Poziom wód gruntowych a budowa domu. Jak poradzić sobie z wysokim poziomem wód gruntowych na działce?

Wysoki poziom wody gruntowej może stanowić zagrożenie dla fundamentów budynku i trwałości konstrukcji domu, dlatego też przed wyborem projektu domu zawsze warto zapoznać się z warunkami gruntowo – wodnymi, panującymi na działce. Jeżeli poziom gruntowych wód jest wysoki, może w znacznym stopniu utrudnić budowę podpiwniczenia. Ponadto konieczne może się okazać zastosowanie dodatkowych zabezpieczeń. O tym, jak radzić sobie z wodami gruntowymi na działce budowlanej przeczytasz w poniższym artykule.

Wody gruntowe to takie, które są zasilane bezpośrednio opadami atmosferycznymi, znajdują się bardzo płytko pod powierzchnią gruntu. Niestety ze względu na działalność człowieka są one bardzo zanieczyszczone w przeciwieństwie do wód powierzchniowych, które mogą być wykorzystywane w celach spożywczych. 

Precyzując, termin "poziom wody gruntowej", należy rozumieć jako zwierciadło wody, które w ostatnich latach znalazło się najbliżej powierzchni działki. Jeżeli zwierciadło wód gruntowych znajduje się już na głębokości ok. 30 – 50 cm poniżej poziomu terenu można mówić o wysokim poziomie wód gruntowych. W otoczeniu takiej działki panuje zazwyczaj stale wysoka wilgotność powietrza. O niskim poziomie wód gruntowych na działce mówi się w przypadku, gdy woda gruntowa utrzymuje się poniżej 2 - 3 metrów poniżej poziomu gruntu.

Poziom wody gruntowej jest kluczowym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę podczas planowania budowy domu.

Istotnym wskaźnikiem pozwalającym na wstępne określenie poziomu wód gruntowych mogą być sąsiednie zabudowania. W trakcie oględzin działki należy bardzo dokładnie przyjrzeć się budynkom posadowionym w okolicy „wypatrzonej” działki. Jeżeli większość z otaczających budynków została posadowiona na podwyższeniu i nie posiada piwnic, można wnioskować, że poziom wód gruntowych na przedmiotowej działce jest wysoki.

Wskaźnikiem poziomu wód gruntowych mogą być również występujące na działce rośliny. W przypadku, gdy na działce występują takie rośliny, jak turzyce czy sity, można przypuszczać, że w obszarze zaplanowanym pod budowę występuje wysoki poziom wód gruntowych.

W przypadku działek, na których może występować wysoki poziom wód gruntowych, warto wykonać odkrywkę glebową. Należy wykopać szpadlem niewielki dołek na głębokość ok. 30 – 50 cm i jeżeli pokaże się w nim woda, będzie to oznaczało, że mamy do czynienia z wysokim poziomem wód gruntowych.

Bardzo pomocną w ocenie określenia poziomu wód występujących na obszarze Polski jest mapa hydrogeologiczna Polski, która jest m.in. wykorzystywana do opracowania programu wodno-środowiskowego kraju i planów gospodarowania wodami na obszarach dorzeczy, projektowania ujęć wód podziemnych, prognozowania zagrożenia podtopieniami terenu, kontroli stanu jakościowego wód podziemnych, opracowywania programów ochrony środowiska czy opracowania strategii rozwoju regionalnego. Mapa hydrogeologiczna jest również wykorzystywana do opracowywania Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.

Osoby zainteresowane ogólnym stanem wód na działce mogą zwrócić się z prośbą do właściwego regionalnego zarządu gospodarki wodnej lub Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej o udostępnienie danych związanych z warunkami hydrogeologicznymi na danym obszarze.

