transz. Może wystąpić konieczność rozpoczęcia budowy za własne środki, a dokończenie jej pieniędzmi z kredytu lub opcja finansowania naprzemiennego, polegającego na realizacji budowy jednocześnie środkami z kredytu i własnymi.

Po zakończeniu budowy kredyt budowlany zostaje przekształcony w kredyt hipoteczny, który spłaca się przez okres jaki został określony w pierwotnej umowie kredytowej. Konieczne może być wtedy określenie hipotecznej wartości domu przez uprawnionego rzeczoznawcę.

Dokładny kosztorys jest bardzo potrzebny przy planowaniu budowy, ponieważ dzięki niemu można określić całkowity koszt inwestycji (w rozbiciu na poszczególne etapy), ustalić kolejność wykonywania prac i kontrolować ich przebieg, a także precyzyjnie rozliczyć się z wykonawcą. Może być on też bardzo przydatny w przypadku budowania na kredyt (banki przed uruchomieniem procedury udzielenia kredytu żądają zazwyczaj dostarczenia uproszczonego kosztorysu) oraz wtedy, gdy decydujemy się na powierzenie budowy domu firmie budowlanej – łatwiej będzie porównać wyceny poszczególnych etapów budowy od kilku firm. Podczas podpisywania ostatecznej umowy z wykonawcą warto uwzględnić kosztorys jako załącznik. Zyskamy dzięki temu pewność, że wykonawca zrealizuje wszystkie prace na budowie zgodnie z ustaleniami i kosztorysem.

Dodatkową zaletą kosztorysu jest to, że umożliwia on szybką aktualizację kosztu całej inwestycji, gdy w trakcie budowy domu nastąpią jakiekolwiek zmiany w wyborze materiałów budowlanych w stosunku do tego, co zostało zapisane w projekcie.

Budując systemem gospodarczym sami jesteśmy odpowiedzialni za znalezienie ekipy budowlanej. Poszukiwania należy rozpocząć odpowiednio wcześnie (jednak nie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę), żeby nie dokonywać wyboru pod presją czasu.

Gdzie szukać. Ogłoszenia firm budowlanych można znaleźć we wszystkich codziennych gazetach. Trzeba jednak uważać, bo czasem nawet te największe i najbardziej kolorowe nie świadczą o rzetelności firmy, lecz tylko o sprycie w promowaniu. Znacznie lepiej jest skorzystać z rad znajomych, którzy mają za sobą podobną inwestycję. O wykonawców można też pytać w firmach oferujących materiały budowlane. Przedstawiciele regionalni producentów dysponują niekiedy listą sprawdzonych wykonawców z regionu, którzy budują domy w wybranej przez nas technologii. Ostatnio coraz częściej wykorzystywane do przekazywania sobie takich informacji są fora internetowe, na których budujący domy wymieniają się doświadczeniami i ocenami dotyczącymi solidności ekip wykonawczych. Jednak wszystkie informacje z internetu należy sprawdzić w rzeczywistości. Dobrym sposobem szukania ekipy wykonawczej jest też przejażdżka po kilkunastu budowach, a następnie wytypowanie takiej, na której panuje ład i porządek, a roboty zwracają uwagę starannością wykonania.

Gdy już zdecydujemy się na jakąś ekipę warto sprawdzić jej referencje, porozmawiać z innymi inwestorami, a także obejrzeć wcześniej wzniesione przez nią domy. Uczciwy wykonawca z pewnością chętnie poda adresy wcześniejszych budów. Jeśli odmawia lub jest to jego pierwsza budowa, lepiej nie ryzykować.

O co pytać. Do rozmowy z potencjalnym wykonawcą trzeba się dobrze przygotować. Najlepiej, gdy może uczestniczyć w niej nasz zaufany specjalista od budownictwa, który zadając pytania dotyczące rozwiązań technicznych łatwo zorientuje się czy jest on coś wart. Koniecznie trzeba też sprawdzić czy wybrana przez nas firma posiada odpowiednie certyfikaty (np. czy może budować z danego materiału, z którego będziemy wznosić dom), czy zatrudniani przez nią pracownicy są odpowiednio przeszkoleni, czy działa legalnie (świadczy wpis do rejestru handlowego, prowadzony przez sąd okręgowy właściwy dla miejsca siedziby). Bardzo ważna jest również informacja czy wykonawca posiada odpowiedni sprzęt i narzędzia, ponieważ między innymi od tego zależy szybkość i solidność wykonywania prac. Profesjonalna firma ma przynajmniej podstawowy sprzęt.

Uwieńczeniem budowy są odbiory. Na początku przekazujemy teren budowy kierownikowi budowy, który od tego momentu jest za niego odpowiedzialny. Potem następują odbiory pośrednie. Są one dokonywane przez inspektora nadzoru lub kierownika budowy. Po nich następują odbiory końcowe kolejnych etapów budowy, na podstawie których wypłacamy pieniądze wykonawcy. Pomiędzy nimi musimy uzyskać odbiory przyłączy i instalacji energetycznych, gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i kominowych. Zwieńczeniem budowy jest odbiór końcowy, mający na celu określenie czy budynek spełnia wymogi techniczne, prawne i funkcjonalne. Przeprowadza go inspektor nadzoru inwestorskiego lub sam inwestor.

Sprawdź, Ile kosztuje budowa domu z poddaszem użytkowym >>