Organizacja budowy - jak zaplanować budowę domu?

Budowa domu to ogromne przedsięwzięcie finansowe i logistyczne, wymagające od inwestora sporej wiedzy i zaangażowania. Jak się do niej przygotować, żeby przebiegła sprawnie i bez nieprzyjemnych niespodzianek?

Najistotniejsze jest dobre zaplanowanie inwestycji – począwszy od wyboru odpowiedniego sposobu budowy, przygotowanie harmonogramu, poprzez zdobycie funduszy, zatrudnienie sprawdzonych wykonawców i kierownika budowy, aż do podpisania z nimi stosownych umów. Wtedy powodzenie całego przedsięwzięcia jest gwarantowane.

Wybór sposobu prowadzenia budowy wpływa znacząco na ogólny koszt inwestycji. Wszystkie możliwości mają plusy i minusy, warto więc dobrze je przeanalizować. Możemy zatrudnić inwestora zastępczego, zlecić wykonywanie robót jednej firmie tzw. generalnemu wykonawcy lub kilku firmom, albo przeprowadzić ją sposobem gospodarczym.

Inwestor zastępczy to osoba lub firma, która całkowicie zastępuje inwestora bezpośredniego. Do jego obowiązków należy przede wszystkim pomoc w załatwieniu wszelkich wymaganych przez prawo pozwoleń, zorganizowanie procesu budowy, zatrudnienie kierownika budowy z uprawnieniami, zakup materiałów budowlanych, a także czuwanie nad wykonaniem i odbiorem robót oraz wybór najkorzystniejszego kredytu, jeśli istnieje taka potrzeba. Bardzo ważne jest też to, że inwestor nie musi sam nadzorować przebiegu budowy i rozmawiać z wykonawcami. Atutem współpracy z inwestorem zastępczym jest to, że zamawiając materiały budowlane na realizację kilku budynków jednocześnie, może on negocjować ceny, a w konsekwencji otrzymywać znacznie wyższe rabaty niż te, które mógłby wynegocjować inwestor indywidualny. Budowa domu z inwestorem zastępczym realizowana jest szybko, a zapłata następuje po zrealizowanych etapach budowy. Zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy, który chroni pieniądze inwestora.

Budując dom z inwestorem zastępczym, powinniśmy zadbać o to, aby budowa kontrolowana była przez niezależnego rzeczoznawcę.

Zatrudnienie generalnego wykonawcy zwiększa budżet inwestycji, niemniej warto wziąć pod uwagę, że w tej cenie inwestor otrzymuje kompleksową usługę. Zadaniem generalnego wykonawcy jest zarówno zakup materiałów budowlanych, wynajem sprzętu, jak i wybór ekip budowlanych. Dodatkowo generalny wykonawca gwarantuje wiedzę, doświadczenie, prawidłowe wykonanie i terminowość. Inwestor, podpisując z nim umowę wykonania domu "pod klucz" na określonych warunkach i dokonaniu zapłaty, w wyznaczonym terminie odbiera inwestycję, otrzymując pełną dokumentację przebiegu i realizacji budowy. Przed spisaniem umowy z generalnym wykonawcą warto sprawdzić, ilu i jakich pracowników zatrudnia, a także, czy on sam lub któryś z jego pracowników ma uprawnienia do pełnienia funkcji kierownika budowy. Powierzanie generalnego wykonawstwa komuś, kto nie może podjąć się kierowania robotami budowlanymi jest dość ryzykowne.

W przypadku prowadzenia budowy z generalnym wykonawcą warto zatrudnić inspektora nadzoru, który w imieniu inwestora będzie kontrolował jakość i postęp robót, pilnował ustalonych terminów i sprawdzał kosztorysy.

Zatrudnienie kilku wyspecjalizowanych ekip, które wykonują określony zakres prac to budowa tzw. systemem kontraktowym. Sposób ten wymaga od inwestora znacznie większego zaangażowania, gdyż musi on koordynować pracę, kontrolować jakość i terminowość ich wykonania, a czasem nawet dostarczać materiały budowlane.

Organizowanie pracy poszczególnych ekip budowlanych może ułatwić harmonogram budowy sporządzony przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru. Bazując na oferowanym przez ARCHON+ kosztorysie budowlanym, przygotowanie harmonogramu budowy jest znacznie prostsze i mniej czasochłonne.

Budowa systemem gospodarczym polega na osobistym nadzorze poszczególnych prac przez inwestora, poczynając od zatrudnienia fachowców do określonych zadań, a część z nich (tych, które nie wymagają kwalifikacji) wykonując samodzielnie lub z pomocą członków rodziny. Inwestor sam też załatwia niezbędne dokumenty i pozwolenia, zaopatruje budowę w materiały i specjalistyczny sprzęt. Wymaga to od inwestora sporej ilości wolnego czasu, a także doświadczenia i wiedzy, ale oznacza oszczędności i niższe koszty budowy. Budowa domu systemem gospodarczym trwa zazwyczaj dłużej, co z jednej strony pozwala na dostosowanie tempa prac do możliwości finansowych inwestora, lecz z drugiej może podnieść finalny koszt inwestycji. Z powodu braku doświadczenia inwestora mogą zdarzyć się błędy wymagające poprawek, co wiązać się będzie z dodatkowymi wydatkami.

