Jak i kiedy można przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Poszukując działki pod budowę domu Inwestorzy coraz częściej kierują swoje zainteresowanie ku działkom rolnym. Nic w tym dziwnego, bo są to nieraz bardzo atrakcyjne i malownicze parcele, których piękne położenie znakomicie koresponduje ze stylem życia nowoczesnych rodzin. Oddalone od miejskiego zgiełku działki rolne kuszą wizją wybudowania tam domu, który będzie azylem oddalonym od dużych skupisk ludzkich i miejskiego zgiełku. Nie bez znaczenia jest też cena działek rolnych, często znacznie bardziej przystępna niż koszty, które generuje kupno działek budowlanych. Rozważając kupno działki rolnej, trzeba jednak być dobrze przygotowanym na różne scenariusze realizacji wymarzonej inwestycji. Jednym z nich jest konieczność przekształcenia działki rolnej w budowlaną. Proces ten jest skomplikowany i warto się do niego dobrze przygotować – w poniższym artykule opisujemy kluczowe zagadnienia związane z tego rodzaju przedsięwzięciem.

Podstawowe różnice pomiędzy działką rolną a budowlana płyną z ich podstawowych definicji. Zanim więc przejdziemy do szczegółów, spróbujmy uchwycić sedno sprawy. Otóż w świetle przepisów kodeksu cywilnego, działka rolna to nieruchomość rolna, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej. W skład nieruchomości rolnej wchodzą grunty rolne, a zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, gruntami rolnymi są użytki rolne takie jak sady, łąki, pastwiska, grunty orne oraz grunty pod budynkami zabudowy zagrodowej, stawami i rowami. Z kolei działka budowlana to nieruchomość gruntowa, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz do urządzeń infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, a w uproszczeniu – pozwalają na realizację inwestycji budowlanej, w tym na budowę domu jednorodzinnego lub wielorodzinnego. O tym, czy na konkretnej działce można wybudować dom, dowiemy się z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W razie jego braku powinniśmy zawnioskować o Warunki Zabudowy (WZ) dla danej działki. Zarówno MPZP, jak i wydanie WZ leżą w gestii Urzędu Gminy i to od jej decyzji zależy, czy nada danej parceli charakter działki budowlanej.

Widzimy zatem, że podstawowa różnica pomiędzy działką rolną a budowlaną polega na odmiennym przeznaczeniu każdej z nich. Dlatego też, kupując działkę rolną z intencją budowy tam domu, musimy się przygotować do zmiany jej przeznaczenia z rolnego na budowlane. Ochronie gruntów rolnych służą bowiem rozmaite procedury prawne, z którymi trzeba się zmierzyć, by móc zmienić przeznaczenie wybranej działki, czyli przekształcić działkę rolną w budowlaną.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest procesem, czasem bardzo długotrwałym. Na proces ten składają się dwa zasadnicze etapy, spośród których pierwszy polega na zmianie przeznaczenia działki, natomiast drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Pierwszy etap przebiega według wytycznych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku. Rozstrzygający dla toku i tempa załatwiania spraw jest tu Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub jego brak. Jeżeli bowiem działka rolna jest objęta MPZP, pierwszy etap jej odrolnienia polega na podjęciu i przeprowadzeniu procedury zmiany tego planu. Natomiast jeśli działki MPZP nie obejmuje, wtedy wystarczające będzie uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy.

Na przekształcenie działki rolnej w budowlaną najlepiej rokują grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych najlepiej, by procedurze odrolnienia poddawać nieużytki. O tym, które to grunty, piszemy szczegółowo w dalszej części artykułu. Nosząc się z zamiarem kupna nieruchomości rolnej, warto mieć na uwadze klasę gruntów wchodzących w jej skład, bo wiąże się ona z tym, na ile będzie można przyspieszyć konieczne procedury.

Ponadto o budowie domu na parceli zakupionej jako działka rolna, którą mamy zamiar zabudować, a która jest objęta MPZP, można myśleć tylko wówczas, gdy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przeznacza ją na cele inne niż rolne. W przeciwnym razie perspektywa budowy tam domu znacznie oddala się w czasie i staje się nieraz mało realna. Trudno przecież oczekiwać na nią latami, a nawet miesiącami. Informacje co do tego, czy upatrzona przez nas działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i jakie przewiduje on dla niej przeznaczenie, uzyskamy w Wydziale Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Urzędu Gminy właściwego dla położenia danej działki. Gdy działka nie jest objęta MPZP, mamy do dyspozycji inną procedurę – możemy złożyć wniosek o sporządzenie takiego planu do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Do wniosku dołączamy dokument potwierdzający własność działki oraz kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej bądź zasadniczej z oznaczeniem nieruchomości rolnej, której dotyczy nasz wniosek.

