Kredyt hipoteczny a kredyt na budowę domu

Realizacja marzeń o własnym domu jest możliwa w momencie, gdy dysponujemy odpowiednimi środkami finansowymi. Niewielu Inwestorów stać na to, by wybudować dom w całości z własnych oszczędności, dlatego najczęstszą formą finansowania inwestycji jest kredyt. Jeżeli Ty również chcesz zdobyć pieniądze na finansowanie swojej inwestycji i zastanawiasz się jak uzyskać kredyt na budowę domu, zapraszamy do lektury tego artykułu. Już teraz dowiedz się, czym jest kredyt hipoteczny oraz kredyt budowlano - hipoteczny na budowę domu, a także, kiedy warto skorzystać z innych produktów bankowych takich jak np.: pożyczka hipoteczna na budowę domu. Sprawdź, jakie są warunki uzyskania kredytu hipotecznego na budowę domu, jaki zestaw dokumentów musisz dołączyć do wniosku, czy możesz wziąć kredyt na budowę domu bez wkładu własnego, a także co kryje się pod pojęciem zdolność kredytowa na budowę domu.

Budowa domu na kredyt to popularny sposób realizacji inwestycji. W sytuacji, gdy nie jesteśmy w stanie pokryć całego przedsięwzięcia z własnych środków, możemy pozyskać pieniądze, zaciągając odpowiedni kredyt pod budowę domu. Jaki kredyt na budowę domu wybrać?

Jednym z wariantów jest tzw. kredyt budowlano – hipoteczny. Jest to rodzaj kredytu hipotecznego, którego przeznaczeniem jest sfinansowanie budowy domu. Kredyt budowlano – hipoteczny określany jest również jako kredyt budowlany, kredyt hipoteczny na budowę domu, czy kredyt na budowę domu. Łączy on w sobie dwa sposoby kredytowania – w trakcie trwania budowy jest typowym kredytem budowlanym, a po jej zakończeniu staje się kredytem hipotecznym, w związku z tym występują w nim dwie różne formy zabezpieczenia.

Na etapie budowlanym, a więc do formalnego zakończenia budowy, Inwestor płaci raty odsetkowe. Inwestycja jest w trakcie realizacji i w tym czasie banki wymagają dodatkowego zabezpieczenia kredytu, na wypadek choroby, trwałej lub czasowej niezdolności do pracy, bądź śmierci Inwestora. Takim zabezpieczeniem jest polisa ubezpieczeniowa, zawarta przy podpisaniu umowy kredytowej z bankiem i obowiązująca do momentu zakończenia budowy domu. W chwili, gdy dom zostaje oddany do użytku, a więc w momencie sfinalizowania inwestycji rozpoczyna się drugi etap kredytowania – hipoteczny, następuje zmiana zabezpieczenia, którym staje się dla banku hipoteka wpisana do księgi wieczystej nowego domu. Wpis zostanie wykreślony po całkowitej spłacie zaciągniętego kredytu.

W tym miejscu warto podkreślić, że warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego na budowę domu jest posiadanie środków na wkład własny, większość banków wymaga posiadania na własność działki budowlanej, na której realizowana będzie inwestycja.

W przypadku kredytu budowlano – hipotecznego kwota kredytu wypłacana jest w transzach, po zakończeniu danego etapu budowy. W ten sposób bank zabezpiecza się przed sytuacją, w której Inwestor nie wywiązuje się z umowy. Terminy transz ustalane są indywidualnie, a przed wypłatą kolejnej transzy konieczne jest rozliczenie wydatków z poprzedniej. Bank może zobowiązać Inwestora, by dokumentował postęp prowadzonych prac na budowie. Większość banków do kontroli postępu robót na miejscu budowy budowlanych zatrudnia odpowiedniego inspektora, co zazwyczaj wiąże się z dodatkowymi opłatami dla kredytobiorcy. W przypadku kredytu budowlano – hipotecznego Inwestor może skorzystać z karencji, dzięki której spłata pełnych rat rozpocznie się dopiero po tym, jak wypłacone zostaną wszystkie przewidziane transze. Do tego momentu kredytobiorca płaci tylko raty odsetkowe.

