Scalenie działek i wtórny podział - co oznacza i ile kosztuje?

Scalenie działek to procedura geodezyjno - prawna, która pozwala na połączenie dwóch lub więcej sąsiadujących działek gruntowych w jedną większą nieruchomość. Takie postępowanie pozwala właścicielom lepiej zaplanować działania inwestycyjne i zoptymalizować wykorzystanie powierzchni działki budowlanej. Jednak procedura scalenia działek nie jest prosta i wiąże się z pewnymi kosztami. W niniejszym artykule przyjrzymy się dokładniej, co oznacza scalenie działek i jakie są z tym związane wydatki. Czy jest to opłacalne dla każdego właściciela nieruchomości? Zapraszamy do lektury.

Scalenie gruntów to proces, którego głównym celem jest zapewnienie jak najlepszych warunków do gospodarowania ziemią oraz określenie nowych granic działek.

Proces scalenia gruntów, którego celem jest utworzenie nowych działek ewidencyjnych o regularnych kształtach, pozwalających na ich racjonalne zagospodarowanie. Składa się z dwóch postępowań geodezyjnych – połączenia istniejących działek, a następnie ich wtórnego podziału. Scalenie gruntów polega więc na wydzieleniu nowych działek ewidencyjnych, które mają inne ukształtowanie w porównaniu do pierwotnych. Proces scalenia może mieć również na celu doprowadzenie do racjonalnego ukształtowania gruntów, zmniejszenie liczby działek ewidencyjnych, należących do jednego gospodarstwa oraz zaprojektowanie nowej sieci dróg i ewentualnie nowego przebiegu urządzeń melioracyjnych.

Przede wszystkim do korzyści wynikających ze scalenia mozna zaliczyć:

- utworzenie nowych, dobrze zaprojektowanych granic działek ewidencyjnych,
- działki po scaleniu i wtórnym podziale mają regularny kształt, co ułatwia ich zagospodarowanie,
- uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.

Jak już pisaliśmy na wstępie scalenie działek i ewentualny podział wtórny po scaleniu, to postępowania, których celem jest doprowadzenie do optymalnego zagospodarowania lub użytkowania nieruchomości. Podstawy prawne działań geodezyjnych i prawnych zależą od przeznaczenia nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

1. Scalenie, podział nieruchomości przewidzianych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego do zabudowy

Podstawą prawną postępowań jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344, 1113, 1463).

Głównym założeniem ustawy jest ograniczenie zastosowania jej przepisów. Nie obejmują one terenów przeznaczonych w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego, na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Sposób i zasady scalenia i podziału określone są w prawie lokalnym, jakim jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obowiązujący dla danego terenu ( MPZP).

2. Scalenie i wymiana gruntów rolnych i leśnych

Podstawą prawną postępowań jest ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o scaleniu i wymianie gruntów ( t.j. Dz. U. z 2023 r. Poz. 1197). Ta ustawa reguluje procesy scalania i wymiany gruntów rolnych i leśnych.

Kilka kluczowych informacji na temat procedury scalania i wymiany gruntów rolnych i leśnych podane zostało w ostatniej części artykułu.

Scalenie i ponowny podział działek w terenach budowlanych to najczęściej stosowane postępowanie, w przypadku działek o nieregularnym kształcie, działek długich wąskich (układ ruralistyczny tak charakterystyczny dla terenu Małopolski południowej). Kształt działek przeznaczonych w MPZP do zabudowy ma duże znaczenia, bardziej skompilowany powodować może nawet brak możliwości zabudowy. Rozwiązaniem problemu może być scalenie działek sąsiednich i dokonanie wtórnego podziału.

1. Postępowanie scaleniowe prowadzone przez Gminę

W sytuacji, gdy problem z zabudową dotyczy dużego obszaru, na etapie opracowania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla całego obrębu geodezyjnego (np. całej miejscowości), wskazane są obszary do scaleń i zasady podziału obszaru. Po uchwaleniu MPZP, który stanowi prawo lokalne, tereny mogą być zabudowywane jedynie po przeprowadzeniu postępowania scaleniowego. Takie przypadki zdarzają się jednak rzadko, gdyż procedura scalania dla dużego obszaru jest żmudna, problematyczna i budzi dużo kontrowersji właścicieli działek objętych scaleniem.

