Powierzchnia całkowita - czym jest i jak ją obliczyć?

Planując budowę domu i wybierając projekt budynku, musimy zapoznać się z wieloma dokumentami i rozwiązaniami projektowymi. Wymiary budynku takie jak jego szerokość, długość i wysokość są podstawowymi parametrami charakteryzującymi wielkość budynku. Poznanie znaczenia i wyliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych naszego przyszłego domu ułatwi nam wybór właściwego projektu. Jednym z takich wskaźników, oprócz częściej występujących - powierzchni zabudowy i powierzchni użytkowej, jest powierzchnia całkowita budynku. W jakim celu jest wyznaczona, jak się ją oblicza i co różni ją od powierzchni użytkowej? Na te pytania odpowiadamy w tym artykule.

Podstawą procesu inwestycyjnego, jakim jest przygotowanie i budowa budynku, dla Inwestora i projektanta są ustawy:

• o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• Prawo budowlane,
• rozporządzenia wykonawcze do tych ustaw.

W swoich przepisach odnoszą się one do wskaźnika powierzchniowego, jakim jest m.in. powierzchnia całkowita. Dokumenty te same nie precyzują, definiują i określają sposobu obliczania tej powierzchni, odsyłają one do Normy Polskiej – ISO 9836 - Właściwości użytkowe w budownictwie – określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, która definiuje i określa sposób wyliczania tej powierzchni.

Powierzchnia całkowita budynku to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji danego budynku. Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe. Tak definiuje powierzchnię całkowitą budynku cytowana Polska Norma.

Co jest kondygnacją budynku, a co nie zostało do niej zaliczone, wskazuje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

I tak cytując:

• kondygnacja - należy przez to rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne;
• kondygnacja podziemna - należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację;

Na wstępie podkreślenia wymaga, że przy obliczaniu powierzchni całkowitej budynku należy zwrócić uwagę na prawidłowe wymierzenie powierzchni poszczególnych elementów budynku oraz ich zakwalifikowanie.

Tak więc kluczem do właściwego wyliczenia tej powierzchni jest właściwe zakwalifikowanie części budynku do kondygnacji również nadziemnych i podziemnych a liczona ona jest po zewnętrznym obrysie budynku, na poziomie posadzki, z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad.

Prawo budowlane i rozporządzenie wykonawcze do tej ustawy - Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, nie rozszerzają i nie uszczegóławiają pojęcia „Powierzchni całkowitej” i nie podają też sposobu jej wyliczenia.

Dokumenty te odsyłają w tym zakresie do Polskiej Normy i tak:

W § 12 Rozporządzenia czytamy:

„Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia, uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit b”.

Zacytowane § 14 i § 20 doprecyzują pojęcia powierzchni zabudowy i powierzchni użytkowej. Powierzchnię całkowitą wylicza się dokładnie w sposób opisany w cytowanej Polskiej Normie PN-ISO 9836.

Sposób obliczenia powierzchni całkowitej podaje powołana Polska Norma. Wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe wylicza się z pomiarów rzutu poziomego i pionowego budynków. Jednostką w przypadku powierzchni całkowitej jest metr kwadratowy. Wielkość powierzchni całkowitej podaje się z dokładnością do dwóch cyfr po przecinku.

Powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku, liczonych po zewnętrznym obrysie budynku.

Kondygnacje, które brane są do wyliczenia powierzchni całkowitej to kondygnacje nadziemne, również kondygnacje częściowo lub całkowicie położone poniżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.

Powierzchnia całkowita liczona jest odrębnie dla każdej kondygnacji, składa się ona z powierzchni kondygnacji netto i powierzchni konstrukcji.

Prawidłowe wyliczenie powierzchni całkowitej jest bardzo ważne już na etapie sprawdzenia zgodności wybranego projektu z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, obowiązującego na terenie, na którym położna jest działka przewidziana do zabudowy.

Ustalenia miejscowego planu, które są prawem lokalnym, nakładają obowiązek zachowania wskazanego dla działki wskaźnika intensywności zabudowy.

Wskaźnik ten wyliczany jest na etapie przygotowania projektu zagospodarowania działki przez projektanta i sprawdzany przez pracowników Starostwa przed wydaniem pozwolenia na budowę.

Sposób wyliczenia wskaźnika określiła ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Został on określony jako iloraz powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej.

W przypadku wyliczania tego wskaźnika wskazać należy na kilka aspektów:

1. pojęcie powierzchni całkowitej zabudowy - należy rozumieć, jako sumę powierzchni zabudowy wszystkich budynków na działce, istniejących i projektowanych, do powierzchni działki budowlanej,
2. pojęcie działki budowlanej - należy rozumieć tę powierzchnię działki, która przewidziana jest w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego do zabudowy np. jednorodzinnej, nie bierze się pod uwagę ewentualnej powierzchni działki, która posiada inne przeznaczenie w miejscowym planie,
3. do wyliczania powierzchni całkowitej budynku, mającej wpływ na wyliczanie wskaźnika intensywności, bierze się pod uwagę również kondygnacje podziemnie, piwnice.

Pominięcie kondygnacji piwnic w wyliczeniu wskaźnika intensywności zabudowy często tłumaczone jest przez projektantów faktem, że kondygnacja położona poniżej terenu nie wpływa na ocenę wielkości budynku w przestrzeni i tym samym na intensywność zabudowy działki.

Niestety ten argument nie jest brany pod uwagę przy ocenie zgodności projektu budowlanego z prawem lokalnym, jakim jest MPZP i takie wyliczenie powierzchni całkowitej, a co za tym idzie intensywności zabudowy, jest błędne.

Piwnice są kondygnacją, a powierzania całkowita jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku.

