Formy zabudowy jednorodzinnej - rodzaje domów jednorodzinnych

Kształtowanie zabudowy i zagospodarowanie przestrzeni lub określenie formy ochrony terenów przed zabudową, stanowią zadania samorządu gminnego. Politykę przestrzenną w Gminach przedstawiają Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Przygotowując się do budowy budynku mieszkalnego, jedną z najważniejszych kwestii, jest ustalenie, czy dla nieruchomości, którą chcemy zabudować, opracowany został Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Ten dokument planistyczny dostępny jest w Systemie Informacji Przestrzennej Gminy lub w samym Urzędzie Gminy. Analiza jego zapisów pozwoli rozwiać wszelkie wątpliwości związane z możliwością zabudowy i poznać ustalenia planu dla terenów przewidzianych do zabudowy, w tym również formy zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Budynki jednorodzinne są najczęściej wybieraną formą zabudowy, dlatego  w tym artykule wyjaśnimy różnice pomiędzy zabudową intensywną a ekstensywną w zabudowie jednorodzinnej, zabudową wolnostojącą, bliźniaczą i szeregową. 

Jak już wspomniane zostało na wstępie, wyznaczanie zasięgu terenów budowlanych i określenie sposobu ich zagospodarowania dokonuje się w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego, opracowywanych przez właściwe Gminy. Nie można jednak oderwać ustaleń planu od definicji pojęcia „budynku” i „budynku mieszkalnego jednorodzinnego” zawartych w ustawie Prawo budowlane. Definicje te są kluczowe dla określenia form zabudowy jednorodzinnej i pozwalają zrozumieć, czym różnią się budynki wielorodzinne od budynków jednorodzinnych. Poniżej przytaczamy:

Budynek – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budynek mieszkalny jednorodzinny – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Co oznacza zabudowa jednorodzinna?

Analizując zapisy definicji, podkreślenia wymaga stwierdzenie, że budynek jest wydzielony w przestrzeni przegrodami budowlanymi, czyli ścianami, posiadający własne fundamenty i dach, czyli jest samodzielną konstrukcją budowlaną. 

Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego natomiast określa różne formy zabudowy budynku jednorodzinnego, podkreślając jego samodzielną konstrukcyjnie całość. Typy budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej to budynek jednorodzinny wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej i innej wymienionej w definicji. 

Zabudowa jednorodzinna, w swojej definicji została jednocześnie ograniczona ilością lokali mieszkalnych w ramach budynku, do dwóch lub jednego lokalu mieszkalnego i jednego użytkowego. 

Ograniczenie do dwóch lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym spowodowało, że każdy następny lokal w budynku powoduje, że jest on już budynkiem wielorodzinnym. Pamiętać należy więc, że w domu jednorodzinnym może znajdować się nie więcej niż dwa lokale mieszkalne.

Opisując dokładnie formy zabudowy jednorodzinnej określone w definicji zabudowy jednorodzinnej, należy jednocześnie zawsze pamiętać o dokumencie, określającym możliwości zabudowy i sposób zagospodarowania, czyli o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie przeznaczenia zabudowy jednorodzinnej nie jest równoznaczne z możliwością budowy na działce każdej z wymienionych form zabudowy np. zabudowy bliźniaczej czy szeregowej. Analizując dokładnie zapisy MPZP dowiedzieć się można, jaka forma zabudowy dopuszczona jest w danym terenie. Podkreślić należy, że w przypadku, gdy dla obszaru, w którym położna jest działka nie został ustalony MPZP, to o możliwości zabudowy rozstrzyga decyzja o Warunkach Zabudowy.

Jednym z najczęściej realizowanych budynków na terenach podmiejskich i na terenach mało zurbanizowanych jest budynek jednorodzinny wolnostojący. Wybudowany na wydzielonej działce dom wolnostojący służący zaspokojeniu potrzeb mieszkalnych. Taki budynek może stanowić jeden lokal mieszkalny lub w ramach jego konstrukcji mogą znajdować się dwa lokale mieszkalne.

Budynek jedno lokalowy nie stanowi problemu interpretacyjnego. Inaczej się ma w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. 

 

1. Lokale w układzie pionowym (mieszkania jedno nad drugim)

To układ, gdy każdy lokal położony jest na własnej kondygnacji, czyli jeden lokal położony jest na parterze budynku, a drugi na drugiej kondygnacji. Każdy z tych lokali może mieć odrębne wejście z własną komunikacją wewnętrzną lub jedno wejście do budynku z odrębnymi ciągami komunikacji w ramach budynku.

2. Lokale w układzie poziomym (mieszkania obok siebie)

Taki układ to praktycznie dwa odrębne lokale mieszkalne, rozdzielone pionową ścianą budynku, w którym każdy posiada zarówno część parteru, jak i drugiej kondygnacji, z odrębnymi wejściami.