Gdy działka nie jest objęta przez MPZP, znajdujemy się w dosyć korzystnej sytuacji. Czeka nas wówczas stosunkowo łatwa i mniej czasochłonna procedura – musimy złożyć wniosek o wydanie „wuzetki” dla tej działki, czyli Warunków Zabudowy. Uzyskawszy WZ dowiemy się, w jakim zakresie i w jaki sposób działkę możemy zabudować. Szanse na wydanie decyzji przez Gminę o Warunkach Zabudowy rosną, gdy działka ma dostęp do drogi publicznej i spełnia inne kryteria, o których będzie mowa w dalszej części artykułu. Generalna zasada jest taka, by kupno działki poprzedzała wnikliwa analiza wszystkich jej uwarunkowań. Pozwoli ona uniknąć ewentualnej odmowy wydania decyzji o Warunkach Zabudowy przez gminę.

Przede wszystkim należy to zrobić metodycznie i ze znajomością procedur. Najpierw kierujemy się do Urzędu Gminy, aby ustalić, które procedury będą nas dotyczyć, czy te bardziej skomplikowane, będące pochodną objęcia działki MPZP, czy też potrzebna nam będzie tylko decyzja o Warunkach Zabudowy.

Najmniej optymistycznym wariantem jest sytuacja, w której MPZP przeznacza wyraźnie daną działkę na działalność rolniczą – pozostaje nam wtedy wnioskować o zmianę lub uchwalenie przez gminę nowego planu, co może bardzo długo trwać lub potoczyć się nie po naszej myśli zważywszy na fakt, że siła przebicia pojedynczego właściciela, chcącego zmienić lub uchwalić nowy plan nigdy nie jest zbyt duża, a jego wpływ na zmianę przeznaczenia pojedynczej działki jest niewielki, bo gmina lub miasto kieruje się tu własnym interesem i realizuje własne zadania, które nie muszą być zbieżne z naszymi planami. Tym bardziej warto śledzić w prasie lokalnej lub na stronach urzędu gminy lub miasta, czy aby nie pojawiają się ogłoszenia informujące o zmianach MPZP – możemy zgłosić do nich uwagi, w których określimy nasze zamierzenia budowlane, co jest jedną z dróg korygowania zmian w planie miejscowym i choć nie muszą one zostać uwzględnione, to jednak bywa, że są skuteczne.

Jednym z wchodzących w grę scenariuszy jest zawnioskowanie o zmianę MPZP uchwalonego dla interesującej nas działki, która – zgodnie z planem zagospodarowania - może być przeznaczona na cele inne niż rolne. Pierwszym krokiem do wszczęcia procedury zmiany MPZP jest złożenie wniosku.

Organem, który go rozpatruje jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Treść, którą wniosek taki powinien zawierać, nie jest doprecyzowana przez ustawę. Tym niemniej należy złożyć wniosek, który oprócz oczywistych danych osobowych wnioskodawcy powinien zawierać opis nieruchomości rolnej, której zmiana planu ma dotyczyć, jak również uzasadnienie dla wnioskowanej zmiany planu. Dobrze, aby do wniosku został dołączony wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, a także wypis z rejestru gruntów oraz mapa zasadnicza samej działki. Należy zaznaczyć, że wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie są związani żadnym terminem rozpatrzenia naszego wniosku. Tym samym oczekiwanie na reakcję organu może być wydłużone w czasie, stąd trudno przewidzieć, z jakim tempem załatwienia tej sprawy powinniśmy się liczyć.

Jeżeli nasz wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, nadany zostanie bieg procedurze zmiany planu miejscowego, zgodny z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymieńmy krok po kroku, co się wówczas wydarzy. Najpierw rada gminy lub rada miasta powinna podjąć stosowną uchwałę, Po jej podjęciu dalszy przebieg procedury formalno-prawnej prowadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Po podjęciu uchwały zamieszczony zostanie w lokalnej prasie i na stronie internetowej Urzędu komunikat o możliwości składania wniosku o zmianę przeznaczenia działki. Na tym etapie należy ponowić złożenie wniosku.

Następnie wszystkie działki objęte wnioskami poddane zostaną sprawdzeniu pod kątem ich położenia w stosunku do zasięgu terenu przewidzianego do urbanizacji w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Po weryfikacji wniosków, projektant planu na zlecenie Gminy opracowuje projekt dokumentu, który wysłany zostanie do uzgodnienia i zaopiniowania przez różne instytucje. Po uzyskaniu tych uzgodnień projekt planu objęty będzie procedurą uzyskania zgody rolnej, zgody Ministra Rolnictwa na wykorzystanie gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Zgody ministra wymagają grunty rolne, stanowiące użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że „nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki: 1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; 2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815); 3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470, z późn. zm.); 4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części”.