Budowa domu to bardzo poważna i kosztowna inwestycja, dlatego, zanim przystąpimy do realizacji przedsięwzięcia, warto o wiele wcześniej podjąć stosowne konsultacje z ekspertami odnośnie kilku ważnych kwestii. Przed zakupem działki i rozpoczęciem budowy domu, konieczne jest sprawdzenie poziomu wód gruntowych. Najpewniejszym sposobem jest wykonanie badań geotechnicznych, które dostarczą szczegółowych informacji o glebie i poziomie wód gruntowych. Badania geotechniczne dają wiedzę nie tylko o poziomie występowania wód gruntowych, ale także o przepuszczalności gleby. Dzięki dobrze wykonanym badaniom geotechnicznym polegającym na wykonaniu odwiertów geologicznych możliwe jest precyzyjne określenie warunków wodno-gruntowych i dostosowanie technologii budowy domu do stwierdzonych uwarunkowań.

Kolejnym krokiem mogą być konsultacje podjęte z osobami mieszkającymi w sąsiedztwie nieruchomości, na której docelowo ma być posadowiony nasz dom. Bardzo cenne mogą okazać się również rozmowy z osobami, które na co dzień zajmują się budownictwem. Być może ktoś ze znajomych jest kierownikiem budowy lub pracownikiem budowlanym. Taka pomoc może być bardzo cenna.

Wysoki poziom wód gruntowych może znacząco utrudnić prawidłowe posadowienie fundamentów. Właściwie wykonane ławy fundamentowe powinny znajdować się kilkadziesiąt centymetrów nad poziomem wód gruntowych, jednak nie zawsze jest to możliwe. W niektórych przypadkach konieczne jest zastosowanie ciężkiej hydroizolacji, a także wykonanie dodatkowych systemów do odprowadzania wody, która niestety ma to do siebie, że nawet przez najmniejszą szczelinę może wniknąć do domu. Z czasem utrzymująca się we wnętrzu wysoka wilgotność może doprowadzić do rozwoju pleśni i grzybów. Ponadto stałe podmywanie fundamentów może spowodować osiadanie budynku i zalewanie piwnicy, zwłaszcza że w czasie wiosennym poziom wód gruntowych może się znacząco podnieść, głównie za sprawą topniejącego śniegu i obfitych opadów.

Należy pamiętać, że lokalizacja budynku na działce ma kluczowe znaczenie dla zarządzania poziomem wód gruntowych. Dlatego przed rozpoczęciem budowy domu warto skonsultować się z ekspertami w celu oszacowania najwyższego poziomu wód podziemnych i odpowiedniego umiejscowienia budynku. Posadowienie budynku mieszkalnego na działce z występującym zagrożeniem, jakim jest wysoki poziom wód gruntowych, może skutkować brakiem możliwości wykonania podpiwniczenia lub konsekwencjami w postaci pleśni lub wilgoci wewnątrz budynku.

Domy z podpiwniczeniem najlepiej budować na terenach, na których występuje niski poziom wód gruntowych, czyli znajdują się one na głębokości ok. 2 – 3 metrów. Taki poziom wód nie będzie przeciwwskazaniem do rozpoczęcia i prowadzenia inwestycji, nie będzie także skutkować niebezpieczeństwem zalania w przyszłości piwnicy wodami gruntowymi.

W przypadku budowy domu podpiwniczonego na terenie podmokłym należy mieć na uwadze, że podczas długotrwałych opadów atmosferycznych teren może stać się grząski. Niezbędne będzie także wykonanie solidnej hydroizolacji.

Na poziom wód gruntowych spory wpływ może mieć rodzaj gruntu na działce. Spoiste grunty nieprzepuszczalne takie jak iły, czy gliny powodują bardzo powolne przenikanie wody, przez co może ona kumulować się na wyższym poziomie. Podczas budowy domu w takim terenie fundamenty zazwyczaj zasypywane są gruntem niespoistym, tak aby umożliwić odprowadzanie wody. Innym rozwiązaniem może być wykonanie drenażu opasowego wokół budynku, dzięki któremu nadmiar wody będzie odprowadzany z dala od fundamentów np. do kanalizacji, oczka wodnego, czy zbiornika retencyjnego.

