Umowa przedwstępna kupna działki - czy warto ją podpisać?

Zakup działki budowlanej lub innej nieruchomości jest zazwyczaj sporym przedsięwzięciem finansowym i organizacyjnym. Rzadko można pozwolić sobie na to, by transakcja taka odbyła się w szybkim tempie - najczęściej dąży się do wydłużenia całego procesu, by dać sobie czas na zgromadzenie wystarczającej ilości środków finansowych, zaciągnięcie kredytu, czy uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Z drugiej jednak strony Inwestorom zależy na tym, by upatrzona przez nich działka nie została sprzedana komuś innemu – w tej sytuacji z pomocą przychodzi możliwość podpisania umowy przedwstępnej. W poniższym artykule piszemy o tym, jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna i na co należy zwrócić uwagę w trakcie jej sporządzania.

Umowa przedwstępna ma charakter zabezpieczający – pozwala odłożyć w czasie finalizację transakcji i zarezerwować działkę poprzez wpłatę zadatku. Taka umowa przedwstępna sprzedaży działki zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie, obligując kupującego jedynie do wpłaty zadatku. Rezygnacja z kupna działki oznacza stratę zadatku przez kupującego, a rezygnacja z jej sprzedaży pociąga za sobą konieczność zwrotu zadatku w jego podwójnej wysokości.

O tym, jak dokładnie należy rozumieć termin „umowa przedwstępna”, mówi artykuł 389 Kodeksu cywilnego. Dowiemy się z niego, że za sprawą umowy przedwstępnej obie strony zobowiązują się wzajemnie do zawarcia po określonym upływie czasu finalnej, właściwej umowy, którą kodeks określa mianem umowy przyrzeczonej. Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi najczęściej na gruncie obrotu nieruchomościami – czy to gruntowymi, czy budowlanymi.

Czas pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej jest bardzo cenny przede wszystkim dla strony kupującej. Stanowi on etap, w którego trakcie mamy okazję dokładnego sprawdzenia uwarunkowań upatrzonej działki i przekonania się, czy istotnie i na jakich warunkach będziemy mogli wybudować na niej dom. W razie, gdyby pojawiły się nieoczekiwane utrudnienia, możemy się jeszcze wycofać, nie będąc przy tym zbyt stratni. Warto podpisać umowę przedwstępną, by móc upewnić się, jaki jest stan prawny nieruchomości i jak wiele nakładów organizacyjnych, formalnych i finansowych będzie wymagało wybudowanie tam domu.

Im lepiej dopracowana zostanie treść umowy przedwstępnej, tym większe będą dzięki niej gwarancje powodzenia i płynne przejście do zawarcia finalnej umowy przyrzeczonej. Mimo pewnej dowolności w kształtowaniu umowy przedwstępnej, istnieje kilka elementów, bez uwzględnienia których nie będzie ona skuteczna. Musi ona zatem zawierać następuję ustalenia:

• Miejsce i data zwarcia umowy przedwstępnej.
• Oznaczenie obu stron umowy. W przypadku, gdy umowę przedwstępną podpisują osoby fizyczne, będą to imiona i nazwiska, numery ewidencyjne PESEL, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania oraz numery dokumentów tożsamości. Gdy umowę zawierają strony prowadzące działalność gospodarczą, należy podać nazwę działalności i numer NIP, najlepiej wraz z odpisem zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej. I wreszcie sp. z o. o. – prowadzący spółkę powinni podać jej nazwę wraz z adresem siedziby oraz numerem wpisu do KRS i dane osoby uprawnionej do reprezentacji.
• Oświadczenie sprzedającego. Ma ono potwierdzić jego prawo własności do sprzedawanej nieruchomości wraz z ewentualną informacją co do to tego, czy jest ona częścią małżeńskiej wspólnoty majątkowej; czy jest obciążona hipoteką i czy znajduje się w posiadaniu zależnym osób trzecich.
• Charakterystyka przedmiotu. Powinna ona zawierać opis działki uwzględniający jej charakter (rolna, budowlana, czy rekreacyjna itp.), położenie, powierzchnię i granice, numer księgi wieczystej, stan zabudowy (jeśli taka istnieje, trzeba podać jej powierzchnię - na przykład domu jednorodzinnego). Dlatego ważne, by podać także w umowie wypis z ewidencji gruntów.
• Cena sprzedaży. To oczywiście jedno z kluczowych ustaleń. Należy podać cenę zarówno w formie liczbowej, jak i słownej dla uniknięcia jakichkolwiek nieporozumień. Jeżeli nie da się jeszcze w pełni oszacować ceny działki, można podać jakiś procent wartości przedmiotu umowy ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
• Termin i miejsce zawarcia umowy. Chociaż termin i miejsce zawarcia umowy przyrzeczonej nie musi być podany w umowie przedwstępnej, to jednak warto go podać w możliwie precyzyjnej formie.
• Podpisy stron.

