Mapa ewidencyjna - co to jest i do czego będzie potrzebna?

Działka, granica działki, użytek gruntowy, klasa bonitacyjna to pojęcia często występujące w dokumentach, mapach i opisach, warto więc sprawdzić, co dokładnie oznaczają. Możemy się z nimi spotkać np. przy zakupie nieruchomości gruntowej, a jedną z najważniejszych rzeczy, którą powinien zrobić przyszły nabywca to zapoznanie się z pełnymi informacjami o tej nieruchomości. Informacje takie można uzyskać w Starostwie Powiatowym, właściwym pod względem położenia nieruchomości gruntowej, w bazie Powiatowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Główną bazą danych o nieruchomościach jest ewidencja gruntów i budynków, w której wspomniane wyżej pojęcia będą występować. W urzędzie możemy dowiedzieć się o wszystkich charakterystykach naszej przyszłej nieruchomości, możemy sprawdzić jej właściwy numer, numery ewidencyjne działek sąsiednich, ich powierzchnie; możemy uzyskać te dane w formie wypisu z ewidencji lub/i wyrysu z tej ewidencji. Jest to właśnie kopia mapy ewidencyjnej, której dedykowany jest niniejszy artykuł.

Zanim wyjaśnimy pojęcie mapy ewidencyjnej, musimy przybliżyć pojęcie ewidencji gruntów i budynków, katastru nieruchomości. Pojęcia te zostały zdefiniowane w przepisach prawnych określonych w:

- ustawie z dnia 7.05.1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz jednym z rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy t.j. Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Ewidencja Gruntów i Budynków – Kataster Nieruchomości - jest to system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami.

Ewidencja obejmuje całe terytorium Polski. Jednostkami powierzchniowymi podziału dla celów ewidencji są: jednostka ewidencyjna, obręb ewidencyjny, działka ewidencyjna.

Jednostkę ewidencyjną stanowi obszar gminy. Jednostka ewidencyjna dzieli się na obręby ewidencyjne (miejskie oznaczone numerami, obręby ewidencyjne na terenach wiejskich to konkretne miejscowości), które następnie dzieli się na działki ewidencyjne.

Przykładowa lokalizacja działki, np. Gmina Myślenice - jednostka ewidencyjna, Głogoczów - obręb ewidencyjny, dz.1252 - działka ewidencyjna.

Pojęcie działki ewidencyjnej zostało określone w § 7  wyżej cytowanego Rozporządzenia: „Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu geodezyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych”.

Podsumowując: baza danych ewidencji gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące gruntów, budynków i lokali.

Informacje związane z gruntami, a zawarte w ewidencji, dotyczą ich położenia, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych, klas bonitacyjnych oraz oznaczenia ksiąg wieczystych. W ramach informacji o gruncie, w ewidencji podaje się gleboznawczą klasyfikację gruntów, to znaczy podział gleb na klasy bonitacyjne ze względu na ich jakość produkcyjną, ustaloną na podstawie cech genetycznych gleb. Opisuje również usytuowanie budynków, ich przeznaczenia, funkcji użytkowej i ogólnych danych technicznych. Informacje o lokalach to ich położenie, funkcje użytkowe oraz powierzchnie użytkowe.

Informacje podstawowe uzupełnione są dodatkowo wykazem właścicieli, z podaniem ich adresu pobytu stałego, ewentualnie siedziby podmiotów, jeżeli są właścicielami nieruchomości objętej ewidencją gruntów i budynków

Organem właściwym do zakładania i prowadzenia powiatowej bazy danych ewidencji gruntów i budynków jest starosta powiatowy lub prezydent dla miast na prawach powiatu.

Starosta udostępnia dane ewidencji gruntów i budynków, zawierające dane podmiotów (dane właściciela wraz z adresem pobytu stałego), oraz wydaje wypisy z operatu ewidencyjnego, zawierające takie dane, na wniosek jedynie właścicieli oraz osób i jednostek organizacyjnych, władających gruntami, budynkami lub lokalami, których dotyczy udostępniany zbiór danych lub wypis (ochrona danych osobowych – dane wrażliwe). Wymagane są do postępowań cywilno-prawnych, o których będziemy pisać późniejszej części artykułu.

W tym miejscu można już odpowiedzieć na pytanie, co to jest mapa ewidencyjna?

Dane ewidencji gruntów i budynków wizualizowane w postaci mapy są mapą ewidencyjną.