Podając charakterystyki budynku lub wybieranego projektu, często zastanawiamy się, czym różnią się pojęcia powierzchni całkowitej i powierzchni użytkowej. W pierwszej części artykułu został wyjaśniony sposób obliczania powierzchni całkowitej, przypomnijmy jednak, że powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe. Mierzona ona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku w stanie wykończonym. Nie należy do niej wliczać wyprofilowań oraz wnęk konstrukcyjnych, jeżeli nie zmieniają powierzchni netto kondygnacji.

Powierzchnia użytkowa natomiast jest to część powierzchni kondygnacji netto, (powierzchni ograniczonej przez elementy zamykające), która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku, np. funkcji mieszkaniowej. Określona jest dla każdej kondygnacji oddzielenie. W obrębie jednej kondygnacji znajdują się pomieszczenia mieszkalne i suma ich powierzchni stanowi powierzchnię użytkową tej kondygnacji.

Często powierzchnię użytkową dzieli się na:

• powierzchnie użytkowe podstawowe,
• powierzchnie użytkowe pomocnicze.

Powierzchnia, których pomieszczeń to powierzchnia pomocnicza?

Powierzchnia pomieszczeń przeznaczonych do zaspokajania funkcji pomocniczych, które nie są związane z przeznaczeniem budynku, jego funkcją i nie wchodzą w zakres potrzeb podstawowych, to powierzchnia pomocnicza.

Mierzona na jest na poziomie posadzki w stanie wykończonym. Do takich pomieszczeń można zakwalifikować toalety, kuchnie, pomieszczenia gospodarcze.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, dodatkowo uszczegółowiło sposób obliczania powierzchni użytkowej budynku, wprowadzając w § 20 zapis :

„ .........
- powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,
- powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób – przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,
- przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,...…”

W poprzedniej części artykułu przybliżyliśmy pojęcie powierzchni użytkowej, przypomnijmy:

Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, (powierzchni ograniczonej przez elementy zamykające), która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.

Porównanie jej z powierzchnią netto wymaga przypomnienia pojęcia powierzchni netto.

jest to powierzchnia wewnętrzna budynku ograniczona przez elementy konstrukcyjne zamykające pomieszczenia. Do powierzchni tej wlicza się elementy budynku, które nie tworzą jego konstrukcji, można je zdemontować lub rozebrać. Przykładem takich elementów są ściany działowe. Powierzchnię netto kondygnacji wylicza się w stanie kondygnacji wykończonych, nie wliczają listew przypodłogowych i progów.

W skład powierzchni kondygnacji netto wchodzi: powierzchnia użytkowa, powierzchnia usługowa, powierzchnia ruchu. Powierzchni szybów dźwigowych nie wliczamy do innej powierzchni, jedynie do powierzchni komunikacji.

Odpowiedzi na wszystkie nurtujące nas pytania dotyczące powierzchni całkowitej, użytkowej, jak wyliczyć wielkości tych powierzchni i co do nich zaliczać, należy szukać w zapisach cytowanej Normy Polskiej PN-ISO 9836 Tytuł: Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Jest ona powołana jako wiążąca w przepisach budowlanych, które cytowaliśmy w artykule.

Odpowiadając na to pytanie, należy przypomnieć, że powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku.

Kondygnacjami (zgodnie z PN) są kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.

Tak więc poddasze jest kondygnacją. Chcąc obliczyć powierzchnię całkowitą poddasza, musimy dokładnie określić część poddasza, które nie jest użytkowym i dodatkowo wydzielić jego powierzchnię, która nie nadaje się do poruszania się w pozycji wyprostowanej. Ta część poddasza nieużytkowego nie jest zaliczana do powierzchni kondygnacji netto i tym samym do powierzchni całkowitej budynku.

Przypominamy: powierzchnia całkowita każdej kondygnacji mierzona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad.

Antresola, zdefiniowana została w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Antresola jest więc górną częścią kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.

Według tej definicji antresola nie stanowi odrębnej kondygnacji, jest częścią kondygnacji, z której została wydzielona. Jej powierzchnia nie jest więc liczona do powierzchni całkowitej budynku.

Jej powierzchnię wylicza się oddzielnie, według cytowanej PN:

Powierzchnie w obrębie kondygnacji o zróżnicowanej wysokości, w tym antresole są obliczane oddzielnie.

Zobacz nasze: Projekty domów z antresolą

Powierzchnia całkowita i powierzchnia użytkowa to wskaźniki powierzchniowe charakteryzujące i określające wielkość budynku lub mieszkania. Chcąc określić, oszacować wartość budynku lub mieszkania banki wykorzystują określone w projektach wielkości tych wskaźników powierzchniowych. Bardzo często wprowadzają dodatkowo własne kryteria wyceny. Polityka związana z szacowaniem wartości nabywanych nieruchomości, prowadzona jest indywidualnie przez banki.

Biorąc kredyt na zakup domu, podstawą wyliczenia jego wartości, co przekłada się również na możliwości kredytowe kredytobiorcy, jest najczęściej powierzchnia całkowita budynku, przy ocenie wartości mieszkania powierzchnia użytkowa. Czasami jednak banki stosują mieszaną formę szacowania wartości nieruchomości, dodatkowo indywidualnie traktują pomieszczenia zaliczone do powierzchni użytkowej pomocniczej takie jak: garaże, piwnice, pomieszczenia gospodarcze i inne.

Podstawą jest wykonanie analizy porównawczej ofert kredytów w różnych bankach. W tym celu przygotować należy wyliczenie dokładne zarówno powierzchni całkowitej, jak i użytkowej z rozbiciem na powierzchnię użytkową pomocniczą.