Coraz większa dostępność wzorów różnych umów cywilno-prawnych niewątpliwie pomaga w ich przygotowaniu. Wyjaśnijmy, co należy rozumieć przez poszczególne sformułowania i terminy, które zaleca się umieścić w umowie. Są to najczęściej takie określenia jak zadatek, wydanie nieruchomości, czy wreszcie odstąpienie od umowy.

Większość wzorów umów przedwstępnych zawiera paragraf, w którym mowa o zadatku lub karze umownej. Warto bowiem, by umowa zawierała klauzule zabezpieczające, mówiące o ich wysokości, która jest dowolna i zależy od ustaleń stron. Sprzedawca powinien zwrócić kupującemu zadatek i to w podwójnej wysokości, jeżeli z jakichś powodów zawarcie umowy przyrzeczonej nie dojdzie do skutku. Gdy zaś kupujący odstąpi od umowy kupna - sprzedaży traci zadatek na rzecz sprzedawcy.

W umowie warto także określić sposób płatności, a w tym ewentualne rozłożenie jej na raty wraz z podaniem terminów spłat oraz określenie, na której ze stron ciążą koszty związane z zawarciem umowy. Niektóre wzory umów przedwstępnych zawierają wskazanie terminu wydania nieruchomości, czyli przekazania jej przez sprzedającego. Korzystnie jest też zawrzeć paragraf mówiący o sytuacjach, w których możliwe będzie odstąpienie od umowy przyrzeczonej bez ponoszenia konsekwencji (na przykład w razie odmowy udzielenia kupującemu kredytu przez bank).

Istotnym elementem umowy są jej postanowienia końcowe, bo zawierają one regulację dotyczące sposobu zmiany umowy. Gdy mowa zaś o rygorze nieważności, oznacza to, że wszelkie zmiany, których dokona się w formie innej niż pisemnej, nie będą ważne, ani zobowiązujące dla stron. Jak zawsze, umowę sporządza się w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: 350SWIETA

KOD: 350SWIETA

KOD: 350SWIETA

---

Zobacz więcej projektów

Ważne, by nie mylić zadatku z zaliczką – różnice między nimi mogą wydawać się płynne, bo tylko zadatek regulują przepisy kodeksu cywilnego (art. 394). Jednocześnie zadatek jest jedną z najbardziej popularnych sankcji pozwalających na zabezpieczenie się przed niewykonaniem umowy. Kwota zadatku ma więc charakter odszkodowawczy i obciąża tego z kontrahentów, który ponosi winę za odstąpienie od wykonania umowy przyrzeczonej. Zadatek jest ściśle związany z ważnością umowy przedwstępnej – jego skuteczność jest ściśle z nią skorelowana, co oznacza, że nieważność umowy jest równoznaczna z nieważnością ustanowienia zadatku. W umowie przedwstępnej należy też określić, kiedy i jak zadatek ma zostać zapłacony – czy przelewem bankowym, czy poprzez przekazanie gotówki. Jego wysokość nie jest uregulowana w przepisach, ale najczęściej wynosi on 10-20% wartości nieruchomości.

Nieco inny charakter niż zadatek ma zaliczka, której definicji należy szukać w orzecznictwie sądowym. W sytuacji, gdy trudno rozstrzygnąć, czy doszło do wpłaty zadatku, czy zaliczki, rozstrzygająca bywa wysokość wpłaconej kwoty – im wyższa, tym częściej sąd uznaje, że miała ona charakter zaliczki. Stanowi ona bowiem częściową zapłatę i jest zaliczana na poczet ceny zakupu działki, a w wypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej, jest zwracana kupującemu. To także różni ją od zadatku – w razie niewykonania umowy zaliczka nie przepada, a na sprzedającym nie ciąży obowiązek jej zwrotu w podwójnej wysokości. Warto dodać, że do umocnienia tak zwanej więzi umownej pomiędzy stronami przyczynia się także zawarcie w umowie przedwstępnej ustaleń o karze umownej. Jeżeli któraś ze stron uchyli się od zawarcia umowy ostatecznej, wówczas będzie musiała zapłacić sumę przewidzianą właśnie jako kara umowna.

