Działka siedliskowa - co to jest i czym różni się od działki budowlanej?

Zainteresowanie kupnem działek podmiejskich i wiejskich pod budowę domu sprawia, że coraz częściej stykamy się z określeniem „działka siedliskowa”. Oferty sprzedaży siedlisk kuszą Inwestorów atrakcyjną ceną, a ich położenie bywa naprawdę malownicze. Często działki siedliskowe są oddalone od centrum miejscowości, przez co dają duże poczucie prywatności i mają potencjał, by stać się wymarzonym rodzinnym azylem. Czym jednak właściwie jest siedlisko? Czy można tam wybudować dom? Chcąc mieć jasność w tej i innych kwestiach, warto zapoznać się z kilkoma kluczowymi zagadnieniami prawnymi, dotyczącymi działki siedliskowej i jej specyfiki. W artykule zebraliśmy ważne informacje dotyczące siedliska i wyjaśniamy w nim krok po kroku zagadnienia, związane z możliwością zabudowy działki siedliskowej i perspektyw jej użytkowania.

Choć brak tu jasnej definicji prawnej, to w świetle orzecznictwa działka siedliskowa to grunt rolny zabudowany, czyli taki, na którym albo znajdują się już zabudowania gospodarstwa rolnego, albo mogą być tam wzniesione w przyszłości. Siedlisko nie jest zatem działką budowlaną, choć pod pewnymi warunkami istnieje możliwość wybudowania tam domu.

O tym, jaki charakter ma konkretna działka, decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Sporządzany jest on jako zadanie ustawowe przez lokalne gminy, może obejmować swoim zasięgiem całą gminę lub jedynie jej wyznaczone obszary. Dokument ten, przyjmowany na drodze uchwały przez Radę Gminy, określa precyzyjnie zarówno przeznaczenie, jak i dopuszczalny sposób zagospodarowania danej działki. Chcąc sprawdzić, jaki charakter ma interesująca nas działka, trzeba znaleźć ją w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, który jest dostępny dla każdego bez opłat i bez konieczności składania wniosków w Wydziale Architektury i Budownictwa każdej gminy. Natomiast otrzymanie wypisu i wyrysu z MPZP jest płatne. Opłata zależy od ilości stron otrzymanego dokumentu i została narzucona Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o opłacie skarbowej (Dz.U.2006 nr 225 poz.1635). 

Zapoznawszy się z MPZP, zyskamy pewność co do tego, czy działka, którą chcemy kupić, ma status siedliskowej i jakie konkretnie warunki jej wykorzystania wchodzą w grę. Uwaga - jeżeli wybrana działka okaże się istotnie działką siedliskową, oznacza to, że jest ona częścią działki rolnej. MPZP określa każdorazowo, czy i na jakich warunkach można wybudować tam dom – może się okazać, że takiej ewentualności w ogóle nie przewiduje. Może się jednak też okazać, że interesująca nas działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, co otwiera przed nami jeszcze inne możliwości.

Działka siedliskowa jest zawsze częścią działki rolnej, gdyż jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową – obecną lub przyszłą. O tym, jak rozumieć zabudowania zagrodowe, czytamy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 2001 roku, w myśl którego zabudowania zagrodowe to budynki gospodarcze, mieszkalne lub inwentarskie znajdujące się w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz leśnych. Z kolei przez gospodarstwo rolne należy rozumieć minimum 1 ha użytków rolnych. W przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, Warunki Zabudowy siedliska są każdorazowo wydawane indywidualnie, w drodze decyzji o Warunkach Zabudowy, ale jedynie na wniosek osoby posiadającej status rolnika. Dom budowany na działce siedliskowej to zatem w świetle przepisów pewna część zabudowy zagrodowej, w której skład powinny wchodzić dodatkowe obiekty służące działalności rolnej takie jak na przykład stajnie, chlewnie czy obory. Rolnik bez pozwolenia na budowę może także wznieść na siedlisku kilka kategorii budynków gospodarczych, w tym zbiorniki na kompost o powierzchni do 35 m2, parterowe budynki gospodarcze z analogicznym limitem powierzchni albo też suszarnie kontenerowe do 21 m2.

Oto dlaczego tylko od rolnika nie wymaga się zmiany przeznaczenia gruntu w celu budowy domu w ramach zabudowy zagrodowej. Uznaje się bowiem, że rolnik buduje na działce siedliskowej dom, który jest bezpośrednio związany z prowadzoną przez niego działalnością rolniczą i stanowi element niezbędny do właściwego funkcjonowania całego gospodarstwa. Grunty pod budynkami siedliska są nadal gruntami rolnymi i nie wymagają otrzymania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę siedliska lub budynku w ramach siedliska istniejącego. Dotyczy to każdego gruntu rolnego nawet klasy chronionej Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U.1995 Nr 16 poz.78).