Scalenie z inicjatywy Gminy. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wiążą zasięg terytorium scalenia, do obszaru scalenia wskazanego w MPZP.

Drugą możliwością prowadzenia przez Gminę postępowania scaleniowego jest wystąpienie o scalenie i podział przez właścicieli posiadających ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Wynikiem procesu scalenia i podziału wtórnego jest otrzymanie działek o regularnym kształcie. Powierzchnia działek powstałych w wyniku scalenia w stosunku do powierzchni pierwotnej działek jest jednak mniejsza. Powierzchnia pomniejszona zostaje o powierzchnię nowych dróg, ewentualne poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich działek objętych scaleniem, w stosunku do powierzchni projektowanych dróg w obszarze scalenia.

2. Postępowanie scaleniowe i wtórny podział z wniosku właścicieli działek sąsiednich

Najczęściej jednak rozwiązywaniem problemu związanego ze skomplikowanym kształtem działek budowlanych jest porozumienie się z właścicielami działek sąsiednich i przeprowadzenie scalenia i wtórnego podziału w niezbędnym zakresie. Podstawą takiego działania jest ustalenie wspólnych priorytetów i oczekiwań w stosunku do przyszłych działek. Oczekiwania właścicieli nie mogą być jednak oderwane od ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Ten dokument, jako prawo lokalne, podaje minimalne powierzchnie nowo wydzielonych działek, w stosunku do różnych form zabudowy np. budynkiem jednorodzinnym wolnostojącym 800 m2, bliźniaczym 400 m2 dla segmentu, szeregowym 300 m2 dla segmentu. Ustalenia podają też minimalną szerokość frontu nowo wydzielonej działki oraz szerokość dróg powstałych w wyniku podziału (najczęstsza szerokość drogi wewnętrznej to 5 m).

Celem połączenia i ponownego podziału jest również zaprojektowanie obsługi komunikacyjnej dla całego terenu, z właściwym włączeniem do układu dróg publicznych. W sytuacji, gdy jedna działka ma dostęp do drogi publicznej, a inne działki sąsiadujące z nią takiego dostępu nie mają, jest to jednym z kluczowych założeń wtórnego podziału. Połączenie i ponowny podział działek może znacząco zwiększyć ich wartość inwestycyjną.

Postępowanie geodezje powierza się uprawnionemu geodecie.

Odpowiednie upoważnienie daje prawo do reprezentacji wnioskodawców/właścicieli działek w Urzędzie Gminy, który zatwierdza postępowanie geodezyjne.

Warunki

Aby dokonać połączenia kilku działek i ich ponownego podziału, muszą one mieć jednego właściciela lub, w przypadku wielu właścicieli, muszą oni złożyć zgodny wniosek administracyjny. Wszyscy właściciele muszą posiadać jednorodne prawa do każdej z tych nieruchomości.

Procedura

Proces wymaga udziału geodety, który po wykonaniu odpowiednich pomiarów terenowych oraz map geodezyjnych sporządza operat, proponuje nowy numer działki i dokonuje wszelkich czynności niezbędnych dla legalizacji podziału nieruchomości.

Korzyści

Po zakończeniu procedury właściciel dysponować będzie działkami o większej wartości inwestycyjnej. Działki te będą miały odpowiednie wymiary umożliwiające jej zabudowę, dostęp do drogi publicznej i inne.

Ograniczenia

Procedura połączenia i ponownego podziału gruntów nie dotyczy terenów rolnych i leśnych.

Podsumowanie

Połączenie działek i ich ponowny podział to procedura, która pozwala na zmianę struktury nieruchomości w celu osiągnięcia korzystniejszego zagospodarowania terenu.

Scalenie działek może nastąpić zarówno z inicjatywy rady gminy, jak i na wniosek osób zainteresowanych. Jeśli postępowanie jest inicjowane przez osoby zainteresowane, koszty związane ze scaleniem są ponoszone przez wnioskodawców proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych procedurą.