Problem wysokich wód gruntowych można rozwiązać na wiele sposobów. Jednym z nich jest rezygnacja z podpiwniczenia w budynku i dość płytkie posadowienie fundamentów, które można dodatkowo zabezpieczyć ciężką hydroizolacją. W jej skład wchodzą zazwyczaj ciężkie membrany, układane warstwami masy bitumiczne, a także klejone lepikiem papy. Aby fundamenty osadzić w sposób stabilny, można zastosować palowanie bądź inne techniki, pozwalające na oparcie fundamentów w głębszych i bardziej stabilnych warstwach gruntu.

Na terenach z wysokim poziomem wód gruntowych ławy fundamentowe można zastąpić płytą fundamentową. Takie rozwiązanie jest droższe, ale lepiej dostosowane do omawianych warunków.

W celu obniżenia poziomu wód gruntowych można wykonać studnię chłonną, drenaż opaskowy odciągający wody opadowe lub też wybudować w sąsiedztwie budynku niewielki staw odwadniający. W ostateczności można także podwyższyć teren, co pozwoli na usadowienie fundamentów wyżej. Jednak przy takim wariancie należy pamiętać, że najczęściej niezbędne są dodatkowe systemy, zapobiegające spływaniu wody na teren sąsiada.

Instalacja systemów odwadniających to kolejna metoda radzenia sobie z wysokim poziomem wód gruntowych. Mogą to być rury drenarskie, studnie drenarskie, czy ogrody deszczowe, które pomagają w efektywnym zarządzaniu wodą na działce.

Problem nadmiaru wody na działce można rozwiązać w dwojaki sposób. W celu obniżenia wysokiego poziomu wód gruntowych, który jest niekorzystny dla fundamentów budynku, można zastosować drenaż opaskowy. Jest to system rur drenarskich wkopanych w ziemię i okalających budynek. Rury są perforowane, dzięki czemu woda gruntowa wpływa do środka i następnie zostaje odprowadzona od domu na bezpieczną odległość.

W przypadku wody zalegającej na powierzchni terenu stosuje się systemy odwodnień liniowych. Są to umieszczane na równi z nawierzchnią ziemi korytka z rusztami, którymi spływająca woda zostaje usunięta poza odwadniany teren.

Drenaż opaskowy wykonywany jest wokół fundamentów, aby mógł w efektywny sposób zbierać nadmiar wody deszczowej, która przedostaje się w głąb ziemi i tym samym możliwe było obniżenie poziomu wód gruntowych wokół budynku poniżej poziomu posadzki w piwnicy. W zależności od warunków gruntowych i wodnych wykonanie tego typu drenażu może być konieczne zarówno w przypadku budynku z piwnicami, jak i wokół budynku niepodpiwniczonego. Szczególnie istotne znaczenie, i to niezależnie od rodzaju gruntu, ma drenaż wokół ław fundamentowych, gdy budynek wznoszony jest na skarpie albo w jej pobliżu.

Najbardziej popularnym sposobem odprowadzania wody z powierzchni terenu jest odwodnienie liniowe, którego głównymi elementami są korytka i ruszty układane tak, żeby ruszt znalazł się ok. 3-5 mm poniżej powierzchni terenu. Taki system korytek łączy się w długie ciągi na przykład wzdłuż chodnika, który prowadzi do domu lub taż na całej długości podjazdu. Korytka do odwodnienia liniowego wykonane są najczęściej z polimerobetonu. Jest to beton z domieszką żywicy i ziarnistego kwarcu. Korytka są lekkie i odporne na oddziaływanie niskich temperatur. Innym rodzajem korytek są korytka z betonu włóknistego z dodatkiem polimerów z PP lub PVC.

