Działka budowlana a działka zabudowana - poznaj istotne różnice w możliwościach podziału działek

Działka budowlana i działka budowlana zabudowana to dwa pojęcia z pozoru takie same, a jednak zasadniczo różniące się w kwestii podziału nieruchomości. Możliwości i warunki podziału nieruchomości niezabudowanej, podział działki zabudowanej to zagadnienia i pytania z nich wynikające, które chcemy poruszyć i na które chcemy odpowiedzieć w tym artykule. Podamy również przepisy prawne, które regulują te kwestie. Podejmujemy próbę przybliżenia tych zagadnień, dotyczą one przecież pierwszego kroku w procesie inwestycyjnym, którego finałem jest wprowadzenie się do wymarzonego domu jednorodzinnego.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to zbiór przepisów prawa związanych z planowaniem przestrzennym, kształtującym politykę przestrzenną w Gminach.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego opracowywany przez samorządy gminne to dokument prawa lokalnego, który określa możliwy sposób zagospodarowania terenów i ustala warunki zagospodarowania, w tym zabudowy. Właśnie przeznaczenie działki w miejscowym planie, jest jednym z kryteriów, jakie musi spełniać działka, aby była działką budowlaną. Jakie cechy powinna mieć nieruchomość gruntowa, aby można było traktować ją jako działkę budowlaną?

W cytowanej ustawie zdefiniowano pojęcie działki budowanej, które podajemy poniżej.
„działka budowlana – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

Jednym z kryteriów, jakie musi spełniać działka, żeby wypełniała założenia działki budowlanej, jest dostęp jej do układu dróg publicznych, czyli ogólnodostępnych. Przepisy ustawy dookreślają, jaki dojazd do drogi publicznej spełni kryterium definicji działki budowlanej.
„dostęp do drogi publicznej – należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej”.

Z samej definicji wynika, że działka oprócz przeznaczenia i odpowiedniego dojazdu, posiadać musi odpowiednią wielkość, kształt, niezbędne uzbrojenie.

Podkreślić należy wymóg prawidłowego dojazdu do układu dróg publicznych. Jest to niezmiernie ważne kryterium już na etapie podziału nieruchomości i nieocenione w codziennym użytkowaniu nieruchomości, biorąc pod uwagę częste konflikty sąsiedzkie związane z nieuregulowanym prawnie dojazdem do działki.

Sprawdzenie wszystkich cech nieruchomości nie wymaga wizyty we właściwych urzędach. Możliwość taką daje obecny poziom udostępniania danych przestrzennych na odpowiednich portalach internetowych, a przede wszystkim w Systemach Informacji Przestrzennych prowadzonych przez właściwe gminy.

Jednak zawsze można udać się do Urzędu Gminy właściwego dla położenia działki i właściwego Starostwa Powiatowego. W pierwszym urzędzie można zapoznać się z ustaleniami MPZP, a w drugim pozyskać informację o powierzchni, kształcie, uzbrojeniu działki lub terenów sąsiednich oraz dostępie do drogi publicznej.

Określenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenia działki lub działek, jako działki rolne lub działka rolna, nie dyskwalifikuje tych nieruchomości gruntowych, jako potencjalnych terenów budowlanych również w przyszłych planach. Działkę rolną należy zawnioskować do zmiany MPZP, a przed złożeniem wniosku zapoznać się z treścią ewidencji gruntów i budynków dla działki. Nie bez znaczenia są użytki rolne, których klasa może przesądzić o możliwości zmiany przeznaczenia działki rolnej lub działek rolnych.

Objęcie obszaru, w którym znajduje się dana nieruchomość, Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego często związane jest z podniesieniem wartości nieruchomości, poprzez ustalenie przeznaczenia, dającego możliwość jej zabudowy.

Opracowując ten dokument planistyczny, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym narzuciła obowiązek ustalania w nim m.in. zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym.

Od chwili uchwalenia planu, podział działek może nastąpić jedynie w oparciu o zasady podziału określone w tym dokumencie.

Poniżej podajemy przykładowe zapisy planu związane z podziałem terenów.

„Ustala się następujące szczegółowe zasady i warunki przeprowadzenia podziałów nieruchomości:
w terenach zabudowy jednorodzinnej oznaczonej na rysunku planu symbolem MN:

a) minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki wynosi:
– dla budynku wolnostojącego 700m2,
– dla zabudowy bliźniaczej minimum 500m2 ,

b) minimalna szerokość frontów nowo wydzielanej działki wynosi:
– dla budynku wolnostojącego 16 metrów,
– dla budynku w zabudowie bliźniaczej 12 metrów”.