Planując budowę domu, nie każdy Inwestor ma już w swoim posiadaniu działkę, na której może zrealizować inwestycję. Pojawia się zatem pytanie, czy można wziąć jeden kredyt na działkę budowlaną i budowę domu? Cześć banków przewiduje taką możliwość, co pod względem proceduralnym jest wygodnym rozwiązaniem, jeden raz przechodzimy przez wszystkie formalności. Jednak w tej sytuacji, w chwili zakupu działki Inwestor musi już wiedzieć, jaki dom na niej postawi, by móc jednocześnie dopełniać również wszystkich formalności związanych z kredytowaniem budowy. Innym rozwiązaniem, które pozwoli sfinansować zakup działki, może być osobny kredyt hipoteczny lub kredyt gotówkowy. Sprawdźmy, na co można przeznaczyć inne rodzaje kredytów.

Kredyt hipoteczny

To rodzaj kredytu celowego, który umożliwia sfinansowanie m.in.: zakupu mieszkania lub domu na rynku pierwotnym bądź wtórnym, remontu oraz doposażenie nieruchomości, a także na zakup działki lub budowy domu. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka, która zostaje wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości. Wymagany jest również wkład własny. Jeżeli kredyt hipoteczny chcemy przeznaczyć na budowę domu, wówczas wysokość zabezpieczenia, czyli wzniesionego budynku, aż do momentu wpisania banku do hipoteki, konieczne jest dodatkowe ubezpieczenie. Istotną różnicą względem kredytu budowlano – hipotecznego jest fakt, że aby otrzymać kredyt hipoteczny Inwestor nie ma obowiązku posiadania na własność działki budowlanej. Kredyt hipoteczny przeznaczony na budowę wypłacany jest w transzach, w przypadku sfinansowania zakupu działki czy innej nieruchomości wypłata jest jednorazowa. Kredyt hipoteczny może być także dobrym rozwiązaniem, by pozyskać środki na wykończenie domu. Wiele osób korzysta z tej formy kredytowania budowy, właśnie z tego względu, że w ramach wnioskowanej kwoty kredytu można uwzględnić środki na wykończenie, co pozwoli spokojnie planować także ten etap realizacji, bez konieczności starania się o kolejny kredyt.

Pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna w odróżnieniu od kredytu hipotecznego może być przeznaczona na dowolny cel. Do jej uzyskania konieczne jest posiadanie na własność nieruchomości pod zastaw, która będzie zabezpieczeniem i posiada założoną księgę wieczystą. Pożyczka hipoteczna jest wyżej oprocentowana niż kredyt, jednak nie jest wymagany tutaj wkład własny. Z pożyczki hipotecznej można także sfinansować wykończenie domu.

Kredyt gotówkowy

Nie jest to kredyt celowy, więc bank nie będzie sprawdzał, na co planujemy go przeznaczyć. Można z takich środków sfinansować zakup dowolnej rzeczy, w tym także działki budowlanej, która następnie w części może zostać zaliczona na poczet wkładu własnego przy kredycie budowlano – hipotecznym. Przy udzieleniu kredytu gotówkowego nie jest konieczne dostarczanie dokumentów dotyczących nieruchomości, czy potwierdzających dokonanie transakcji. Sam proces uzyskania kredytu gotówkowego jest krótszy w porównaniu z kredytem hipotecznym. Istnieje możliwość, by przeznaczyć kredyt gotówkowy na budowę domu, jednak takie rozwiązanie jest mało opłacalne. Kredyt gotówkowy zazwyczaj nie ma zabezpieczenia i dlatego banki rekompensują swoje ryzyko kredytowe, stosując znacząco wyższe oprocentowanie.