Żeby zrozumieć, czym jest siedlisko, należy też doprecyzować definicję działki rolnej. W świetle prawa stanowi ona nieruchomość rolną, czyli grunty rolne. Grunty te są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Co jednak istotne, zgodnie z obowiązującą od czerwca 2019 Ustawą o zmianie Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2019 poz.1080), za nieruchomości rolne nie uznaje się gruntów położonych na obszarach przeznaczonych w Planach Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) na cele inne niż rolne, także w sytuacji, gdy grunty te są nadal tak wykorzystywane. Natomiast w sytuacji, w której miejscowy MPZP przeznacza jednak daną działkę na działalność rolniczą, tylko rolnik będzie mógł wybudować na niej dom.

Specyfikę działki siedliskowej dobrze odzwierciedlają różnice pomiędzy nią a działką budowlaną. Mówiąc krótko, kluczowe dla identyfikacji działki siedliskowej jest kryterium rolnicze i odpowiedź na pytanie o to, czy jej zabudowa jest związana integralnie z działalnością rolniczą. Siedlisko jako część działki rolnej podlega bowiem kryteriom przewidzianym dla gruntów rolnych, a nie budowlanych. Jest to wydzielona część gruntu na obszarze wiejskim, bezpośrednio związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Dlatego też prawo dopuszcza tam wyłączne usytuowanie zabudowy zagrodowej, którą cechuje połączenie funkcji mieszkaniowej z funkcją produkcji rolnej. Zauważyć przy tm należy, że grunt rolny zabudowany przez rolnika nie traci charakteru rolnego, ale też fakt, że został przez niego zabudowany, nie oznacza, że nabywa charakteru działki budowlanej. Ta bowiem stanowi teren, którego przeznaczeniem jest nic innego jak zabudowa budynkami takimi jak domy jednorodzinne, wielorodzinne, osiedla mieszkaniowe czy obiekty handlowe. O ile działka budowlana musi być wyposażona w infrastrukturę techniczną i musi zapewniać dostęp do drogi publicznej, o tyle siedlisko nie zawsze musi spełniać te warunki. Wszystko zależy od ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, dlatego tak ważne jest, by się z nim zapoznać w pierwszej kolejności.

Warto w tym kontekście lepiej przyjrzeć się temu, kogo polskie prawo uznaje za rolnika, co jest dosyć złożonym zagadnieniem. Otóż przepisy rolnikiem indywidualnym nazywają osobę fizyczną, będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą użytków rolnych nie większych niż 300 ha. Co więcej, żeby być uznanym za rolnika, należy także posiadać przynajmniej zasadnicze wykształcenie rolnicze lub odpowiedni staż pracy w rolnictwie i od co najmniej 5 lat zamieszkiwać w gminie, na terenie której położona jest jedna z lub wszystkie nieruchomości rolne wchodzące w skład prowadzonego osobiście gospodarstwa rolnego. Przez prowadzenie gospodarstwa rolnego rozumie się zarówno pracę w tym gospodarstwie, jak i podejmowanie decyzji dotyczących prowadzenia w nim działalności rolniczej.

Jakie perspektywy mają zatem ci wszyscy, którzy chcieliby wybudować dom na siedlisku, lecz nie cieszą się przywilejami wynikającymi z posiadania statusu rolnika? Na przestrzeni ostatnich kilku lat pojawiły się tu pewne udogodnienia prawne. I tak na przykład w czerwcu 2019 roku nastąpiła kolejna nowelizacja Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (w skrócie UKUR), która zniosła niektóre ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. Zmiany, które weszły w życie przy okazji tej nowelizacji, pozwalają bowiem każdemu kupić działkę rolną, której powierzchnia nie przekracza 0,3 ha (czyli nie większą niż 2999 m2). Dostęp do działek rolnych o tak małej powierzchni nie jest jednak duży, bo wydzielenie ich z nieruchomości rolnej jest obwarowane dosyć restrykcyjnymi przepisami, o których mówi artykuł 93 i 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UKUR).