Kroki postępowania scaleniowego z udziałem Gminy

Wnioskodawcy muszą dostarczyć odpowiednie dokumenty, takie jak aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz odpis z ksiąg wieczystych. Po złożeniu wniosku, odpowiednie organy gminy przeprowadzają analizę wniosku i dokumentów. Następnie opracowywany jest projekt uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości terenu. Po sporządzeniu projektu uchwały, gmina informuje uczestników postępowania o terminie zebrania informacyjnego. Właściciele nieruchomości mogą składać wnioski, uwagi i zastrzeżenia do projektu uchwały.

Scalenie działek może wiązać się z opłatą adiacencką, której wartość może wynieść nawet do 50% różnicy wartości nieruchomości. Konkretną stawkę określa rada gminy w uchwale scaleniowo-podziałowej.

Scalenie działek budowlanych jest procesem, który może przynieść korzyści zarówno finansowe, jak i inwestycyjne. Jednakże jest to również proces wymagający i złożony, który wymaga odpowiedniej wiedzy i przygotowania.

Złożenie wniosku

Właściciel działki lub właściciele kilku działek składają wniosek o scalenie działek do odpowiedniego starostwa powiatowego lub urzędu gminy na prawach powiatu. Wniosek powinien zawierać uzasadnienie oraz załączniki w postaci dokumentacji geodezyjnej.

Zbieranie dokumentów

Właściciel musi dostarczyć wszystkie niezbędne dokumenty, takie jak aktualne mapy, wyciągi z ksiąg wieczystych oraz inne dokumenty potwierdzające własność.

Decyzja administracyjna

Po rozpatrzeniu wniosku i wszystkich dokumentów, starostwo powiatowe lub urząd gminy (na prawach powiatu) wydaje decyzję w sprawie scalenia działek.

Aktualizacja map

Po scaleniu działek wprowadzone zostają zmiany w ewidencji gruntów.

Zakończenie procedury - po wykonaniu wszystkich powyższych kroków, procedura scalenia działek jest zakończona.

Przed scaleniem działek ważne są:

Analiza i planowanie: należy odpowiedzieć sobie na pytanie, dlaczego chcemy scalać działki i czy jest to korzystne w naszej sytuacji.

Przed rozpoczęciem procedury scalenia, należy zebrać wszystkie niezbędne dokumenty dotyczące działek, takie jak wyciągi z ksiąg wieczystych, mapy, plany czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego itp.

Opłata adiacencka jest to główny koszt scalenia działki, który dotyczy wszystkich właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, w tym działek, których wartość wzrosła w wyniku scalenia i podziału nieruchomości. Opłata adiacencka może wynieść nawet do 50% różnicy wartości nieruchomości. Dokładną stawkę opłaty ustala rada gminy, w drodze uchwały określającej stawkę procentową nie większą niż 50% różnicy wartości nieruchomości sprzed i po scaleniu.

Indywidualną opłatę ustala Urząd Gminy na podstawie wyceny przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W całym procesie scalenia musi uczestniczyć geodeta. Koszt usług geodezyjnych, w skład których wchodzi dokonanie pomiarów geodezyjnych, sporządzenie dokumentacji, oznakowanie granic działki czy ustawienie znaków granicznych, może wynieść od kilka tysięcy złotych.

Mimo tych kosztów scalenie działek jest korzystnym rozwiązaniem, ponieważ podnosi wartość nieruchomości i daje większe możliwości wykorzystania gruntów do późniejszych inwestycji.

Scalenie działek to proces polegający na łączeniu dwóch lub więcej sąsiadujących działek gruntowych w jedną większą nieruchomość. Jest to często podejmowane działanie w celu uzyskania powierzchni gruntowej, która może być bardziej funkcjonalna i dostosowana do określonych potrzeb inwestycyjnych. Jednakże samo scalenie działek nie uprawnia automatycznie do rozpoczęcia prac budowlanych. Dlatego też, przed podjęciem decyzji o scaleniu działek w celu budowy, warto dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami i skonsultować się z ekspertami w dziedzinie Prawa budowlanego.