Rys.1 Schemat drenażu opaskowego

Kanalizacja oraz system odwadniający to jedne z najważniejszych instalacji przydomowych. Niezwykle istotną kwestią przy ich wykonaniu jest zastosowanie jakościowych komponentów, a także precyzyjne wykonanie niezbędnych pomiarów, co pozwoli dostosować właściwą przepustowość całego systemu. Należy mieć na uwadze, że nawet drobne błędy przy realizacji tych instalacji mogą w przyszłości skutkować dużymi problemami.

Systemy drenarskie powinny być zastosowane na terenach, w przypadku których naturalne wchłanianie opadów jest procesem bardzo powolnym, bądź wręcz niemożliwym, a także na obszarach o słabo przepuszczalnym gruncie, na których usytuowane są budynki posiadające piwnicę lub podpiwniczenie. W celu wykonania odwodnienia stosuje się rury drenażowe, które należy układać poniżej ławy fundamentowej, zachowując spadek min. na poziomie 0,4 - 0,5%. Zazwyczaj są to rury PP do wody, łatwe w montażu i bardzo wytrzymałe. Średnica rur powinna być dostosowana do ilości odprowadzanej wody, rodzaju gruntu, a także powierzchni zabudowy budynku, który podlegać będzie odwodnieniu – dla 200 m2 jest to wielkość rzędu 100 mm.

W najniższych punktach systemów odwadniających znajdują się studzienki drenarskie zbiorcze. Zbierającą się w nich wodę można wykorzystać np. do podlewania ogrodu. Wszystkie rury i studzienki PVC powinny gwarantować wysoką wydajność hydrauliczną. Popularnym rozwiązaniem są też skrzynki rozsączające, dzięki którym znika problem odprowadzania wody do sieci. Studzienki umieszcza się na głębokości poniżej jednego metra, a zgromadzoną w nich wodę można wykorzystać do celów gospodarczych.

Skutecznym sposobem ochrony przed wilgocią jest przede wszystkim prawidłowe wykonanie izolacji poziomej, aby nie dopuścić do podciągania kapilarnego wód gruntowych przez ściany. 

Jeśli budynek wznoszony jest na gruntach przepuszczalnych z poziomem wody gruntowej poniżej poziomu posadowienia fundamentów, wówczas za sprawą izolacji poziomej można odciąć podziemne części budynku na wysokości 15-30 cm nad terenem.

W przypadku gruntów nieprzepuszczalnych należy wykonać także przeciwwodną izolację poziomą na ławach fundamentowych, a jeżeli występuje nachylenie terenu w stronę budynku – wówczas na poziomie ław fundamentowych konieczny jest poziomy drenaż opaskowy wokół budynku lub od strony napływu wody. Izolację najczęściej wykonuje się z folii PVC o grubości co najmniej 0,3 mm (nie może to być zwykła cienka folia) bądź dwóch warstw papy na lepiku.

W budynkach bez piwnic wykonuje się również pionową izolację fundamentów, która zapobiega przenikaniu wilgoci do ław fundamentowych oraz do wnętrza budynku. Izolację taką wykonuje się na ścianach fundamentowych do głębokości przemarzania gruntu oraz łączy się z izolacją poziomą ścian i izolacją podposadzkową.

Izolacje pionowe zazwyczaj wykonywane są w postaci powłok:

• nakładanych na gorąco lepików asfaltowych bez wypełniaczy lub izolacyjnych asfaltów JW-80, JW-100 oraz asfaltu przemysłowego PS-70,
• nakładanych na zimno izolacyjnych preparatów rozpuszczalnikowych, asfaltowych lepików, asfaltowych emulsji lub asfaltowych past emulsyjnych.