Podkreślić należy jeszcze znaczenie ewidencji dla wielu aspektów i dziedzin gospodarki.

Ewidencja gruntów i budynków jest wykorzystana i stanowi podstawę planowania:

• gospodarczego,
• przestrzennego,
• wymiarów podatków i świadczeń,
• gospodarki nieruchomościami,
• oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych i innych celów prawnych.

Zapoznając się z mapą działki lub działek – nieruchomości, którą chcemy np. nabyć, zastanawiamy się, czy mapa, którą dysponujemy jest mapą ewidencyjną. O rodzaju mapy świadczy zawarta na niej treść. Poniżej podajemy dokładny zakres informacji, które powinny znajdować się na mapie.

Zakres i informacje zawarte w treści mapy są dokładnie określone i opisane w § 26 wyżej cytowanego rozporządzenia:

„Dane z bazy danych ewidencji gruntów i budynków wizualizuje się w postaci mapy ewidencyjnej, której treść stanowią:

• określenie granic działek i ich numerów działek ewidencyjnych,
• punkty graniczne,
• kontury budynków z oznaczeniem rodzaju budynku lub ich bloków, jeżeli istnieją, a także numery najwyższych kondygnacji budynków lub ich bloków, albo najniższych kondygnacji budynków podziemnych lub ich bloków oznaczonych liczbą ujemną,
• kontury użytków gruntowych i ich oznaczenia,
• kontury klasyfikacyjne i ich oznaczenia,
• występujące w obszarze mapy granice jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa i obrębów ewidencyjnych, wraz z ich oznaczeniami jak np. granice jednostek ewidencyjnych,
• inne elementy, które nie kolidują z danymi ewidencyjnymi, a pozwalają na uczytelnienie treści mapy;
• nazwy ulic i placów oraz związane z nimi numery porządkowe, a także nazwy cieków, zbiorników wodnych i innych obiektów fizjograficznych;
• znaki graficzne siatki kwadratów, z których przynajmniej dwa widoczne w obszarze mapy powinny być opisane współrzędnymi".

Oprócz wyżej wymienionej charakterystyki działki, mapa ewidencyjna zawiera również:

tytuł: MAPA EWIDENCYJNA, skalę, informację o lokalizacji (identyfikator i nazwę jednostki ewidencyjnej oraz numer i nazwę obrębu ewidencyjnego), nazwę organu który ją wydał, oznaczenie kierunku północy. Mapa zawiera również dane osoby, która ją sporządziła, datę sporządzenia i numer kancelaryjny.

Skala mapy dobrana jest w sposób zapewniający jej czytelność, a jej zakres może obejmować jedną działkę ewidencyjną lub kilka wybranych działek wchodzących w skład jednej jednostki rejestrowej. Mapa ewidencyjna w obszarach gęsto zurbanizowanych posiada skalę 1:500, w terenach mniej zurbanizowanych 1:1000, dotyczy to obszarów w ramach granic ewidencyjnych miast, natomiast w granicach wsi skala mapy to 1:2000.

Mapa ewidencyjna nie zawiera sieci uzbrojenia terenu, obiektów topograficznych, natomiast aktualna mapa zasadnicza przedstawia informacje na temat uzbrojenia terenu i tam możemy je znaleźć.

Mapa ewidencyjna często określana jako wyrys z mapy ewidencyjnej i jest formą graficzną części zakresu ewidencji gruntów i budynków. Co zawiera jej treść opisaliśmy we wcześniejszej części artykułu. Różne rodzaje map geodezyjnych np. mapa ewidencyjna, mapa katastralna, mapa zasadnicza, inwentaryzacja powykonawcza czy też mapa do celów projektowych mają różne zastosowania, a wskazanie zakresu zastosowania każdej z nich może być bardzo trudne. W tym miejscu chcielibyśmy przybliżyć zakres zastosowania mapy ewidencyjnej.

Ewidencja gruntów i budynków, a tym samym jej treść zawarta na mapie, jest podstawą planowania przestrzennego, wymiaru podatków, świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, innych celów prawnych statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych, stanowiąc dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Poniżej rozszerzymy zastosowanie mapy w celu przybliżenia jej stosowania.