Zwrócić należy uwagę, że podane w przykładowych zapisach planu warunki podziału, zawierają minimalne wielkości powierzchni i szerokości frontonu nowo wydzielonych działek. Inne warunki podziałowe będą określone dla różnych rodzajów działek. Inne będzie mieć działka rekreacyjna, a inne działka siedliskowa dopuszczająca zabudowę zagrodową. Działka rolno budowlana, zwierająca w swojej powierzchni teren przeznaczony do zabudowy np. zabudowy jednorodzinnej, jak i teren rolny (stąd nazwa tego typu nieruchomości gruntowej) może być zabudowana jedynie w części uprawniającej do zabudowy. Wszystkie wskaźniki urbanistyczne przyszłej zabudowy muszą zostać rozliczone do powierzchni terenu np. MN - zabudowy jednorodzinnej.

Spełnienie tych warunków i innych ustalonych w MPZP dla działki budowlanej, sprawdzane jest w procedurze geodezyjnej – postanowieniu opiniującym projekt podziału działki budowlanej pod względem jego zgodności z ustaleniami MPZP i dostępu projektowanych do wydzielenia działek, do układu dróg publicznych.

Podsumowując:

Podstawą podziału działki budowlanej jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony dla obszaru, w którym położna jest działka. Dokument ten podaje również zasady podziału, które są prawem lokalnym, a ich zmiana może nastąpić jedynie w procedurze zmiany MPZP.

Potwierdza to art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami

„Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu”.

Jak już pisaliśmy wcześniej, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on wykonany zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. A co w przypadku, gdy dla obszaru, na którym położne są działki, nie został opracowany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Podział takich nieruchomości jest możliwy na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a dokładnie art. 94.

Art. 94. 1.

„W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.

Możliwości inwestycyjne na nieruchomościach, dla których nie został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, są możliwe do określenia na podstawie decyzji o Warunkach Zabudowy, wydanej dla jednoznacznie określonego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja ta może rozstrzygać również o sposobie podziału nieruchomości objętej decyzją, zgodnie z cytowanym powyżej przepisem. Jest to najczęściej stosowany sposób podziału, w przypadku, gdy celem jest zabudowa działek powstałych w wyniku podziału.

W takim przypadku załącznikami do decyzji o Warunkach Zabudowy są: dokładny opis podziału wraz z projektem podziału przygotowanym przez geodetę. Wydana decyzja, w której sentencji zapisany jest również podział działki lub terenu, będzie podstawą dla dalszego postępowania geodezyjnego, dlatego przygotowany załącznik graficzny do wniosku o wydanie decyzji WZ, decyzji musi zawierać praktycznie projekt podziału działki.

Ważne:

Możliwość wydania decyzji o Warunkach Zabudowy jest uwarunkowana położeniem działki m.in. jej sąsiedztwem, czy w sąsiedztwie działki znajdują się tereny zabudowane i jaką formą zabudowy. 

Jeżeli są to grunty rolne zabudowane budynkami na działce siedliskowej, zasadnicze znaczenie ma klasa gruntu określona dla działki. Klasy od RI – RIII są gruntami podlegającymi ochronie i tylko w wyjątkowych przypadkach, określonych przepisami prawa, zawartymi w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, mogą być zabudowane na podstawie decyzji WZ.

Sam fakt, że działka jest zabudowana, nie oznacza, że jest ona objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i możliwe jest jej dalsze zainwestowanie. Zabudowa działki mogła nastąpić na podstawie obowiązujących w okresie budowy planów zagospodarowania lub w oparciu o wydaną decyzję o Warunkach Zabudowy. Oczywiście w zasadniczej większości działki zabudowane i położone w zurbanizowanych obszarach objęte są Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego.

Działką budowlaną jest tylko działka, spełniająca pełen zakres cech opisanych w definicji podanej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

Działka, dla której wydana została decyzja o Warunkach Zabudowy, określająca wskaźniki urbanistyczne (stopnień zabudowy, min. powierzchnię biologicznie czynną) oraz parametry architektoniczne (geometrię dachu, wysokość kalenicy i okapu oraz szerokość frontonu budynku), nie stała się automatycznie działką budowlaną, a jedynie możliwą do zabudowy dla konkretnego zamierzenia budowlanego na podstawie wydanej decyzji WZ.

Po zabudowie działki budynkami mieszkalnymi, na równi z innymi działkami zabudowanymi takimi budynkami, nabywa ona uprawnień do zastosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, związanych m.in. z podziałem nieruchomości zabudowanej.

