Lokalizacja budynku na działce - wymagane odległości.

Przed zakupem działki, warto zwrócić się do Urzędu Gminy o Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Taki dokument jest konieczny do opracowania dokumentacji projektu budowlanego niezbędnego do zgłoszenia rozpoczęcia budowy, lub do uzyskania pozwolenia na budowę. Pomoże również zorientować się, jaki dom na wybranej działce będzie można zbudować.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (skrót: MPZP) lub Warunki Zabudowy w przypadku braku takowego planu określają wiążące i nieprzekraczalne parametry zabudowy terenu. W planie znajdziecie Państwo informację o przeznaczeniu działki (np. budowlana, rolna, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna, komercyjna). Dowiecie się również jak należy usytuować budynek na działce, uwzględniając linie zabudowy i istniejącą infrastrukturę techniczną - do jakich sieci ma być podłączony budynek oraz jakie urządzenia należy zainstalować na działce (studnia, przydomowa oczyszczalnia ścieków, szambo).

Plan zawiera także informacje o rodzaju inwestycji (co można zbudować), gabarytach domu, kącie nachylenia dachu, powierzchni zabudowy, dostępie do drogi publicznej oraz szczególnych warunkach wynikających z charakteru inwestycji. Na podstawie wytycznych zawartych w Wypisie z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub w Decyzji o Warunkach Zabudowy, pomożemy Państwu wybrać projekt domu z oferty ARCHON+ spełniający potrzeby całej rodziny oraz podpowiemy jakie dokumenty będą potrzebne do opracowania dokumentacji projektu budowlanego niezbędnego do zgłoszenia rozpoczęcia budowy, lub do uzyskania pozwolenia na budowę.

Miejsce budowy domu na działce musi być zgodne z przepisami budowlanymi a w szczególności z  Rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Prawidłowe usytuowanie domu na działce wymaga zachowania określonych odległości. Budynki na działce budowlanej sytuuje się od jej granicy w odległości nie mniejszej niż (w aplikacji obrazuje to szare pole):
4 m - dla budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
3 m - dla budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy;
1,5 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy dla wąskiej działki o szerokości do 16 m.

Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:
1,5 m - do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa;
4 m - do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w połaci dachowej.

Dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli wynika to z ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego albo Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podstawową zasadą prawidłowego usytuowania budynku  w stosunku do granic działki jest zachowanie odległości 4m  ściany z oknami lub drzwiami i 3 metrów od ściany bez otworów okiennych i drzwiowych. Niekiedy jednak mamy do czynienia z różnym usytuowaniem ścian, w stosunku do granic i ich kształtem  ( nie zawsze ściana i granica działki  są wzajemnie równoległe). Jakie odległości od granicy działki w takich przypadkach, są prawidłowe i jak je wyznaczać opisuje również rozporządzenie.
 Pamiętać należy, że ściana usytuowana nierównolegle lub ściana załamana na swojej długości zawsze musi spełniać graniczne odległości od granicy działki. Fragment ściany bez otworów nie może być zbliżony do granicy bliżej niż 3m a część ściany z otworem okiennym, w odległości 4m, rysunek A. Jeżeli ściana i tym samym otwór okienny w ścianie nie jest równoległy do granicy, to odległość 4m musi zachować fragment otworu okiennego najbliższy granicy działki, rysunek B.

Jeżeli  działka, którą chcemy zabudować znajduje się pomiędzy działkami zabudowanymi, zabudowa ta może mieć wpływ na usytuowanie naszego budynku. 

Minimalna odległość pomiędzy ścianami budynków z oknami lub drzwiami, na działkach sąsiednich  wynosi 8m. Zachowanie tej minimalnej odległości jest możliwe, jeżeli spełnione są przepisy pożarowe, budynki wybudowane są z odpowiednich materiałów i właściwej technologii.
Przed podjęciem decyzji o usytuowaniu budynku w stosunku do granic działki, należy: 

1. sprawdzić  odległość ściany budynku sąsiada od granicy,
2. upewnić się, czy w tej ścinie znajdują się okna lub drzwi,
3. dowiedzieć się z jakich materiałów wykonana jest ściana budynku i jego pokrycie.

Rodzaj materiałów budowlanych zastosowanych w budynku sąsiednim i materiały projektowane do zastosowania w projektowanym budynku należy sprawdzić  w zakresie ich reakcji na ogień.
Jeżeli ściana zewnętrzna sąsiedniego budynku lub przekrycie dachu jest rozprzestrzeniające ogień, wówczas minimalną odległość 8m  należy zwiększyć o 50%, czyli zachować odległości pomiędzy ścianami  budynków 12m.
W przypadku, gdy ściany lub przekrycia dachów, obu budynków istniejącego i projektowanego są rozprzestrzeniające ogień, odległość między tymi ścianami należy zwiększyć o 100%, wynosić ona będzie ostatecznie 16m.