Oprocentowanie kredytu jest istotną częścią kosztów, związanych z zaciągnięciem zobowiązania finansowego. Jest składową, która ma bezpośrednie przełożenie na wysokość płaconej raty. Oprocentowanie kredytu może być stałe (ustalane przy podpisaniu umowy i obowiązujące przez cały czas jej trwania) bądź zmienne (stopa procentowa obowiązująca przy podpisaniu umowy będzie się wiele razy zmieniać w trakcie spłaty zobowiązania). Niemal wszystkie kredyty hipoteczne bazują na oprocentowaniu zmiennym, naliczane jest w całym okresie kredytowania od zmniejszającego się kapitału, jaki pozostaje do spłaty po każdej kolejnej racie. Składowe oprocentowania zmiennego to: stała marża banku oraz stawka WIBOR, która jest ustalana przez rynek, a jej wartość jest zmienna. Oprocentowanie kredytu może się różnić pomiędzy bankami, jego stawka może być także uzależniona od takich czynników jak: wielkość wkładu własnego, czy wielkość kwoty kredytu.

Pojęciem WIBOR określana jest stopa procentowa, według której banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze na rynku międzybankowym. Koszty z tym związane przenoszone są na kredytobiorców, co wpływa na oprocentowanie udzielanych kredytów. Często podawanym wskaźnikiem określającym stopy oprocentowania jest wartość 3M lub 6M (3 miesiące, 6 miesięcy), która definiuje okres, jakiego dotyczy stawka WIBOR. Najczęściej stosowana przez banki stawką WIBOR jest 3M, co oznacza, że co 3 miesiące będzie aktualizowana stopa oprocentowania kredytu. W zależności od sytuacji na rynku finansowym stawka 3M jest korzystniejsza, gdy wartość WIBOR spada, wówczas w szybszym czasie obniżą się koszty kredytu. Jeżeli natomiast stopy oprocentowania rosną, wówczas zyskują kredytobiorcy, których kredyt bazuje na stawce 6M, ponieważ przez dłuższy czas utrzymują się dla nich niższe koszty kredytu.

Wybierając kredyt na budowę, należy sprawdzić, jaka jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania, czyli tzw. RRSO. Jest to wskaźnik, który obrazuje rzeczywisty koszt całego kredytu w stosunku rocznym. Informuje o całkowitym koszcie kredytu, na który poza odsetkami składają się także inne elementy takie jak: ubezpieczenie, prowizja bankowa oraz pozostałe ewentualne opłaty. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o wyborze konkretnej oferty kredytowej, zwłaszcza w przypadku, gdy zaciągany jest długoterminowy kredyt budowlany, warto sprawdzić, ile wynosi RRSO całego zobowiązania.

Aby zaciągnąć kredyt na budowę domu, Inwestor musi uzyskiwać stałe dochody, w odpowiedniej wysokości, które zapewnią mu tzw. zdolność kredytową i umożliwią podjęcie zobowiązania finansowego.

Zanim bank udzieli kredytu, zwłaszcza tak dużego i długoterminowego, jak kredyt na budowę domu, musi sprawdzić, czy Inwestor wykazuje zdolność do terminowych spłat rat kredytowych. Aby potwierdzić uzyskiwane dochody, kredytobiorca zobowiązany jest dostarczyć odpowiednie zaświadczenie, które wystawia pracodawca na druku bankowym. Forma zatrudnienia na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony daje większe szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku niż umowa na czas określony bądź umowa zlecenie lub umowa o dzieło.

Jeżeli kredytobiorca prowadzi własną działalność gospodarczą, wówczas potwierdzeniem uzyskiwanych dochodów są deklaracje podatkowe z poprzedniego roku podatkowego, a także wyciągi z konta bankowego, najczęściej z kilku ostatnich miesięcy. W tym przypadku wymagane są także kopie dokumentów rejestracyjnych firmy.

Oceniając zdolność kredytową klienta, bank bierze pod uwagę jego stałe wydatki na utrzymanie oraz aktualne zobowiązania finansowe, czyli inne zaciągnięte kredyty, pożyczki, zakupy ratalne, czy karty kredytowe. Starając się o kredyt na budowę domu, można poprawić swoją zdolność kredytową, spłacając debety, a także rezygnując z kart kredytowych. Warto wiedzieć, że także niewykorzystany limit na karcie kredytowej zmniejsza zdolność kredytową.

