+48 12 37 21 900
archon@archon.pl
Po podjęciu decyzji o wyborze ekipy budowlanej warto zadbać o kwestie formalne, redagując i podpisując z wykonawcami stosowne umowy na realizację robót budowlanych. Pozwolą one uniknąć ewentualnych nieporozumień i dadzą możliwość egzekwowania terminów i prawidłowości wykonania poszczególnych etapów budowy. Podstawą przed rozpoczęciem inwestycji jest zawarcie umowy o roboty budowlane. Na roboty wykończeniowe korzystniej dla Inwestora będzie zawierać umowy o dzieło, a na wszelkie drobne prace umowy zlecenia.
Czym jest umowa o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane to dokument, na podstawie którego dochodzi do realizacji inwestycji, według określonych zasad. Umowa potwierdza istnienie kontraktu pomiędzy stronami i zabezpiecza interesy zarówno zleceniodawcy, jak i wykonawcy.
Umowa o roboty budowlane - definicja
Przepisy prawne w art. 647 kodeksu cywilnego dokładnie definiują, czym jest umowa na wykonanie robót budowlanych i precyzują zadania wykonawcy oraz obowiązki inwestora na budowie. Definicja wskazuje, jakie informacje powinny się znaleźć w podpisanej umowie o roboty budowlane.
„Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”.
Jak sporządzić umowę o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta w formie pisemnej, gdyż ustna, choć też ważna, jest w przypadku sporu trudniej egzekwowalna.
Co należy określić w umowie o roboty budowlane?
W umowie o roboty budowlane należy dokładnie określić:
- strony umowy, którymi są Inwestor oraz wykonawca, podając ich pełne dane oraz datę i miejsce zawarcia umowy,
- przedmiot umowy, czyli opis obiektu, jaki ma zostać wykonany oraz adres obiektu; należy również podać numer pozwolenia na budowę,
- zakres prac, czyli pełny wykaz robót budowlanych wraz z opisem i określeniem sposobu ich wykonania; warto też wskazać materiały, które zostaną użyte do budowy (podając ich klasę/gatunek) oraz określić kto zajmować się będzie ich zakupem (inwestor we własnym zakresie, czy wykonawca - wówczas on ponosi odpowiedzialność za jakość materiałów); należy również wskazać terminy, w jakich poszczególne etapy budowy, czy prace budowlane mają być zrealizowane oraz określić warunki zdania dziennika budowy,
- rodzaj i zakres wynagrodzenia - wykonawca może zażądać od Inwestora gwarancji zapłaty wynagrodzenia, a także zadatku na poczet wykonywanych prac; w umowie należy określić także kary umowne oraz warunki ewentualnego odstąpienia lub zerwania umowy.
Warto do umowy dołączyć szczegółowy harmonogram robót budowlanych, określający jakie elementy będą wykonywane osobiście przez głównego wykonawcę, a jakie przez zatrudnionych przez niego podwykonawców.
Umowa o roboty budowlane - jakie są obowiązki Inwestora?
Inwestor zobowiązany jest przede wszystkim do przygotowania robót budowlanych, w tym do:
- zatrudnienia kierownika budowy,
- przedłożenia wykonawcy projektu budowlanego oraz decyzji o pozwoleniu na budowę,
- przekazania dziennika budowy,
- przekazania wykonawcy terenu budowy (powinno to zostać potwierdzone protokołem),
- współpracy z wykonawcą w zakresie wykonania robót budowlanych,
- odebrania etapu prac lub obiektu po zakończeniu prac i zapłata umówionego wynagrodzenia.
Dodatkowe obowiązki Inwestora mogą dotyczyć na przykład kwestii zakupu materiałów budowlanych, zapewnienia dostaw energii elektrycznej na teren budowy lub postawienia tymczasowych obiektów, z których wykonawca będzie korzystał podczas prowadzonych prac.
Umowa o roboty budowlane - jakie są obowiązki Wykonawcy?
Podstawowym obowiązkiem wykonawcy jest oddanie obiektu budowlanego wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz przekazanie go Inwestorowi.
Pozostałe obejmują:
- zabezpieczenie terenu budowy (w przypadku protokolarnego przejęcia terenu budowy),
- niezwłoczne zawiadomienie Inwestora o dostrzeżonych nieprawidłowościach w zakresie dokumentacji projektowej, terenu budowy, maszyn lub urządzeń,
- gromadzenie i przechowywanie dokumentów związanych z pracami budowlanymi (wykonawca zwraca je Inwestorowi po zakończeniu robót).
Strony umowy o roboty budowlane ustalają inne obowiązki w zależności od indywidualnych potrzeb Inwestora, jak również przyjętej formuły wykonawstwa. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że Inwestor i wykonawca mogą w takim dokumencie poszerzyć lub zawęzić zakres wzajemnych obowiązków.
Odbiory na budowie
Nieodłącznym elementem budowy są odbiory, dlatego w umowie strony powinny dokładnie określić ich terminy. W pierwszej kolejności Inwestor przekazuje teren budowy kierownikowi budowy, który od tego momentu jest za niego odpowiedzialny.
W późniejszym czasie następują odbiory pośrednie, które są dokonywane przez kierownika budowy. Po nich następują odbiory końcowe kolejnych etapów budowy, na podstawie których Inwestor wypłaca pieniądze wykonawcy. Pomiędzy nimi niezbędne jest uzyskanie odbiorów przyłączy i instalacji energetycznych, gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i kominowych.
Zwieńczeniem budowy jest odbiór końcowy, mający na celu określenie czy obiekt budowlany spełnia wymogi techniczne, prawne i funkcjonalne. Przeprowadza go kierownik, inwestor lub ustanowiony przez niego inspektor nadzoru inwestorskiego.
Polecamy również artykuł: Organizacja budowy - jak zaplanować budowę domu?, z którego dowiesz się, jakie są sposoby prowadzenia budowy, co to jest harmonogram budowy i jak go przygotować, a także kim są uczestnicy procesu budowlanego.
Dbamy o Twoją prywatność