Ważne

W budynku jednorodzinnym dwulokalowym, wszystkie elementy konstrukcyjne, czyli ściany konstrukcyjne, fundamenty, dach stanowią części wspólne, czyli są we współwłasności właścicieli obydwu lokali.

Opisując taką formę zabudowy, należy pamiętać o definicjach budynku i budynku jednorodzinnego. Domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej to dwa budynki zbliżone ścianami, pomiędzy którymi wykonana jest dylatacja pozwalająca samodzielnie pracować konstrukcji każdego segmentu. Każdy z nich stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość.

Ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, dopuszczając taką formę zabudowy często precyzują, dookreślają położenie segmentów bliźniaka, np. każdy segment na odrębnej działce. Po wybudowaniu każdy segment, stanowiący samodzielny budynek posiada własną działkę i stanowi nieruchomość zabudowaną.

Segment bliźniaka, czyli budynek w zabudowie jednorodzinnej może być jednym samodzielnym lokalem mieszkalnym lub w ramach jego bryły znajdować się mogą dwa samodzielne lokale mieszkalne. 

Układ lokali mieszkalnych, w segmencie bliźniaka, może być analogiczny, jak opisany układ lokali w budynku wolnostojącym, układ poziomy i pionowy.

W przypadku układu poziomego lokali, czyli każdy lokal posiada część parteru i drugiej kondygnacji w ramach całego bliźniaka powstają cztery lokale z odrębnymi wejściami. Powszechnie bliźniak dwulokalowy zwany jest „czworakiem”.

Projektując lub wybierając projekt budynku do zabudowy bliźniaczej, istnieje możliwość wybudowania segmentów w układzie podstawowym lub w układzie: segment podstawowy i lustrzane odbicie – czyli symetryczny układ drugiego segmentu.

Ważne

Bardzo często Inwestorzy mający ograniczenia w zabudowie i dopuszczenie jedynie zabudowy wolnostojącej – mogą realizować budynek dwulokalowy np. w układzie pionowym lokali, ale niestety nie mogą lokalizować bliźniaka. Różnica wynika wprost z definicji budynku jednorodzinnego. Budynek dwulokalowy to nadal jeden budynek natomiast bliźniak to dwa odrębne budynki, dwie samodzielne konstrukcje oddzielone od siebie przerwą dylatacyjną, począwszy od fundamentu aż do dachu (każda część budynku musi funkcjonować samodzielnie).

Dwa budynki połączone segmentowo przy zastosowaniu dwóch ścian szczytowych postawionych na niezależnych, oddzielnych ławach fundamentowych - zdylatowanych od siebie - będzie zabudową bliźniaczą. Takie budynki można wznosić etapowo, natomiast budynek jednorodzinny dwulokalowy musi być realizowany w całości.

Często zadawane jest pytanie, czy szeregowiec to zabudowa jednorodzinna. Przykładem zabudowy jednorodzinnej jest zabudowa szeregowa. Opisując taki sposób zabudowy, można posiłkować się powyższym opisem zabudowy bliźniaczej. Zasada łączenia segmentów w bliźniaku jest zastosowana przy łączeniu segmentów zabudowy szeregowej. Szereg stanowią co najmniej trzy segmenty. Głównym założeniem takiej zabudowy jest powtarzalny układ bryły budynku z ujednoliconą formą dachu i powtarzalnym programem użytkowym.

Przypomnieć należy, że budynek w zabudowie szeregowej, segment jest również budynkiem jednorodzinnym  i jak wynika z definicji, może zawierać zarówno jeden, jak i dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Układ lokali w budynku dwulokalowym może być analogiczny, jak w opisany został dla budynku jednorodzinnego wolnostojącego i bliźniaka.

Zasadą jest, że doświetlenie segmentów środkowych ogranicza się do światła z elewacji frontowej, z wejściem do budynku i ogrodowej z otwarciem na część działki przynależnej dla danego segmentu. Wyjątek stanowią segmenty skrajne, które posiadają trzy zewnętrzne ściany i tym samym otwory okienne i drzwiowe mogą zostać zaprojektowane również w ścianach szczytowych skrajnych segmentów. Przypadkiem wyjątkowym jest zbliżenie ściany skrajnych segmentów do granicy działki na odległość mniejszą nić 4 metry. W takim przypadku zgodnie z obowiązującymi przepisami Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ściana taka nie może posiadać otworów okiennych i drzwiowych.

Ważne

Przygotowując założenia inwestycyjne działki związane z ewentualną zabudową szeregową, nie można zapomnieć o najważniejszym dokumencie, o Miejscowy Planie Zagospodarowania Przestrzennego i jego szczegółowych zapisach. One są promesą do określenia możliwości inwestycyjnych, a przypadku braku Miejscowego Planu  Zagospodarowania Przestrzennego ustalenia decyzji o Warunkach Zabudowy.

Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jako jedną z ostatnich form zabudowy podaje zabudowę grupową. Ta forma zabudowy jednorodzinnej, jak opisane powyżej bliźniacza i szeregowa, może tworzyć grupy budynków połączonych ze sobą ścianami szczytowymi, lecz ich układ może tworzyć inne od szeregu formy. Najczęściej zabudowa grupowa przedstawia zabudowę atrialną.

W celu lepszego zrozumienia sposobu ułożenia wzajemnego budynków w takiej zabudowie przybliżymy definicje „Atrium”.

Atrium

W architekturze pojęciem atrium określa się wewnętrzne niezadaszone pomieszczenie typu dziedziniec, otoczone ze wszystkich stron ścianami budynku. Zamknięte przestrzenie tego rodzaju znano już przed wiekami, nawet w starożytnym Rzymie. W domach i willach spotykano reprezentacyjne, centralnie położone atria, z których górnego otworu w dachu (innymi słowy: compluvium) wpadała deszczówka do basenu (innymi słowy: impluvium). Wokół dziedzińca rozmieszczano natomiast pokoje mieszkalne. Obecnie mianem atrium określa się też wewnętrzne dziedzińce w biurowcach i apartamentowcach wyposażone w przeszklony dach.

Zabudowa grupowa obiektów mieszkalnych typu atrialnego to układ segmentów budynków połączonych ścianami w sposób pozwalający stworzyć wewnętrzny otwarty dziedziniec, który jest wspólny dla budynków go tworzących. W takim układzie najczęściej ściany zewnętrzne segmentów są ścianami frontowymi z wejściami do budynku, a wewnętrzne, tworzące linii atrium otwarciem ogrodowym, gdyż najczęściej tak wykorzystywana jest przestrzeń wspólna.

Zabudowa grupowa, zgodnie z definicją budynku jednorodzinnego może być jednolokalowa lub dwulokalowa.

Taki typ zabudowy jednak rzadziej jest stosowany niż zabudowa bliźniacza i szeregowa, gdyż wymaga terenu inwestycyjnego o określonym kształcie, a finalnie budynki ułożone są w taki sposób, że nie zapewniają minimalnej intymności, wyłączności części ogrodowej przypisanej pojedynczemu segmentowi, w przeciwieństwie do zabudowy szeregowej, nie mówiąc o bliźniaczej.

Omawiając w tym artykule formy zabudowy jednorodzinnej wielokrotnie podkreślano wagę przepisów lokalnych, jakim jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzja o Warunkach Zabudowy wydana dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego, w przypadku, gdy dla terenu inwestycji nie został uchwalony MPZP.

Te dokumenty zawierają kluczowe zapisy nie tylko dające możliwość zabudowy terenu budynkiem lub budynkami o określonym przeznaczeniu, ale też precyzują parametry architektoniczne i wskaźniki urbanistyczne. Te drugie odpowiadają za intensywność zabudowy i wyrażone są wskaźnikiem stopnia i intensywności zabudowy. Dodatkowo elementem związanym z ochroną terenów biologicznie czynnych, zrównoważonym rozwojem, jest podanie dodatkowego wskaźnika, jakim jest udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni budowlanej terenu inwestycji.

Analizując dokładnie wszystkie zapisy powołanych wyżej dokumentów można dokonać założeń inwestycyjnych związanych z możliwą lub dopuszczoną intensywnością zabudowy.

Co więc oznacza zabudowa jednorodzinna ekstensywna?

Istniejąca zabudowa i zabudowa historyczna terenów wiejskich, małych aglomeracji i przedmieść dużych polskich miast jest utrzymywana i nadal kształtowana w oparciu o założenia zabudowy ekstensywnej. Taka zabudowa nieskoncentrowana o małym zagęszczeniu jest wyrażona w zapisach MPZP, poprzez niskie wskaźniki zabudowy i intensywności zabudowy oraz wysoki procent powierzchni biologicznie czynnej.

Dodatkowymi zapisami dyscyplinującymi przyszłych Inwestorów są kolejne obostrzenia, narzucające budowę każdego budynku w zabudowie jednorodzinnej na odrębnej działce, dodatkowo podając jej minimalną dopuszczoną powierzchnię.

1. Rozproszona zabudowa zagrodowa, czyli budynki mieszkalne wraz z budynkami gospodarczymi niezbędnymi do obsługi gospodarstwa rolnego. Taki rodzaj zabudowy najczęściej nie jest ograniczony zapisami MPZP, wskaźnikami urbanistycznymi, gdyż powierzchnie zabudowy pod budynkami związanymi z gospodarstwem rolnym traktowane są zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jako grunty rolne. Jest to jednak wyjątkowy przypadek zabudowy ekstensywnej.