Aby uzyskać kredyt budowlany, Inwestor musi posiadać wkład własny, Jest to warunek konieczny. Komisja Nadzoru Finansowego, dbając o bezpieczeństwo zarówno banów, jak i kredytobiorców określiła w swojej rekomendacji, że od 2017 r. wysokość wkładu własnego, jaki jest obowiązkowy, by zaciągnąć kredyt hipoteczny, powinna wynosić minimum 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Ma to być potwierdzenie dla banku, że sytuacja finansowa klienta jest stabilna. Jeżeli kredytobiorca nie posiada odpowiedniej kwoty na wniesienie wkładu własnego, bank może wyrazić zgodę na obniżenie stawki wpłaty własnej, jednak w takiej sytuacji wymagane jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to forma zabezpieczenia dla banku, która skutkuje wyższą ratą kredytu do momentu, aż pełna kwota wymaganego wkładu własnego nie zostanie spłacona. Istnieje też możliwość, by bank zaliczył na poczet części wkładu własnego działkę, na której zostanie wybudowany dom.

Niewystarczająca zdolność kredytowa, a także brak wkładu własnego są dość częstym problemem dla osób, które starają się uzyskać środki na sfinansowanie wymarzonego domu lub mieszkania. Ograniczenia te może zminimalizować tzw. „Bezpieczny Kredyt 2%” - czyli rządowy program dopłat do kredytu mieszkaniowego. Według opinii ekspertów może on zwiększyć zdolność kredytową nawet o 50%.

Projekt ustawy „Bezpieczny Kredyt 2%” wpłynął do Sejmu 23 maca 2023 r. i zgodnie z założeniami pozyskane w ten sposób środki będzie można przeznaczyć zarówno na zakup pierwszego mieszkania, jak i pokryć wydatki związane z budową domu jednorodzinnego, w tym również z jego wykończeniem, a także zakupem nieruchomości gruntowej lub jej części pod budowę domu.

Więcej na ten temat przeczytasz w artykule  "Bezpieczny kredyt 2% a budowa domu - zasady programu"

Kosztorys budowlany jest dokumentem, niezbędnym do oceny wniosku kredytowego. Na jego podstawie bank ocenia wartość inwestycji, na której realizację będzie udzielany kredyt. Niektóre banki mają własne wymagania co do formy przygotowania kosztorysu i mogą oczekiwać jego opracowania na specjalnych drukach bankowych. Najczęściej jednak kosztorys opracowuje we własnym zakresie Inwestor i po opieczętowaniu przez kierownika budowy dołącza do dokumentacji kredytowej. Składany do banku kosztorys powinien zawierać harmonogram prac, czyli sporządzony na podstawie kosztorysu szczegółowego kalendarz budowy, zawierający plan robót budowlanych oraz wyliczenia kosztów wszystkich etapów prac. Ze względu na wypłatę kredytu budowlano – hipotecznego w transzach najlepiej, jeżeli harmonogram zawiera podział prac odpowiadający kolejnym etapom budowy domu: stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, aż po finałowe oddanie budynku do użytkowania. W artykule „Organizacja budowy – jak zaplanować budowę domu” znajdziesz więcej informacji o tym, jak przygotować harmonogram budowy domu.

Do każdego projektu domu zakupionego w ARCHON+ Inwestor może zamówić także kosztorys budowlany. Spełnia on wymagania bankowe, a dzięki temu, że bazuje na aktualnych cenach krajowych, odpowiada rzeczywistym stawkom rynkowym i stanowi nieocenioną pomoc podczas planowania i realizacji inwestycji. Zawiera przedmiar robót budowlanych, kosztorys szczegółowy oraz uproszczony, tabele elementów oraz pełne zestawienia robocizny, materiałów i sprzętu.