O ile właściwą formą, w której powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona, jest akt notarialny, o tyle umowa przedwstępna kupna - sprzedaży działki obowiązkowo powinna być zawarta jedynie w formie pisemnej. Niemniej jednak zawsze jest bezpieczniej, by zawrzeć ją także w formie aktu notarialnego, bo tylko w ten sposób zminimalizujemy ryzyko pojawienia się w umowie błędów i wad prawnych. Ma to znaczenie choćby dlatego, że przedwstępna umowa bywa wymagana jako załącznik do wniosku o kredyt. Stąd też jest korzystniej, gdy na notariuszu ciąży odpowiedzialność za jej profesjonalne przygotowanie. Im lepiej wywiąże się on ze swego zadania, tym bardziej płynne będzie przejście do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Zwyczajowo opłatę za sporządzenie umowy u notariusza – czyli koszt taksy notarialnej – pokrywa strona kupująca. Ponadto należy pamiętać, że w razie gdy umowa przedwstępna ma tylko zwykłą formę cywilnoprawną i nie jest poświadczona przez notariusza, strony nie mogą sądownie dochodzić wypełnienia jej postanowień. Tym niemniej z wizytą u notariusza możemy się jeszcze wstrzymać do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli chcemy uniknąć opłat.

Do standardowych informacji dotyczących każdego rodzaju działki, które powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej, należą położenie działki, jej numer, powierzchnia, a także numer księgi wieczystej (o ile taki istnieje). W przypadku kupna lub sprzedaży niektórych rodzajów działek w umowie przedwstępnej należy jednak zawrzeć określone zapisy związane ze specyfiką działki. Gdy w grę wchodzi perspektywa kupna lub sprzedaży działki rolnej, sprawa mocno się komplikuje. Od 1 stycznia 2016 weszły bowiem w życie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (czyli UKUR z 5 sierpnia 2015), które znacząco ograniczyły obrót ziemią rolną poprzez poszerzenie grona uprawnionych do pierwokupu i uniemożliwienie sprzedaży nieruchomości rolnej prowadzącej do podziału gospodarstwa rolnego. Oznacza to, że kupno działki rolnej jest możliwe dopiero w sytuacji, w której uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z tego prawa lub też działka nie jest w ogóle objęta prawem pierwokupu. Z tego też powodu przed zawarciem umowy przedwstępnej kupna działki rolnej powinno się to dokładnie ustalić i najlepiej zlecić to zadaniem notariuszowi. W umowie przedwstępnej konieczny będzie też wyraźnie sformułowany zapis o przeznaczeniu ziemi, bo jeśli kupujemy nieruchomość rolną pod budowę domu, będziemy musieli ją najpierw odrolnić, czyli zmienić przeznaczenie gruntów z rolnych na budowlane. Należy też pamiętać, że działkę rolną o powierzchni większej niż 1 ha może w świetle obecnych przepisów kupić tylko osoba posiadająca status rolnika.

Choć polskie prawo nie definiuje jednoznacznie definicji działki rekreacyjnej, to pod tym pojęciem rozumie się zasadniczo grunty przeznaczone na cele wypoczynkowe i rekreacyjne. Znakomita większość działek rekreacyjnych w Polsce to działki należące do ROD, czyli Rodzinnych Ogródków Działkowych, które z kolei należą do Polskiego Związku Działkowców. Wejść w posiadanie takiej działki można tylko na drodze dzierżawy, bo prawa właścicielskie pozostają przy Polskim Związku Działkowców. Dlatego właśnie użytkownika działki rekreacyjnej z ROD nie należy postrzegać jako właściciela działki, tymczasem prawo do własności bywa sugerowane w ogłoszeniach sprzedaży, wprowadzając kupującego w błąd. Prawo do takiej działki nabywa się na dwa sposoby: albo poprzez zawarcie umowy dzierżawy działkowej z ROD, albo umowy przeniesienia prawa do dzierżawy działki w przypadku nabywania prawa do dzierżawy działki od innego działkowca. Umowa taka powinna być poświadczona notarialnie i zatwierdzona przez zarząd ROD, na co ma on dwa miesiące. Tym samym umowa powinna być sporządzona w trzech egzemplarzach - po jednym dla nabywcy działki, jej zbywcy oraz zarządu ROD. Umowa dzierżawy działkowej może być zawarta przez tylko jedną, pełnoletnią osobę, przy czym wyjątek stanowi małżeństwo. Jej podpisanie oznacza akceptację regulaminu obowiązującego na obszarze wszystkich ogródków działkowych.