2. Domy wolnostojące - budynek jednorodzinny wolnostojący na działce o powierzchni narzuconej w MPZP np. 800m2, powierzchni zabudowy do 20% powierzchni działki i intensywności do 0,3 (która wyrażona jest stosunkiem powierzchni całkowitej budynku do powierzchni budowlanej działki).

3. Budynki w zabudowie bliźniaczej, przy konieczności realizacji segmentów na odrębnych działkach i narzuconej powierzchni np. 500m2 i zapisie, dopuszczającym jedynie jeden lokal mieszkalny w segmencie.

Zabudowa intensywna jest przeciwieństwem zabudowy ekstensywnej. Tereny wysoko zurbanizowane lub przewidziane w ramach dużych aglomeracji miejskich do zabudowy lub uzupełnienia istniejącej zabudowy, w tym mieszkaniowej, dopuszczają możliwość intensyfikacji zabudowy, w celu maksymalnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Polityka przestrzenna gmin, w tym zakresie otrzymała narzędzie, w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w postaci obowiązku ustalania minimalnego wskaźnika intensywności zabudowy w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego. Ten wskaźnik ma na celu przygotowanie, w analizach poprzedzających uchwalenie MPZP, zamierzonej, planowanej intensywności zabudowy, jako właściwego wykorzystania terenów budowlanych, czyli przeciwstawienie się marnotrawienia zasobów terenów budowlanych i infrastruktury przy zabudowie rozproszonej.

1. Budynki w zabudowie bliźniaczej dwu lokalowe bez narzucenia budowy segmentów na odrębnych działkach i wysokim stopniu zabudowy dla działki budowlanej.

2. Budynki w zabudowie szeregowej jedno i dwu lokalowe realizowane na jednej działce , przy wysokim stopniu zabudowy.

3. Budynki w zabudowie grupowej.

Odpowiedź na to pytanie jest złożona i wymaga odpowiedzi na szereg pytań pośrednich. Zastanawiając się nad własnymi preferencjami, należy wziąć pod uwagę zarówno czynniki lokalizacyjne przyszłego domu czy mieszkania, jak i możliwości finansowe. Mając sprecyzowane te uwarunkowania, kolejną kwestią jest prawo lokalne, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który może zweryfikować założenia inwestycyjne.

Rozpatrując jednak hipotetycznie, że nie ograniczają przyszłych Inwestorów żadne zewnętrzne czynniki, to przyszła budowa może być spełnieniem oczekiwań i marzeń.

Budowa domu wolnostojącego na dużej działce w terenach wiejskich to bliski kontakt z naturą, odpoczynek od zgiełku miasta, wyciszenie się i intymność zamieszkania. Wziąć jednak pod uwagę należy również pewne niedogodności, związane z koniecznością posiadania czasami dwóch samochodów lub dobrego połączenia środkami komunikacji publicznej miejsca pracy lub szkoły.

Decydując się na budowę lub zakup mieszkania lub segmentu w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, decydujemy się na mniejsze koszty, ale zarazem ograniczenie przestrzeni do życia w ramach mieszkania i terenów zielonych. Takie lokalizacje związane są z koniecznością współżycia i dobrych relacji międzysąsiedzkich. Tereny takiej zabudowy zazwyczaj to osiedla podmiejskie z dobrze przygotowaną infrastrukturą osiedlową i właściwie skomunikowane z centrum miast.

Trudno przyjąć ogólne założenia i oczekiwania, kategoryzując, że budynki wolnostojące w terenach wiejskich to domena osób starszych, natomiast mieszkania i segmenty w zabudowie intensywnej to miejsce do życia dla młodych.

Założenia inwestycyjne i związane z nimi możliwości finansowe to jedno z podstawowych zadań koniecznych do rozwiązania. Decyzja czy budowę domu będzie realizowana przez samego Inwestora, czy dom zostanie zakupiony od dewelopera. Podjęcie decyzji o miejscu przyszłego domu lub mieszkania, czyli jego lokalizacja. Decyzja o zakupie domu, segmentu w zabudowie intensywnej czy może lokalu mieszkalnego – to wszystko czynniki wpływające na ostateczny koszt domu czy mieszkania.

Trudno zestawić koszty i dokonać ich porównań dla różnych lokalizacji w Polsce i różnych form zabudowy i wielkości powierzchni mieszkalnych.

Budowa budynku wolnostojącego nawet na dużej działce może okazać się tańsza od kupna lokalu mieszkalnego w dużej aglomeracji miejskiej np. w Warszawie czy Krakowie.

Decydując się na swoje miejsce do życia, swoje miejsce na ziemi, przeanalizować należy wszystkie opisane w tym artykule uwarunkowania, a ich analiza pozwoli oszacować konieczne koszty inwestycyjne w zestawieniu z oczekiwaniami i możliwościami finansowymi.