Wysokość kredytu na budowę domu powinna odpowiadać kwocie, niezbędnej do wybudowania domu, oddziałuje na nią także wspomniany minimalny wkład własny. Wymóg wpłaty własnej na poziomie 20% oznacza, że maksymalna wysokość kredytu może stanowić kwotę odpowiadającą 80% wartości nieruchomości. Taką kwotę można uzyskać w banku, pod warunkiem, że kredytobiorca wykaże się odpowiednią zdolnością kredytową do terminowego spłacania rat. Realizując inwestycję sposobem gospodarczym, dobrze jest, jeżeli istnieje taka możliwość, wnioskować o nieco wyższą kwotę kredytu niż ta wyliczona w kosztorysie. Pozwoli to uniknąć sytuacji, że zabraknie środków na dokończenie budowy z powodu nieprzewidzianych wydatków. Jeżeli wszystko pójdzie z pierwotnym planem i kwota zaciągniętego kredytu nie zostanie w całości wykorzystana, wówczas można skorygować wysokość całej kwoty przy wypłacie ostatniej transzy, bądź zrezygnować z jej wypłaty.

Załączony do wniosku kredytowego kosztorys oraz dokumentacja projektowa są przez bank sprawdzane pod kątem szans na sfinalizowanie budowy. Wymogiem banku jest ustalenie finansowania inwestycji na takim poziomie, aby realne było jej zakończenie. Większość banków ma ustalone minima na budowę 1 metra kwadratowego, które służą do określenia minimalnej wysokości kredytu budowlanego. Jest ona wyliczana, jako iloczyn powierzchni użytkowej, bądź całkowitej budynku i kwoty stanowiącej ustalone przez bank minimum na budowę 1 m2.

W momencie składania wniosku o kredyt na budowę domu Inwestor wstępnie określa przewidywany czas realizacji inwestycji. Dobrze jest nieco wydłużyć planowany czas budowy i tak rozpisać harmonogram, aby mieć awaryjnie kilkumiesięczny zapas. Banki przyjmują, że zazwyczaj etap budowy domu trwa średnio dwa lata i jest to okres tzw. karencji w spłacie kredytu, czyli okres spłacania samych odsetek od wypłaconej kwoty kredytu. W tym okresie Inwestor powinien zdążyć zrealizować wszystkie etapy budowy domu i uzyskać zgodę na użytkowanie budynku. Niektóre banki umożliwiają wydłużenie okresu karencji do 36 miesięcy, wymaga to jednak podpisania dodatkowego aneksu, być może również ponownego zweryfikowania zdolności kredytowej.

To kwestia indywidualna, zależna od przyjętej w wybranym banku procedury oraz od tego, jak szybko kredytobiorca zdoła przygotować wymagane dokumenty. Czas oczekiwania na wydanie decyzji o przyznaniu kredytu może wydłużyć duża liczba klientów, którzy w tym samym banku złożyli swoje wnioski. Sama procedura jest wieloetapowa, w jej ramach sam wniosek powinien zostać rozpatrzony w ciągu 21 dni (ten maksymalny termin weryfikacji wniosku wprowadziła ustawa o kredycie hipotecznym). Termin ten może się wydłużyć np. w sytuacji, gdy złożona wraz z wnioskiem dokumentacja nie jest kompletna, bądź zawiera błędy. Wówczas bank zwraca się do kredytobiorcy z prośbą o uzupełnienie formalności lub skorygowanie błędów, a to wydłuża całe postępowanie. W praktyce można przyjąć, że zazwyczaj załatwianie kredytu od momentu złożenia wniosku do zakończenia formalności trwa około 2 – 3 miesiące.

Termin składania wniosku o kredyt hipoteczny najlepiej skorelować z planowanym terminem rozpoczęcia prac budowlanych, mając jednocześnie na uwadze, że proces załatwiania formalności średnio trwa ok. 2 – 3 miesiące. Aby zapewnić sobie możliwość spokojnego porównania ofert kredytowych i wybraniana najkorzystniejszej, warto uwzględnić dodatkowy czas na ewentualną zmianę banku. Można przyjąć, że czas około 5 miesięcy przed rozpoczęciem budowy i wypłaty pieniędzy z kredytu będzie optymalnym momentem, by złożyć wniosek o kredyt hipoteczny.