W przypadku budowy systemem gospodarczym niezwykle ważne jest zatrudnienie doświadczonego kierownika budowy, który sporządzi plan zagospodarowania budowy oraz harmonogram przebiegu robót budowlanych, a także skoordynuje i skontroluje prowadzone prace.

Bardzo pomocnym narzędziem dla inwestora będzie oferowany przez ARCHON+ kosztorys budowlany. Z kosztorysem organizacja budowy będzie przebiegać sprawnie, a Inwestor będzie mieć wszystkie koszty budowy domu pod kontrolą. Dzięki niemu inwestor może szybko porównać oferty cenowe ze składów budowlanych oraz od ekip wykonawczych, mając pewność, że zawierają one analogiczny zakres prac. Kosztorys uwzględnia wskaźniki, mające wpływ na końcowy bilans kosztów i daje możliwość modyfikowania poszczególnych stawek, a wprowadzane zmiany przeliczają na bieżąco, co pozwoli inwestorowi w pełni kontrolować wydatki.

Harmonogram budowy to swoisty kalendarz budowy domu, który jest niezbędny przy planowaniu kolejności wykonywanych prac i dostaw materiałów budowlanych. Korzystają z niego wszyscy uczestnicy budowy. Z niego wynika budżet na poszczególne etapy budowy i czas ich trwania, dlatego należy go korygować na bieżąco, zaznaczając rzeczywisty postęp prac i wszystkie opóźnienia wpływające na terminową realizację inwestycji.

Na podstawie harmonogramu budowy ekipa budowlana może określić własne zarobki, kierownik budowy planuje dostawy materiałów budowlanych i zamawia sprzęt, a inwestor i inspektor nadzoru kontrolują postępy robót i rozliczają się z wykonawcami.

Harmonogram prac budowlanych powinien sporządzić wykonawca inwestycji lub kierownik budowy, jeżeli inwestor buduje dom systemem gospodarczym. Harmonogram może być przygotowany w formie tabeli lub wykresu. W prostszej wersji wystarczy kilka rubryk zawierających najbardziej istotne informacje, takie jak: rodzaj prac i ich ilość w odpowiednich jednostkach (np. wykonanie wykopu - 60 m3, ułożenie izolacji - 55 m2, zamontowanie okien - 15 sztuk), ilość dni pracy niezbędnych do wykonania określonego zadania oraz konkretne terminy. Dobrze jest uwzględnić w harmonogramie niedziele i dni świąteczne.

W rozszerzonej wersji harmonogram może być uzupełniony o rubryki, określające rodzaj potrzebnego sprzętu, czas jego użytkowania (np. na jak długo trzeba wynająć koparkę czy dźwig) i koszty. Przy planowaniu budowy, na której poszczególne etapy będą prowadzone przez kilka ekip warto dodać rubrykę, określającą koszt danego rodzaju robót. Niezbędny w opracowaniu takiego harmonogramu może okazać się oferowany przez ARCHON+ kosztorys budowlany.

Budowa domu to wieloetapowe przedsięwzięcie, w którym biorą udział tzw. uczestnicy procesu budowlanego. Prawo Budowlane określa, że są nimi: inwestor, projektant budynku, kierownik budowy oraz inspektor nadzoru inwestorskiego. Każdy uczestnik procesu budowlanego ma określone obowiązki do wypełnienia i odpowiada za konkretne prace. Inwestor to osoba, która inicjuje proces budowy oraz ją finansuje, zatrudnia do realizacji inwestycji pozostałych uczestników procesu budowlanego oraz wykonawców. Projektant to autor projektu budynku, którego głównym zadaniem jest przygotowanie dokumentacji projektowej zgodnie z obowiązującymi przepisami. Kierownik budowy reprezentuje podczas procesu budowlanego wykonawcę, nadzoruje i koordynuje wykonywane prace budowlane, posiadając do tego odpowiednie uprawnienia, wpis na listę samorządu zawodowego oraz polisę od odpowiedzialności cywilnej. Inspektor nadzoru inwestorskiego to osoba, która podczas procesu budowlanego reprezentuje inwestora. Jego obecność w procesie realizacji budynku jednorodzinnego nie jest konieczna, ale jeżeli inwestor uzna, że jest taka potrzeba, to może go zatrudnić. W przypadku większych obiektów budowlanych inspektora ustanawia w decyzji o pozwoleniu na budowę starosta.

Polecamy artykuły:
Umowa o roboty budowlane
Zgloszenie zakończenia budowy

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Jesteśmy teraz dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900