Obszar naszego kraju można podzielić na obszary zabudowane, czyli zurbanizowane (miasta, część zabudowana obszarów wiejskich) oraz tereny otwarte (obszary rolne, leśne i inne naturalnie porastające). W jaki sposób może te obszary wykorzystywać, zagospodarowywać, czy chronić, rozstrzyga właśnie planowanie przestrzenne, czyli Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Informacje zawarte w treści mapy ewidencyjnej, są podstawą do wskazania obszarów podlegających:

• ochronie, są to: grunty leśne i grunty rolne objęte ochroną (ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych), oznaczone na mapie symbolami np. Ls, RI-III,
• urbanizacji, czyli zabudowy, przylegające do terenów już zabudowanych o małej przydatności dla gospodarki rolnej, oznaczone na mapie symbolami np. B, Bi, Lz, R IV-VI.

Każdy właściciel działki, chcący zagospodarować ją np. w celu uzyskania pozwolenia na budowę, powinien czynnie brać udział w procesie tworzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Najważniejszym jest złożenie wniosku do projektu miejscowego planu, załączając właśnie mapę ewidencyjną swojej nieruchomości.

W obecnym stanie prawnym, każdy właściciel nieruchomości gruntowej płaci podatek od nieruchomości, który jest prowadzony przez Gminy właściwe pod względem położenia nieruchomości. Wysokość podatku wymierzona jest nie od wartości nieruchomości gruntowej, ale od faktycznego jej użytkowania. Działki przewidziane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego do zabudowy, a faktycznie niezabudowane, są podstawą do naliczania podatku rolnego (na mapie ewidencyjnej kontury oznaczone symbolami innymi niż B). Natomiast podatek od działek zabudowanych naliczony jest od powierzchni oznaczonej na mapie ewidencyjnej konturem i symbolem B. Są to tereny zabudowane budynkami i utwardzone np. dojście i dojazd do budynku, czy stanowiska postojowe. Tak więc podatki od nieruchomości ustalane są również na podstawie mapy ewidencyjnej i informacji na niej zawartych.

Jak już pisaliśmy w pierwszej części artykułu, zakres informacji zawartych w bazie ewidencji gruntów i budynków, pozwala zidentyfikować jednoznacznie nieruchomość. Ta jednoznaczna identyfikacja pod względem prawnym jest podstawą do wpisu jej do księgi wieczystej. Do wniosku o dokonanie założenia księgi wieczystej lub zmiany w jej treści, dołącza się pełny wypis i wyrys gruntów (mapę ewidencyjną) z ewidencji i budynków dot. zakresu wniosku. Dokumenty te muszą zostać obite właściwą pieczęcią i posiadać adnotację „służy do wpisu do księgi wieczystej”. Właściwe rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych precyzuje wykorzystanie m.in. mapy ewidencyjnej do tych celów.

„Dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.

Jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości, o których mowa w ust. 1, dotyczy wyłącznie położenia nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości, podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów.

Dokumenty wymienione powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że są przeznaczone do dokonywania wpisów w księgach wieczystych”.

Rozszerzając zakres stosowania mapy ewidencyjnej na postępowania cywilno-prawne, związane z wpisami do księgi wieczystej, jest ona wykorzystywana do rożnych celów prawnych:

• nabywania nieruchomości,
• zbywania nieruchomości,
• zakładania księgi wieczystej,
• sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości.

W tym miejscu należy uściślić, że dane z ewidencji gruntów i budynków nie przedstawiają własności nieruchomości (o tym stanowią księgi wieczyste), a jedynie przedstawiają struktury władania gruntów.

Jak już opisaliśmy na wstępie, dane ewidencji gruntów w postaci mapy wykorzystywane są w planowaniu przestrzennym i tworzeniu Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego. Istnieje również możliwość zabudowy działek pomimo nie objęcia ich miejscowym planem. W takim przypadku osoba zainteresowana budową może ubiegać się w Urzędzie Gminy, właściwym pod względem położenia działki, o ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która jest podstawą postępowania w tym zakresie, określa zakres załączników do wniosku. Jednym z kluczowych jest kopia mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (w przypadku, gdy dla obszaru objętego wnioskiem nie ma mapy zasadniczej) w zakresie terenu objętego wnioskiem i obszaru oddziaływania inwestycji. Dla inwestycji liniowych np. budowy sieci kanalizacji sanitarnej, sieci gazowej, wymagana skala mapy to 1: 2000. W pozostałych przypadkach wymaganą skalą mapy jest 1:500 lub 1:1000.

Mapę ewidencyjną, wyrys z ewidencji gruntów i budynków można uzyskać w Starostwie Powiatowym w Wydziale Geodezji Kartografii i Katastru, które jest właściwe dla położenia działki lub nieruchomości. Uzyskanie mapy wymaga złożenia stosownego wniosku i dokonania niezbędnej opłaty.