Cały proces starań o pozyskanie kredytu na budowę domu to złożona procedura, w ramach której można wykonać następujące etapy.

• ocena zdolności kredytowej i oszacowanie właściwej kwoty kredytu – warto zweryfikować swoją historię w Biurze Informacji Kredytowej, zadbać ewentualnie o zwiększenie swojej zdolności kredytowej i sprawdzić, jaką kwotę będzie można pożyczyć w ramach kredytu
• wkład własny – należy zapewnić środki na obowiązkową, minimalną wpłatę własną
• wybór banku i weryfikacja jego wymagań formalnych – warto porównać oferty z kilku banków, zwracając uwagę na oprocentowanie, marżę, prowizję, dodatkowe ubezpieczenia, obowiązkowe konto osobiste, karty kredytowe, które mogą być warunkiem udzielenia kredytu
• skompletowanie dokumentów wymaganych przez bank – zarówno tych potwierdzających zatrudnienie, uzyskiwane dochody, jak i te dotyczące planowanej inwestycji
• złożenie wniosku i oczekiwanie na decyzję
• podpisanie umowy kredytowej – przed złożeniem podpisu, warto dokładnie przeanalizować zawarte w umowie szczegółowe warunki i paragrafy, najlepiej zrobić to spokojnie w domu (istnieje taka możliwość) i wszelkie wątpliwości wyjaśnić z pracownikiem banku
• uruchomienie kredytu – zazwyczaj następuje w ciągu kilku dni po podpisaniu umowy, zgodnie z obowiązującą w danym banku procedurą i zgodnie z ustalonym harmonogramem transz
• rozliczanie kolejnych transz - aby uzyskać wypłatę środków z transzy należy rozliczyć poprzednią i udokumentować wykonane prace
• zakończenie budowy – wymaga dokonania wpisu do księgi wieczystej z hipoteką na rzecz banku

Starając się o kredyt hipoteczny na budowę domu, każdy Inwestor musi skompletować dość obszerny zestaw dokumentów, obejmujący wniosek oraz załączniki dotyczące kredytobiorcy, działki oraz budowy.

Dokumenty poświadczające informacje o kredytobiorcy:

• dowód tożsamości plus dodatkowy dokument ze zdjęciem (w niektórych bankach może być wymagany również akt ślubu)
• dokumenty dotyczące uzyskiwanych dochodów (zaświadczenie o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę; w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą dokumenty poświadczające dochody – PIT za poprzedni rok podatkowy lub bieżąca Książka Przychodów i Rozchodów oraz kopie dokumentów NIP i REGON, oraz wpisu do ewidencji KRS)

Dokumenty dotyczące posiadanej działki budowlanej:

• dokument potwierdzający fakt posiadania na własność działki budowlanej (akt notarialny kupna - sprzedaży, akt darowizny - jeżeli taka była podstawa jej nabycia, lub wyrok spadkowy)
• aktualny odpis z księgi wieczystej
• wypis i wyrys z rejestru gruntów
• dokumenty potwierdzające przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (warunki zabudowy z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, Warunki Zabudowy)
• zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej

Dokumenty dotyczące budowy

• pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy
• projekt budowlany
• kosztorys wraz z rozpisanym harmonogramem budowy
• dziennik budowy

Zanim rozpocznie się budowa domu, należy zdecydować o sposobie realizacji inwestycji. Starając się o kredyt, należy określić, w jaki sposób prowadzone będą prace. Ma to istotne znaczenie dla wypłaty środków. Jeżeli budowa będzie realizowana przez Inwestora we własnym zakresie tzw. sposobem gospodarczym, wówczas transze kredytu będą przekazywane bezpośrednio na jego konto. Inwestor ma możliwość samodzielnego dysponowania środkami. Jeżeli natomiast budowa realizowana będzie za pośrednictwem generalnego wykonawcy, wówczas to na jego rachunek bank przeleje pieniądze z kredytu. Dodatkowo konieczne będzie przedłożenie w banku umowy z generalnym wykonawcą.