Informacja dodatkowa
Karta produktu materiału budowlanego zawiera informacje o klasie reakcji na ogień  danego  materiału. Materiały niepalne oznaczone są klasą A1.

Również obecność lasu może ograniczyć  możliwości zabudowy działki

Budowa domu mieszkalnego na działce w sąsiedztwie działki zalesionej wymaga spełnienia lub przynajmniej przeanalizowania przepisów bezpieczeństwa pożarowego, zawartych w rozporządzeniu. Sąsiedztwo lasu może mieć bezpośredni wpływ na usytuowanie budynku na działce.
Często jednak drzewa rosnące na działce sąsiada nie są lasem zdefiniowanym w przepisach pożarowych. Czym więc jest las w rozumieniu tych przepisów?

1. Las w ewidencji gruntów. Działka oznaczona w ewidencji symbolem Ls jest gruntem leśnym.
2. Przeznaczenie jako leśne (ZL) działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego .

Zgodnie z przepisami minimalna odległości budynku od lasu ( granicy konturu)  wynosi 12m. 
Przepisy dopuszą jednak wyjątki, zmniejszenie odległości ściany budynku od konturu lasu. Przypadki te dotyczą jednak terenów leśnych, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają inne przeznaczenie niż leśne (nie związane z gospodarką leśną) lub jeżeli na terenie nie obowiązuje obecnie miejscowy plan, a teren leśny był objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nie leśne w planie zagospodarowania, który stracił moc.  
W takim przypadku: 

1. las znajduje się na działce, na której zamierzamy wybudować dom – dowolna odległość ściany budynku od konturu lasu,
2. las znajduje się na działce sąsiedniej – 4m od konturu lasu.

Budynek musi m.in. być  zaprojektowany z elementów  nierozprzestrzeniających ognia.

Przykładem dodatkowej analizy prawidłowego usytuowania budynku jest budowa domu z wentylacją mechaniczną.

Jednym z elementów wentylacji mechanicznej, który może mieć wpływ na usytuowanie budynku na działce jest wyrzutnia powietrza.
Usytuowanie wyrzutni powietrza  na ścianie zewnętrznej budynku wymaga spełnienia warunków, określonych w przepisach i tym samym zachowania prawidłowej odległości od ściany przeciwległego budynku.
Przeciwległa ściana sąsiedniego budynku w stosunku do ściany, na której usytuowana będzie wyrzutnia powietrza, musi znajdować się w odległości co najmniej 10 m.  Ściana sąsiedniego budynku  bez okien, pozwoli na zmniejszenie tej odległości do 8m.  

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: 250DOM

KOD: 250DOM

KOD: 250DOM

---

Zobacz więcej projektów

Gdy znasz wymiary działki budowlanej, w trakcie prac związanych z zagospodarowaniem, należy przygotować plan działki, przewidzieć lokalizację innych budowli i obiektów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania budynku mieszkalnego. Być może ze względu na brak lokalnych sieci wodociągowych czy kanalizacyjnych na działce należy zlokalizować studnię, szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Ich umiejscowienie jest również określone przepisami prawa budowlanego. Zobacz przykładowy projekt zagospodarowania działki >>

STUDNIA

W sytuacji, gdy nie ma możliwości przyłączenia domu do sieci wodociągowej, warunkiem zabudowy działki jest zapewnienie dostępu do indywidualnego ujęcia wody pitnej. Rozwiązaniem jest budowa studni, jednak obiekt musi spełniać kilka warunków. Studnia powinna być oddalona min. 5 m od granicy działki, 7,5 m od osi przydrożnego rowu oraz 15 m od budynków inwentarskich (w tym szczelnych silosów, zbiorników na nieczystości lub kompost). Obiekt musi być oddalony min. 30 m od położonego najbliżej przewodu rozsączającego kanalizacji indywidualnej (ze ściekami oczyszczonymi biologicznie wg przepisów dot. ochrony wód) oraz 70 m od nieutwardzonych wybiegów dla zwierząt hodowlanych oraz położonego najbliżej przewodu rozsączającego kanalizacji lokalnej (bez urządzeń biologicznego oczyszczania ścieków). Istnieje możliwość budowy studni na granicy działki, jeśli sąsiednie parcele zachowują wymienione odległości – wtedy można też postawić wspólną studnię dla obu działek.