Wyrażenie zgody ministra konieczne jest także w przypadku wykorzystania gruntów leśnych na cele nieleśne i wymaga podobnej procedury, jak w przypadku gruntów rolnych, przy czym osobnej dla lasów prywatnych i osobnej dla lasów Skarbu Państwa, Nadleśnictw.

Zatem zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych wymaga odpowiednio zgody ministra rozwoju wsi lub ministra właściwego do spraw rozwoju środowiska lub marszałka województwa w stosunku do lasów prywatnych. Zmiana przeznaczenia gruntów niskich klas na teren przewidziany do zabudowy jest decyzją Gminy.

Następnie ma miejsce wyłożenie projektu zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i rozpatrzenie zgłoszonych do niego uwag, które może składać każdy. Dopiero po ich rozpatrzeniu następuje uchwalenie zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Jeżeli po uchwaleniu zmiany planu miejscowego dojdzie do wzrostu wartości nieruchomości, jej właściciel może stanąć przed koniecznością uiszczenia jednorazowej opłaty planistycznej w razie zbycia działki. Jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę inwestycji na działce, która jest już działką budowlaną, ale posiadającą wysoką klasę bonitacyjną lub grunt wartościowy dla produkcji rolnej (określony w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych), wymagane jest uzyskanie decyzji administracyjnej, czyli zgody na wyłączenie z produkcji rolnej, wskazanej już części działki przewidzianej do zabudowy i utwardzenia.

Uzyskanie zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wymaga złożenia wniosku do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Może go złożyć zarówno właściciel, jak i dzierżawca, zarządca lub użytkownik wieczysty nieruchomości. We wniosku należy dokładnie określić cel, na który dany grunt ma zostać wyłączony z produkcji rolnej (na przykład na budownictwo jednorodzinne). Jeżeli grunt, którego dotyczy wniosek, nie został objęty MPZP, należy do wniosku dołączyć decyzję o Warunkach Zabudowy. Inne wymagane załączniki to m. in. dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością i projekt jej zagospodarowania, z wyliczoną dokładnie powierzchnią wyłączenia z produkcji rolnej. Decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydaje starosta i jest ona niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę.

Mówiąc o kosztach związanych ze zmianą przeznaczenia działki rolnej w budowlaną, należy zaznaczyć, że złożenie wniosku w sprawie zmiany przeznaczenia działki jest bezpłatne. Przepisy bardzo ściśle regulują natomiast opłaty, które pociąga za sobą wyłączenie gruntu z produkcji rolnej w decyzji Starosty. Jest to zarówno należność jednorazowa, jak i opłaty roczne. O ich wysokości przesądza klasa, pochodzenie i powierzchnia wyłączanego gruntu. Im wyższa klasa gruntu, tym wyższa opłata. Wartość gruntu ustala się według cen rynkowych w danej miejscowości z dnia faktycznego wyłączenia go z produkcji rolnej. Mamy 60 dni na uiszczenie opłaty, licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji o wyłączeniu gruntu. Co istotne, chcąc wybudować dom na działce rolnej nie musimy wyłączać całej jej powierzchni z produkcji rolnej, lecz tylko tę jej część, która potrzebna jest pod budowę domu. Ma to znaczenie dla oszacowania wysokości obowiązujących nas opłat. Nie wystarczy jednak odrolnić jedynie gruntu pod domem, ale także grunt pod tarasy, chodniki, dojazdy, miejsca postojowe oraz przewidziane na gromadzenie odpadów.

Co do opłat rocznych, stanowią one w tym wypadku 10 % opłaty jednorazowej. Jeżeli grunt zostanie trwale wyłączony z produkcji rolnej, opłaty roczne obowiązują przez 10 kolejnych lat, natomiast w razie nietrwałego wyłączenia opłata roczna obowiązuje nie dłużej niż przez 20 lat. Na zwolnienie z powyższych opłat można liczyć w sytuacji, gdy wyłączamy grunty z produkcji rolnej na potrzeby budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Po zmianie przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego i uzyskaniu w decyzji Starosty zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, kolejnym naszym krokiem może być złożenie wniosku o pozwolenie na budowę.

Tempo procesu odrolnienia działki, czyli zmiany jej przeznaczenia, jest uwarunkowane tym, która procedura jej dotyczy. Jak widać z powyższego omówienia, odrolnienie nieruchomości objętej przez MPZP wiąże się ze złożonymi, a tym samym długotrwałymi procedurami i wiele tu zależy od szybkości reakcji gminy oraz innych organów. Budowa domu na działce po jej uprzednim odrolnieniu jest zawsze planem obarczonym sporym ryzykiem, dlatego należy wnikliwie rozpoznać uwarunkowania każdej działki z osobna. Najszybszą drogę do zabudowy działki mają właściciele nieruchomości, których nie obejmuje MPZP. W przypadku planu zabudowy działki należy uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy.