Z pewnością warto skorzystać z pomocy, jakiej może nam udzielić bankowy ekspert kredytowy, zwłaszcza że kredyt na budowę domu jest zobowiązaniem dużym i długoterminowym. Można skorzystać z doświadczeń rodziny, znajomych, którzy wcześniej starali się o kredyt. Być może będą mogli polecić doświadczonego, niezależnego eksperta, który obiektywnie przedstawi dostępne możliwości kredytowania budowy domu, pomoże fachowo przeanalizować poszczególne oferty bankowe, by wybrać tę najlepszą. Skorzystać można także z usług firm pośrednictwa finansowego, które współpracują z różnymi bankami, dysponują narzędziami do szybkiej analizy ofert kredytowych i porównania warunków, co z pewnością ułatwi selekcję banków i zawęzi pole poszukiwania optymalnego rozwiązania.

Zakup odpowiedniej działki budowlanej to pierwszy krok na drodze do realizacji marzeń o własnym domu. Jeżeli urzeknie nas jakaś działka rolna, warto sprawdzić, czy obowiązujące przepisy prawa budowlanego dopuszczają możliwość jej nabycia i następnie budowy domu. Trzeba mieć na uwadze, że konieczne będzie przekształcenie działki rolnej na budowlaną, a to skomplikowany proces, możliwy do przeprowadzenia tylko w niewielkim procencie działek. Jeżeli chodzi o kwestie kredytowania zakupu działki rolnej, to istotne znaczenia ma tutaj Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r., o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarby Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Wprowadzono wówczas przepisy, ograniczające możliwość swobodnej sprzedaży działek rolnych o powierzchni powyżej 30 arów, których nie mogą nabywać osoby, nie będące rolnikiem. Dla banku kredytowanie budowy na takiej działce rolnej może wiązać się z ryzykiem komplikacji w sytuacji, gdy klient przestanie spłacać kredyt. Wówczas nieruchomość, przechodzi na własność banku, jednak ten w pierwszej kolejności może zaproponować jej sprzedaż rolnikowi, który może zaoferować niższą cenę za wykup gruntu. W efekcie bank może mieć trudności z odzyskaniem pełnej wartości kredytu. Z tego powodu większość banków odmawia udzielenia kredytu na zakup działki rolnej powyżej 30 arów lub też żąda wysokiego wkładu własnego.

W przypadku, gdy kredytobiorca stara się pozyskać środki na zakup domu w trakcie budowy, warunkiem jego otrzymania jest dokończenie budowy. Procedura jest analogiczna jak w przypadku starań o kredyt na budowę domu. Należy przygotować i przedłożyć do wniosku kredytowego kosztorys na dokończenie budowy, przepisać pozwolenie na budowę oraz przedstawić projekt. Kredyt składa się z dwóch części, pierwsza jest przeznaczona na zakup domu w trakcie budowy i druga na dokończenie inwestycji. W zależności od stopnia zaawansowania budowy druga część może być podzielona na transze, wypłacane zgodnie z harmonogramem i postępem prac.

To dosyć częsta sytuacja, pojawiająca się w momencie, gdy nowy budynek planujemy postawić na działce, na której stoi już dom rodziców, teściów czy dziadków. Banki jednak podchodzą do kredytowania takiej inwestycji dosyć ostrożnie, ponieważ w przypadku konieczności przejęcia zabezpieczenia kredytu i konieczności sprzedaży, by odzyskać środki, taka nieruchomość może być mało atrakcyjna dla potencjalnych nabywców. Częstą praktyką bankową w takiej sytuacji jest wymóg, by do kredytu przystąpili wszyscy właściciele obu nieruchomości, co już na początku realizacji marzeń o domu powoduje komplikacje. Warto w takiej sytuacji rozważyć wariant podziału działki, tak by pod budowę nowego domu wyodrębnić samodzielną jej część.