Niezbędna jest także przeciwwilgociowa izolacja pod podłogami. Wykonanie jej zależy od rodzaju podłogi oraz gruntu, a także poziomu wody gruntowej. W przypadku gruntów przepuszczalnych może to być powłoka asfaltowa na podłożu bądź tylko izolacja pod legarami. Grunty nieprzepuszczalne wymagają także zastosowania izolacji z minimum jednej warstwy papy lub folii, a nawodnione – dwóch warstw papy klejonych lepikiem na gorąco.

Ważne, aby właściciele działek z wysokim poziomem wód gruntowych byli świadomi potencjalnych zagrożeń i podejmowali odpowiednie kroki zaradcze. Przede wszystkim konieczne jest właściwe zaplanowanie budowy domu, zastosowanie odpowiednich technologii budowlanych, uwzględnienie instalacji systemów odwadniających, a także ubezpieczenie nieruchomości na wypadek powodzi czy podtopień.

Szerokość ławy fundamentowej dostosowywana jest do ciężaru budynku oraz nośności podłoża gruntowego. Im grunt jest słabszy, tym potrzebuje szerszych ław lub zastosowania innego rodzaju fundamentów. Dlatego przed przystąpieniem do wykonywania robót ziemnych należy dokładnie zbadać grunt, na których wznoszony będzie budynek.

Tego typu badanie ma zapobiegać ewentualnym uszkodzeniom budynku, czy w skrajnych przypadkach katastrofom budowlanym. Badania geotechniczne tj. wiercenia czy badanie zagęszczenia gruntu pod projektowany dom, których zwieńczeniem jest opinia geotechniczna, są konieczne w celu uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia.

Opinia geotechniczna jest dokumentacją, w której są wyszczególnione warstwy geotechniczne oraz ich parametry. Warstwy są scharakteryzowane w formie pisemnej oraz przedstawione w formie graficznej jako przekroje geotechniczne załączane do opinii. Informacje te są podstawą do ustalenia stopnia skomplikowania warunków gruntowych i kategorii geotechnicznej budynku.

Ponadto informacje na temat poszczególnych warstw geotechnicznych zawartych w podłożu oraz poziomie wód gruntowych, ujęte w opinii geotechnicznej, są kluczowe dla projektanta. W odniesieniu do tych informacji musi on dobrać odpowiedni rodzaj i wymiary fundamentów. W przypadku ław fundamentowych pod uwagę brana jest głównie szerokość i do niej dostosowywana jest grubość.

Im ławy są szersze, tym rozkład obciążeń, które przenoszone są za pośrednictwem fundamentów na grunt, będzie większy, a tym samym ciężar budynku łatwiejszy do odparcia przez podłoże gruntowe.

Każde ubezpieczenie domu zapewnia ochronę samej nieruchomości, a więc murów i elementów stałych oraz ruchomości znajdujących się w mieszkaniu czy domu – osobno określa się dla nich sumy ubezpieczenia. Analogicznie jest w przypadku powodzi, tak więc w ramach ubezpieczenia nieruchomości od powodzi można ubezpieczyć:

    • dom,
    • dom w budowie,
    • mieszkanie,
    • mieszkanie w budowie,
    • budynek gospodarczy,
    • określone budowle (np. basen, altana, wiata, śmietnik),
    • ruchomości domowe,
    • przedmioty wartościowe,
    • przedmioty do prowadzenia działalności gospodarczej,
    • meble i akcesoria ogrodowe,
    • rośliny ogrodowe i domowe.

Do zdarzeń, które są objęte ochroną i są bezpośrednio związane z powodzią, zalicza się również przesiąkanie wód gruntowych oraz opadowych. Część ubezpieczycieli odpowiada także za zawilgocenie i zagrzybienie pomieszczeń, których przyczyną była powódź, a inni  za działanie wód podziemnych i osiadanie gruntu wywołane przez ten żywioł. Kupując zatem polisę ubezpieczeniową swojej nieruchomości, warto zapoznać się z warunki określonymi w ogólnych warunkach ubezpieczenia danej firmy.