Scalenie gruntów rolnych polega na łączeniu mniejszych działek rolnych w jedną większą działkę, co ma na celu poprawę struktury obszarowej gospodarstw.

Cel scalenia

W Polsce wiele gospodarstw rolnych użytkuje liczne, rozproszone działki. Aby poprawić konkurencyjność polskiego sektora rolnego, konieczne są działania mające na celu poprawę struktury obszarowej gospodarstw. Dlatego udzielane jest wsparcie na scalenie gruntów rolnych i leśnych.

Proces i projekt scalenia

Scalenie gruntów polega na wydzieleniu nowych działek ewidencyjnych o innym ukształtowaniu niż pierwotne. Celem jest zmniejszenie ilości małych, rozproszonych działek składających się na gospodarstwo oraz zwiększenie ich średniej wielkości. W ramach projektu scalenia przeprowadza się również prace związane z zagospodarowaniem terenu po scaleniu. Obejmuje to m.in. tworzenie funkcjonalnej sieci dróg dojazdowych do gruntów rolnych i leśnych oraz działania wpływające na regulację stosunków wodnych na obszarze objętym projektant scalenia oraz scaleniem.

Beneficjent

Głównym beneficjentem jest Starosta.

Forma wsparcia

Pomoc ma formę refundacji części kosztów kwalifikowalnych operacji. Maksymalna wysokość pomocy na opracowanie projektu scalenia oraz na wykonanie w zakresie zagospodarowania poscaleniowego terenu jest różna w zależności od województwa.

Koszty kwalifikowalne

Obejmują koszty opracowania projektu scalenia (dokumentacji geodezyjno-prawnej), koszty zagospodarowania poscaleniowego związanego z organizacją rolniczej przestrzeni produkcyjnej oraz koszty ogólne związane z wyżej wymienionymi wydatkami.

Warunki przyznania pomocy

Pomoc może być przyznana wnioskodawcy na operacje zgodne z ustawą o scalaniu i wymianie gruntów, w szczególności wystąpienia do starosty ponad 50% właścicieli gospodarstw rolnych z obszaru scalenia lub na wniosek właścicieli gruntów, których łączny obszar przekracza połowę powierzchni projektowanego obszaru scalenia.

Scalenie gruntów rolnych jest procesem mającym na celu poprawę warunków gospodarowania ziemią w rolnictwie, co przekłada się na lepsze wykorzystanie potencjału produkcyjnego gruntów oraz zwiększenie efektywności działalności rolniczej.

Cele projektu scalenia gruntów: Głównym celem projektu scalenia gruntów jest tworzenie korzystniejszych warunków gospodarowania w rolnictwie i leśnictwie. Chodzi m.in. o poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, lasów i gruntów leśnych, racjonalne ukształtowanie rozłogów gruntów oraz dostosowanie granic nieruchomości do systemu urządzeń melioracji wodnych, dróg i rzeźby terenu.

Obszar scalenia: Scalaniem można objąć grunty położone w jednej lub kilku wsiach/miejscowościach bądź w ich częściach. Grunty te tworzą obszar scalenia.

Organ prowadzący postępowanie scaleniowe: Postępowanie scaleniowe oraz zagospodarowanie poscaleniowe przeprowadza i wykonuje starosta jako zadanie z zakresu administracji rządowej finansowane ze środków budżetu państwa.

Wszczęcie postępowania z urzędu: Postępowanie scaleniowe może być wszczęte z urzędu po uprzednim uzyskaniu opinii rady sołeckiej oraz działających na terenie danej wsi społeczno-zawodowych organizacji rolników.

Ekwiwalentność gruntów: Uczestnik scalenia lub wymiany, z pewnymi zastrzeżeniami, otrzymuje grunty o równej wartości szacunkowej w zamian za grunty dotychczas posiadane.

Postanowienie o wszczęciu postępowania: Wszczęcie postępowania scaleniowego lub wymiennego następuje w drodze postanowienia starosty.