Natomiast w z celach informacyjnych, w zakresie ograniczonym można zapoznać się z zakresem mapy ewidencyjnej online na portalu "geoportal" z powszechnym dostępem. Ten ogólnie dostępny portal, w celu wyszukania działki, wymaga znajomości jej lokalizacji tj. powiatu, jednostki ewidencyjnej (gminy) , obrębu (nazwy wsi lub numeru obrębu w mieście) i oczywiście numeru działki. Wyszukanie działki możliwe jest również po określeniu jej adresu.

Jak już pisaliśmy we wcześniejszej części naszego artykułu prowadzenie ewidencji gruntów i budynków prowadzone jest przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta miasta na prawach powiatu. O wydanie mapy należy zwrócić się do Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta na prawach powiatu. Mapy wydawane są w wydziałach geodezji, kartografii i katastru lub w powiatowych ośrodkach dokumentacji, geodezyjnej i kartograficznej. Adres budynku, w którym mieści się wydział lub powiatowy ośrodek, najlepiej odszukać wcześniej, w wielu przypadkach Urzędy te posiadają kilka budynków, zlokalizowanych w różnych częściach miasta.

Mapę możemy uzyskać, składając właściwy wniosek. Wniosek można złożyć osobiście lub przez internet. Korzystając ze strony internetowej Starostwa, należy odszukać właściwy formularz wniosku (formularz edytowalny P i P1), pobrać go, wypełnić, wydrukować i złożyć na dzienniku podawczym. Do wniosku należy dołączyć potwierdzenie zapłaty w odpowiedniej wysokości w zależności od zakresu wniosku.

Wypełniając wniosek należy wskazać w formularzu P przedmiot wniosku (mapa ewidencyjna) oraz cel pobrania materiałów (np. do aktu notarialnego). Należy wybrać również sposób udostępnienia materiałów (forma papierowa lub elektroniczna). W przypadku wyboru formy elektronicznej, należy podać dane kontaktowe, w tym adres e-mail, na który dokumenty opłaty i materiały mają być przesłane. Wypełnienie tych danych oznacza automatycznie zgodę na ich przetwarzanie przez ten urząd.

Do wypełnienia wniosku potrzebne nam będą dokładne dane lokalizacyjne działki, jej numer, obręb, jednostka ewidencyjna. Wniosek można złożyć w wersji papierowej lub elektronicznej.

W wielu przypadkach, załatwiając sprawę osobiście w urzędzie, mapa geodezyjna, jak np. ewidencyjna, jest możliwa do uzyskania „od ręki”.

Cena mapy ewidencyjnej określona jest na podstawie Obwieszczenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 24 września 2020 r. o udostępnianiu materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego od 01 stycznia 2021 r. Bardzo często określenie wysokości opłaty nie jest dla nas łatwe (a należy dołączyć potwierdzenie opłaty już do wniosku), w takiej sytuacji skontaktować się należy przed dokonaniem opłaty z właściwym wydziałem geodezji (np. telefonicznie) lub pracownikiem dziennika podawczego urzędu.

I tak na przykład:

1. Wypis z rejestru gruntów oraz Wyrys z mapy ewidencyjnej (z klauzulą do wpisu do KW) w postaci dokumentu drukowanego 150,00 zł

2. Wyrys z mapy ewidencyjnej (z klauzulą do wpisu do KW) w postaci dokumentu drukowanego 110,00 w postaci dokumentu elektronicznego 105,00 zł.

Wszystkie wątpliwości związane z informacjami zawartymi na mapie ewidencyjnej może nam wyjaśnić pracownik wydziału geodezji w starostwie powiatowym lub uprawniony geodeta. Rozbieżności w przebiegu granic działki lub punktów granicznych działki można weryfikować poprzez podjęcie postępowań rozgraniczeniowych lub okazanie granicy na gruncie. Postępowania takie prowadzone są przez uprawnionych geodetów i zakończone we właściwych urzędach (Gminach i Starostwach). Informacje związane z uzbrojeniem terenu działki lub działek sąsiednich (wodociąg, kanalizacja sanitarna i inne) należy uzyskać w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej i zakupić tam mapę zasadniczą, informacje te zawarte będą na kopii mapy zasadniczej, niezbędnej do rożnych innych działań inwestycyjnych.