OCZYSZCZALNIA ŚCIEKÓW
Plan działki budowlanej może zawierać w sobie przydomową oczyszczalnię ścieków w sytuacji, gdy nie ma możliwości przyłączenia domu do sieci kanalizacyjnej. Przepływowe, szczelne osadniki podziemne (wstępne oczyszczanie ścieków) można usytuować w pobliżu domu pod warunkiem, że ich odpowietrzenia są wyprowadzone min. 0,6 m powyżej górnej krawędzi okien i drzwi zewnętrznych budynku. Istotne jest zachowanie odpowiedniej odległości oczyszczalni od studni z wodą pitną – min. 30 m od najbliższego przewodu rozsączającego kanalizacji indywidualnej. Zobacz nasz projekt przydomowej oczyszczalni ścieków >>

SZAMBO
Szambo, czyli zbiornik na nieczystości ciekłe, może być wybudowany na działce tylko w sytuacji, gdy nie ma ona możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej. W sytuacji, gdy przewiduje się ilość ścieków większą niż 5 m3, do ich gromadzenia niezbędna jest pozytywna opinia właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska. Na działkach w zabudowie jednorodzinnej odległość pokryw oraz wylotów wentylacji szamba powinna wynosić min. 5 m od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt stały, 2 m od granicy sąsiedniej działki (oraz ulicy, chodnika) oraz 15 m od studni z wodą pitną. Prawo przewiduje posadowienia szamba przy granicy działki w sytuacji, gdy sąsiaduje ono z podobnym urządzeniem na działce przylegającej oraz gdy zachowano wymaganą odległość od studni, okien i drzwi. Zobacz projekt szamba >>

ŚMIETNIK

Poprawnie usytuowany na działce śmietnik powinien być łatwo dostępny zarówno dla właścicieli, jak i służb oczyszczania. Nie powinien on również psuć estetyki domu, więc dobrze, gdy np. jest wkomponowany dyskretnie w ogrodzenie, jednak w pewnej odległości od furtki wejściowej.

Pojemniki na odpady powinny stać na utwardzonej powierzchni, warto je też osłonić przed opadami oraz słońcem. Praktycznym rozwiązaniem jest śmietnik z dwiema furtkami zamykanymi na klucz – od strony domu oraz ulicy, otwierana w dniu wywozu, pozwoli uniknąć podrzucania śmieci oraz rozrzucania ich przez zwierzęta. Kupując projekt domu  ARCHON+ możesz zamówić także Poradnik architektury ogrodowej, w którym znajduje się 15 projektów dla Twojego ogrodu, w tym projekt wiaty śmietnikowej >>

W ofercie ARCHON+ znajdziesz projekty domów, które spełniają wymagania różnego typu działek. Specjalnie dla Ciebie stworzyliśmy kolekcję domów na wąską działkę, z wejściem od południa, działkę na stoku lub działkę o niewielkich gabarytach. Dodatkowo każdy nasz projekt domu możesz zamówić w wersji podstawowej lub w lustrzanym odbiciu.

PROJEKTY DOMÓW NA WĄSKĄ DZIAŁKĘ

Dom w sasankach 6

Dom w faworytkach

Willa Julia 16

PROJEKTY DOMÓW NA DZIAŁKĘ Z WEJŚCIEM OD POŁUDNIA

Dom w lilakach 2

Dom w zdrojówkach

Dom w albicjach 2 (G2)

PROJEKTY DOMÓW NA DZIAŁKĘ NA STOKU

Dom w balsamowcach 2 (P)

Dom w orliczkach 2 (G2P)

Dom w śliwach 2 (G2P)

PROJEKTY DOMÓW NA MAŁĄ DZIAŁKĘ

Dom w renklodach 2 (G2)

Dom w malinówkach 11

Dom w zielistkach

USYTUOWANIE DOMU WZGLĘDEM STRON ŚWIATA

Ważną kwestią jest optymalne usytuowanie domu względem stron świata, gdyż oddziałuje na komfort jego użytkowania oraz na koszty ogrzewania. Północna lub północno-wschodnia strona działki idealnie nadaje się na wejście do domu, garaż oraz pomieszczenia gospodarcze, zaś od południowej strony warto zaplanować te pomieszczenia, w których przebywamy najczęściej, by jak najdłużej korzystać na naturalnego doświetlenia. Sprawdź, jak najlepiej usytuować dom na działce >>

Sprawdź, co dokładnie znajduje się w Warunkach Zabudowy oraz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Jesteśmy teraz dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900