Kredyt na refinansowanie poniesionych kosztów jest kredytem, w ramach którego bank zwraca Inwestorowi poniesione już nakłady finansowe, wydatkowane na zakup, budowę, czy też realizację innego przedsięwzięcia mieszkaniowego (np.: remont, wykończenie). Środki z takiego kredytu można pozyskać dosyć szybko, do banku składa się wniosek z podstawowymi dokumentami oraz faktury, świadczące o zakupie konkretnych produktów. Kredyt taki wypłacany jest w formie jednorazowej. Występuje ograniczenie czasowe, refinansowaniu poniesionych kosztów podlegają faktury, które zostały wystawione w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Domy ekologiczne cieszą się w ostatnich latach dużym zainteresowaniem. Oprócz różnych programów i dopłat do realizacji ekologicznych inwestycji, w niektórych bankach można także skorzystać z preferencyjnych kredytów, przeznaczonych na budowę domów ekologicznych. W zależności od konkretnej oferty bankowej ekokredyt hipoteczny może być zwolniony z części lub z całości prowizji, która naliczana jest przy uruchomieniu tradycyjnego kredytu, zazwyczaj ma również preferencyjne oprocentowanie. Starając się o taki kredyt ekologiczny, Inwestor musi złożyć wniosek wraz z wymaganymi dokumentami, w tym także projekt domu pasywnego lub projekt domu energooszczędnego.

Ubezpieczenie domu w budowie, którego realizacja finansowana jest z kredytu, jest obowiązkowe. Polisa na dom w budowie jest tańsza od ubezpieczenia budynku zamieszkałego. Dla banku wystarczające jest wykupienie polisy w wymiarze podstawowym, czyli obejmującym ochronę murów budynku przed ziszczeniem w wyniku zdarzeń losowych lub działania człowieka. Inwestor może rozszerzyć zakres ubezpieczenia domu w budowie np. o kradzież z włamaniem, co ma uzasadnienie, zwłaszcza gdy budowa jest na bardziej zaawansowanym etapie. Po zakończeniu budowy polisę na dom w budowie można kontynuować, wprowadzając korektę do umowy i dopłacając różnicę w składce.

Długoterminowe zobowiązanie finansowe, jakim jest kredyt na budowę domu, wymaga odpowiedniego przygotowania i analizy wielu ważnych kwestii. Jakie błędy najczęściej popełniają Inwestorzy na etapie starań o kredytowanie budowy?

• błędne oszacowanie swoich możliwość finansowych,
• brak wystarczających środków na wkład własny w odpowiedniej wysokości,
• brak poduszki finansowej na niespodziewane wydatki (np.: wyższa rata, utrata pracy),
• błędne oszacowanie wartości nieruchomości,
• zaniżony kosztorys,
• zbyt krótki czas, przewidziany na spokojną organizację kredytu (w odniesieniu do planowanego rozpoczęcia budowy),
• pośpieszna lub niedokładna analiza warunków kredytowych,
• brak czasu na zapoznanie się z różnymi ofertami kredytowymi,
• brak konsultacji ze specjalistą,
• złożenie wniosku tylko do jednego banku,
• zakup działki, której bank nie będzie chciał zaakceptować.

Czy warto budować dom na kredyt? Z pewnością dla wielu Inwestorów to jedyna możliwość, by zrealizować cel, jakim jest wymarzony dom. Oczywiście cała procedura jest dosyć czasochłonna, wydawać się może też skomplikowana, jednak mamy nadzieję, że z pomocą tego poradnika, łatwiej będzie przebrnąć przez formalności.

Jeżeli poszukujesz projektu swojego wymarzonego domu, poznaj autorską kolekcję ARCHON+ i wybierz ten, który najbardziej odpowiada potrzebom Twojej rodziny.

Potrzebujesz pomocy w wyborze? - skorzystaj z doświadczenia naszych doradców projektowych, którzy są do Twojej dyspozycji i udzielą profesjonalnej odpowiedzi na ważne pytania.