Złagodzenie prawa po nowelizacji UKUR w 2019 roku pozwala też obecnie na nabywanie gruntów rolnych osobom niebędącym rolnikami indywidualnymi, jeżeli grunty te nie przekraczają powierzchni 1 ha, czyli są nie większe niż 9999 m2. To kolejna dobra wiadomość dla osób chcących kupić siedlisko, a niebędących rolnikami. Jako strona kupująca mają oni jednak wciąż status gorszy niż rolnicy z uwagi na konieczność uwzględnienia prawa pierwokupu działki rolnej. Przysługuje ono niezmiennie uprawnionemu dzierżawcy gruntu lub w razie jego braku KOWR, czyli Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (zob. art. 3 UKUR). Dodajmy, że KOWR to instytucja działająca od 2017 roku, nadzorująca zadania Agencji Nieruchomości Rolnej oraz Agencji Rynku Rolnego, czyli de facto gospodarująca nieruchomościami rolnymi. W jej gestii jest między innymi wydanie decyzji dotyczących prywatnego obrotu gruntami rolnymi. W praktyce oznacza to, że strony transakcji kupna działki siedliskowej najpierw zawierają u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Dopiero, jeżeli dyrektor KOWR w ciągu miesiąca nie złoży notarialnego oświadczenia o nabyciu danej działki, a tym samym zrezygnuje z jej pierwokupu, będzie można sfinalizować transakcję. Co istotne, prawo pierwokupu nie obowiązuje w sytuacji, gdy stroną kupującą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy, czyli w świetle ustawy zstępni, osoby wstępne, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające oraz przysposobione i pasierbowie.

Złagodzenie przepisów ma jeszcze jeden ważny aspekt związany z powierzchnią działki rolnej. Otóż jeżeli nabyta działka rolna o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha stanowi jedyną nieruchomość rolną nabywcy, nie musi on prowadzić tam działalności rolniczej. Nie dotyczy to sytuacji, w której nabywca dokupiłby nieruchomość rolną do już wcześniej posiadanej w sąsiedztwie i powiększył je po połączeniu do powierzchni równej 1 ha lub większej. Wówczas nie byłby zwolniony z obowiązku prowadzenia tam działalności rolniczej. Niemniej istotny jest zapis, że w omawianym przypadku działkę rolną do powierzchni 1 ha można sprzedać lub oddać dopiero po upływie 5 lat odo jej nabycia, chyba że zgodę na transakcję wyrazi KOWR. Przepisy przewidują i tu jednak ułatwienia w określonych sytuacjach, bo zwolnienie z obostrzenia pięcioletniego zakazu sprzedaży tego rodzaju działki rolnej na mocy art. 2b ust. 4 UKUR dotyczy nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miasta lub nie ma zastosowania dla tych, którzy zbywają ją osobie bliskiej, albo też działka zostaje przekazana na drodze spadku.

Na pytanie o warunki budowy na działce siedliskowej wypada udzielić odpowiedzi: „to zależy”. Wiemy już, że najłatwiej będzie wybudować dom na działce siedliskowej osobom posiadającym status rolnika. Pozostali mają sprawę utrudnioną, ale wartą zachodu. Ponieważ działka siedliskowa jest zawsze częścią działki rolnej, budowa domu na jej terenie często wiąże się z koniecznością odrolnienia, które polega na zmianie przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany. Im niższa klasa gruntu, tym wyższe szanse na jego odrolnienie.

Do odrolnienia działki prowadzą różne procedury, których kształt zależy od konkretnego przypadku. Formalności, przez które trzeba przy tej okazji przebrnąć, bywają nader żmudne i kosztowne, ale fakt, że siedliska to nieraz działki piękne i kilkakrotnie tańsze od budowlanych mobilizuje wielu Inwestorów do zmierzenia się z nimi. Przyjrzyjmy się kilku ścieżkom, których celem jest budowa domu w siedlisku.

Jak zostało wcześniej powiedziane, kluczowy dla ustalenia możliwości budowy domu na działce rolnej jest MPZP lub jego brak. Pierwszy krok do odrolnienia działki stawiamy w Wydziale Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Urzędu Gminy właściwego dla położenia danej działki. Tam uzyskamy informacje co do tego, czy działka jest objęta przez MPZP, a jeśli tak, to jakie przewiduje on dla niej przeznaczenie.

Jeżeli siedlisko jest objęte planem, określa on jego przeznaczenie i ewentualną wielkość powierzchni, którą można na nim zabudować. Gdy okazuje się, że działka rolna zgodnie z MPZP może być przeznaczona na cele inne niż rolne, jesteśmy na bardzo dobrej pozycji i sporą część procesu odrolnienia mamy już właściwie za sobą. Niestety, może się też okazać, że MPZP wyraźnie przeznacza grunt naszej działki na cele rolne. Jako pojedynczy właściciel możemy wtedy wystąpić o zmianę planu, choć inicjatywa ta może się nie powieść lub czas oczekiwana na zmianę decyzji może być zbyt długi. Także w sytuacji, gdy działka nie jest objęta przez MPZP, możemy złożyć wniosek o jego sporządzenie do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Należy zawsze dołączyć do niego dokument potwierdzający własność działki oraz kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej bądź zasadniczej z oznaczeniem nieruchomości rolnej, której dotyczy nasz wniosek.