Decyzja o Warunkach Zabudowy nie zmienia jednak przeznaczenia działki, daje jedynie usprawnienia do jej zabudowy. Po zabudowie działki jest ona nadal działką, która nie posiada określonego przeznaczania. Jedynie zabudowana część powierzchni działki zostaje potraktowana jako grunt zabudowany w ewidencji gruntów i budynków.

W polskich gminach jest wciąż mnóstwo działek, które nie są objęte przez plan miejscowy, więc szanse na znalezienie takiej nieruchomości są spore. W takim przypadku istnieje możliwość wystąpienia do Urzędu Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji zabudowy i po jej uzyskaniu można podjąć kolejne kroki w celu otrzymania pozwolenia ma budowę. Przyjrzyjmy się temu, jak wygląda ten właśnie scenariusz postępowania.

Dla nieruchomości rolnej nieobjętej przez MPZP składamy w celu jej zabudowy stosowny wniosek do Urzędu Gminy lub odpowiednio Urzędu Miasta. Nie musi on być złożony przez samego właściciela działki – mogą to zrobić także inne podmioty. W przypadku wniosku o Warunki Zabudowy dla budynku mieszkalnego nie pobiera się opłat.

Oprócz obowiązkowych danych identyfikacyjnych, we wniosku należy zawrzeć charakterystykę planowanej inwestycji – jej parametry techniczne, sposób ogrzewania, odprowadzania ścieków i tym podobne.

Organem, który wydaje decyzję o Warunkach Zabudowy jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że decyzja taka musi być uzgodniona z innymi organami w czasie nie dłuższym niż 2 tygodnie. Brak reakcji ze strony wskazanych organów w tym czasie oznacza ich brak sprzeciwu.

Pozytywną decyzję o Warunkach Zabudowy uzyskają wnioskodawcy, którzy spełniają łącznie następujące warunki:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp o drogi publicznej w rozumieniu przepisów o drogach publicznych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• uzbrojenie działki jest wystarczające dla realizacji inwestycji;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze i leśnych na nieleśne;
• decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami (np. dotyczącymi ochrony środowiska).

Uzyskanie pozytywnej decyzji o Warunkach Zabudowy dla działki rolnej wiąże się jednak z koniecznością uwzględniania klasy gruntów, które mogą być wyłączone z produkcji rolnej. Istnieje bowiem zasada, że na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczyć działki oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Informacji o klasie gruntów należy szukać w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwa. Decyzje o warunkach zabudowy mogą być wydane dla działek o gruntach nie objętych ochroną, w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jakie to są grunty zostało wyjaśnione w pierwszej części artykułu.

Należy pamiętać, że nie możemy złożyć wniosku o pozwolenie na budowę do czasu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, jeżeli nasza działka takiej zgody wymaga. Decyzję tę należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę, najlepiej z pieczątką stwierdzającą ostateczność tej decyzji. W przeciwnym razie informację o ostateczności decyzji będzie trzeba uzupełnić, co z kolei wstrzyma procedurę wydania pozwolenia na budowę.

Dla Inwestorów chcących zmienić przeznaczenie działki rolnej położonej na terenach miejskich na działkę budowlaną, mamy dobrą wiadomość. Zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisy tyczące zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze nie mają zastosowania do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Budowa domu na działce rolnej położonej w mieście jest więc znacznie łatwiejsza. Samo jednak wyłączenie z procedury związanej z uzyskaniem zgody rolnej jest już sporym ułatwieniem.

Jeżeli szukasz odpowiedniego projektu na swoją działkę, zapraszamy do zapoznania się ofertą naszej Pracowni. Każdy projekt domu musi być zgodny z wytycznymi zawartymi w MPZP lub WZ, dlatego zawsze punktem wyjścia powinna być dokładna analiza wszystkich wymogów. Aby dokonać optymalnego wyboru, warto skorzystać z bezpłatnych konsultacji z Doradcami ARCHON+, którzy pomogą Ci w doborze projektu domu i sprawdzą, czy jest on zgodny z MPZP lub WZ oraz z uwarunkowaniami Twojej działki. Więcej informacji w artykule: Doradztwo online w 3 krokach.

Zapraszamy do kontaktu!

Czytaj również:
Dopasuj projekt do działki
Formalności przed zakupem działki

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Odpowiemy jak tylko będziemy dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900