Na potrzeby stosowania przepisów tej ustawy sformułowano definicję działki budowlanej zabudowanej.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

„Działka budowlana – należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce” .

W ustawie zdefiniowano również pojęcie urządzeń infrastruktury technicznej.

„Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych”.

Spełnienie wszystkich warunków określonych w tej definicji, pozwala zastosować dodatkowy tryb podziału działki lub nieruchomości – poprzez wydzielenie działki budowlanej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Wskazane projektowane granice działki zabudowanej muszą zawierać powierzchnię niezbędną do obsługi budynku, konieczne urządzenia infrastruktury technicznej oraz działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej.

Zwrócić należy uwagę, że podany poniżej przepis prawa daje możliwość wydzielenia działki budowlanej zabudowanej budynkiem mieszkalnym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Art. 95.

„Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
.
.
7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego”.

Podsumowując:

W przypadku zabudowy działki budynkiem mieszkalnym lub budynkami mieszkalnymi istnieje możliwość wydzielenia działek zabudowanych budynkami, niezbędnych do korzystania z budynku. Powierzchnia tych działek musi zapewniać prawidłowe funkcjonowanie budynku i spełniać wszystkie warunki, jakie narzuciła definicja działki budowlanej zabudowanej, czyli na działce znajdować się musi np. studnia, zbiornik szczelny na ścieki bytowe lub przydomowa oczyszczalnia ścieków, zbiornik na wody opadowe, niezbędne miejsca postojowe, a działka musi mieć również zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Projektowana do wydzielenia działka, wydzielana jest niezależnie od ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, czyli nie musi mieć powierzchni i szerokości zakładanej dla budynku mieszkalnego w ustaleniach MPZP, nawet jeżeli obszar, w którym jest położona, posiada MPZP.

Taki sposób wydzielenia działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jest możliwy wszędzie, warunkiem jest spełnienie pozostałych kryteriów, wynikających z definicji. Można określić, że podany sposób wydzielenia działki zabudowanej jest w pewnym sensie przywilejem związanym z możliwością podziału, jaki posiada taka działka.

O charakterze budowlanym działki decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Zamierzając nabyć nieruchomość, pierwsze kroki należy skierować do właściwego Urzędu Gminy i sprawdzić, czy dla obszaru, w którym położona jest nieruchomość objęta zainteresowaniem, obowiązuje MPZP i czy ustalone przeznaczenie dopuszcza właściwą zabudowę. Podkreślić należy, że samo przeznaczenie nie decyduje o charakterze budowlanym działki. Musi posiadać ona właściwą powierzchnię i kształt oraz możliwość wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej (np. przyłącz do sieci wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej lub budowę rozwiązań tymczasowych jak np. budowa studni lokalnej lub zbiornika typu szambo) i dostęp do drogi publicznej. Te informacje można uzyskać w Starostwie Powiatowym w Wydziale Geodezji lub w Ośrodkach Dokumentacji Geodezyjnej.

Równie ważny, jak przeznaczenie działki, jest jej dostęp do drogi publicznej. Za dostęp rozumie się dostęp bezpośredni do drogi, poprzez wydzieloną drogę wewnętrzną lub ustanowioną służebność. Dostęp do drogi publicznej powinien posiadać szerokość min. 5 metrów.

Ważne:

Podsumowując informacje zawarte w artykule.

Zastanawiając się nad podziałem, wydzieleniem działki lub działek, pamiętać należy, że podział geodezyjny przeprowadzony przez uprawnionego geodetę, wykonywany jest na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podział terenu objętego ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i przewidzianego do zabudowy musi spełniać ustalenia planu związane z minimalną powierzchnią i szerokością frontonu działki w zależności od formy zabudowy i przeznaczenia działki. Inną powierzchnię jako minimalną narzucać będzie MPZP dla zabudowy jednorodzinnej wolno stojącej, inną dla zabudowy bliźniaczej, a zasadniczo inną dla budynku usługowego.

Podział działki, dla której nie został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a położonej w sąsiedztwie terenów zabudowanych, może nastąpić na podstawie wydanej dla działki decyzji o Warunkach Zabudowy. W takim przypadku decyzja ustala warunki dla zamierzenia inwestycyjnego np. budowy trzech budynków mieszkalnych wolno stojących wraz z podziałem działki objętej decyzją.

Wydzielenie działki budowlanej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, spełniającej rygory definicji działki budowlanej z ustawy o gospodarce nieruchomościami, następuje niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego. Z każdej nieruchomości zabudowanej budynkiem lub budynkami mieszkalnymi można wydzielić działkę lub działki zabudowane, niezależnie czy nieruchomość objęta jest MPZP, czy nie.