Przepisy kodeksu cywilnego (art. 155 par. 2kc) zezwalają na zawarcie umowy przeniesienia własności rzeczy przyszłej, a więc takiej, która jeszcze nie istnieje, ale ma dopiero powstać. Tego rodzaju sytuacja dotyczy właśnie działki niewydzielonej, czyli takiej, która ma powstać w przyszłości przez geodezyjne wydzielenie działki z większej nieruchomości. Umowa przedwstępna zakupu działki lub sprzedaży takiej działki powinna zawierać jej bardzo precyzyjną charakterystykę. Należy zatem podać z której działki i o jakim numerze, objętej którą księgą wieczystą nieruchomość przyszła ma zostać wydzielona. Niezbędne będą też informacje co do tego, jak ma zostać dokonany podział, najlepiej wraz z mapką geodezyjną z zaznaczeniem położenia owej przyszłej nieruchomości, której dotyczy umowa.

Jak każdy rodzaj umowy, umowa przedwstępna powinna być sporządzona jak najrzetelniej. Jest ona warta podpisania bez względu na to, czy jesteśmy stroną kupującą, czy sprzedającą, a celem umowy przedwstępnej jest podpisanie w przyszłości umowy przyrzeczonej z określonym marginesem czasowym na jej przygotowanie. Jeżeli wynikną jakieś nieprzewidziane okoliczności, możemy się jeszcze wycofać, choć poniesiemy wówczas przewidziane w zapisach umowy straty finansowe. Jeżeli przedmiotem umowy jest grunt pod budowę domu, należy ustalić z właścicielem działki wszystkie dotyczące jej kwestie, które mogą mieć wpływ na ważność umowy przyrzeczonej. Musimy, innymi słowy, dokładnie wiedzieć, co jest przedmiotem umowy. I dlatego w sytuacji, gdy sprzedający nie udostępnił nam wyrysu i wypisu z ewidencji gruntów, warto o niego postarać się samodzielnie. Należy w tym celu wykazać interes uzyskania wypisu, którym może być m. in. umowa przedwstępna kupna - sprzedaży gruntu, stanowiąca w tym przypadku potwierdzenie zamiaru jej kupna. Stanowi ona bowiem dokument, który może być pomocny w ustalaniu faktycznego stanu prawnego działki. Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej powinniśmy także dowiedzieć się, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zapoznawszy się z nim, dowiemy się, czy nie grozi nam w przyszłości uciążliwe sąsiedztwo. Jeżeli zaś okaże się, że działka nie jest ujęta w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, umowa przedwstępna będzie wystarczającym dokumentem, by wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do odpowiedniego urzędu gminy lub miasta. Wydanie tej decyzji oraz jej postanowienia mogą być rozstrzygające dla ostatecznego kształtu umowy przyrzeczonej, a nawet przesądzić o finalnej decyzji o zakupie działki.

W kolekcji ARCHON+ znajdziesz wiele interesujących propozycji! To różnorodna oferta, spełniająca rozmaite oczekiwania w zakresie dopasowania do indywidualnych potrzeb funkcjonalnych przyszłych mieszkańców domu oraz wymogów, zdefiniowanych w MPZP lub w Warunkach Zabudowy. Podczas poszukiwań idealnego gotowego projektu domu ARCHON+ można skorzystać z zaawansowanej wyszukiwarki, uwzględniającej szczegółowe kryteria wyboru.
Przygotowaliśmy również formularz doboru projektu, na podstawie którego Doradcy ARCHON+ przygotują i prześlą e-mailem listę projektów, spełniających podane w formularzu założenia. Zachęcamy także do kontaktu z naszymi Doradcami, którzy w ramach bezpłatnych konsultacji udzielają profesjonalnych porad, pomocnych w podjęciu tej ważnej decyzji.
Zapraszamy, skorzystaj z doświadczenia naszych Doradców Projektowych.

Czytaj również:

• Zacznij od idealnej działki
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Odpowiemy jak tylko będziemy dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900