Mamy też możliwość obrać jeszcze inną strategię działania, a mianowicie starać się o uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Analogicznie postępujemy, gdy dla interesującej nas działki nie ma w ogóle MPZP. Należy wówczas złożyć wniosek o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy, z której dowiemy się, czy nasza działka spełnia warunki do wydania decyzji a to m.in. dostęp do drogi publicznej i niezbędne uzbrojenie terenu i wymagane sąsiedztwo innej zabudowy. Powyższe wymagania nie są stosowane do zabudowy zagrodowej, siedliskowej, w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 61 ust.4.

Decyzja MPZP o przeznaczeniu działki rolnej na cele inne niż rolne albo też uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy jest tym, co zbliża nas do kolejnego kroku, jaki musimy wykonać przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, czyli otrzymania decyzji o zezwoleniu na wyłączenie z produkcji rolnej już konkretnej powierzchni działki. Decyzję taką wydaje właściwe pod względem lokalizacji działki Starostwo Powiatowe. O pozwolenie na budowę domu będziemy mogli się ubiegać dopiero wtedy, gdy etap wyłączenia gruntów z produkcji rolnej będziemy mieli za sobą.

Na budowę domu najlepiej rokuje nieruchomość rolna, w skład której wchodzą nieużytki rolne czy grunty o słabej użyteczności produkcyjnej. Nosząc się z zamiarem kupna działki rolnej, a następnie jej odrolnienia w celu budowy domu, należy koniecznie zwrócić uwagę na klasę i przydatność gruntów, by zorientować się, jakie są szanse na powodzenia całego przedsięwzięcia. Pamiętajmy przy tym, że odrolnienie działki wiąże się z poniesieniem opłat, które nakładają na nas przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wysokość tych opłat uzależniona jest każdorazowo od klasy gruntów, pochodzenia gleb oraz powierzchni wyłączanego gruntu. Od powierzchni działki zależy, czy opłaty te będziemy uiszczać jednorazowo, czy też przez kolejne lata. Każdy, kto uzyskał warunki zabudowy, jest zobowiązany do uiszczenia opłaty za wyłączenie gruntu w terminie do 60 dni od daty uzyskania decyzji, natomiast 10 % tej należności płaci się corocznie przez kolejne dziesięć lat w przypadku trwałego wyłączenia z produkcji rolnej. Gdy jest ono nietrwałe, opłata obowiązuje corocznie przez co najwyżej dwadzieścia lat. Co istotne pod kątem mniejszych działek, obowiązek uiszczania opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na potrzeby budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.
Warto nadmienić, że zgodę na odrolnienie gruntów wyższych klas od I do III musi wydać minister rolnictwa.

Możliwość przekształcenia działki rolnej w siedliskową ma wedle polskiego prawa jedynie rolnik, ponieważ przekształcenie to odbywa się w ramach posiadanego przezeń gospodarstwa rolnego. Wszystko znów zależy więc od posiadania statusu rolnika. Przepisy opierają się bowiem na założeniu, że siedlisko jako grunt pod zabudowę zagrodową jest tylko częścią gospodarstwa rolnego, a to prowadzi rolnik, czyli osoba z uprawnieniami, o których była wyżej mowa. Pozostali mają do dyspozycji procedurę zmiany przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ponieważ właściciel działki siedliskowej niebędący rolnikiem i nieprowadzący gospodarstwa rolnego nie może niestety w myśl obowiązujących przepisów i orzecznictwa uzyskać pozwolenia na budowę na siedlisku.

Zapraszamy do zapoznania się z bogatą i różnorodną kolekcją ARCHON+, w której z pewnością znajdziesz wymarzony projekt domu, zgodny z uwarunkowaniami lokalizacyjnymi Twojej działki oraz potrzebami mieszkańców. Zachęcamy także do kontaktu z Doradcami Projektowymi ARCHON+, którzy w ramach bezpłatnych konsultacji udzielają praktycznych porad w zakresie optymalnego dopasowania projektu i pomogą w podjęciu tej ważnej decyzji.
Zapraszamy do kontaktu!

Czytaj również:

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
• Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Wszystko, co musisz wiedzieć, starając się o Warunki Zabudowy.

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Odpowiemy jak tylko będziemy dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900