Wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków - co zawiera i kiedy jest niezbędny?

Chcesz wybudować wymarzony dom dla swojej rodziny, znalazłeś działkę z pięknym widokiem na pobliskie jezioro, musisz jeszcze dowiedzieć się, kto jest jej właścicielem, jaka jest jej dokładna powierzchnia, jaki jest przebieg jej granic i czy działka ma założoną księgę wieczystą. Informacje te i wiele innych znajdziesz w bazie ewidencji gruntów i budynków. W Polsce istnieje specjalny system informatyczny, który gromadzi bazę informacji dotyczących danych przestrzennych, w tym ewidencji gruntów, jak również budynków. Baza ta obejmuje cały kraj i zawiera dane zarówno liczbowe, jak i opisowe. Na jej podstawie można zidentyfikować nieruchomość oraz jej właściciela, a treść mapy ewidencyjnej będzie podstawą do planowania pierwszych kroków inwestycyjnych.

Chcąc określić, co to jest wypis i wyrys z rejestru gruntów należy wyjaśnić pojęcie ewidencji gruntów i budynków - katastru nieruchomości. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne definiuje to pojęcie: „ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) – to system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami”.

Wypis z rejestru gruntów i budynków jest dokumentem, zawierającym zestawienie tabelaryczne informacji dotyczących gruntów, budynków, lokali, czyli dane zawarte w opisanej powyżej ewidencji gruntów i budynków. Zawiera on informację dotyczącą położenia nieruchomości, nazwę województwa, powiatu, jednostki ewidencyjnej oraz nazwę i numer obrębu ewidencyjnego, numer jednostki rejestrowej, odpowiednio: gruntów, budynków albo lokali. Może zawierać numer księgi wieczystej nieruchomości bądź oznaczenie dokumentu, jeżeli księga wieczysta nie została założona.  Wypis określa również użytki gruntowe takie jak: grunty rolne, grunty leśne, zadrzewione i zakrzewione, grunty zabudowane i zurbanizowane, grunty pod wodami i tereny różne. W ramach gruntów zabudowanych i zurbanizowanych rozróżnia się tereny: mieszkaniowe, rekreacyjno – wypoczynkowe, komunikacyjne. Wypis z rejestru gruntów może zawierać też dane podmiotowe m.in.: właścicieli, opis prawa własności, adresy zameldowania na pobyt stały albo siedziby podmiotów.

Wyrys z mapy ewidencyjnej jest fragmentem mapy ewidencyjnej zawierającym działkę lub działki objęte wnioskiem, która w swojej treści zawiera m.in.: numer działki ewidencyjnej i jej położenie w stosunku do innych działek, opisy i kontury użytków gruntowych oraz klas gleboznawczych, usytuowanie budynków i ich numery porządkowe, punkty graniczne. Na mapie oznaczone są również nazwy ulic i oznaczenia dróg publicznych.

Mapy ewidencyjne zawierają podstawowe informacje związane z działką, ale nie zawierają informacji o jej uzbrojeniu i ukształtowaniu.

Wypis z rejestru gruntów i budynków/lokali jest w pewnym uproszczeniu zestawieniem zawierającym komplet danych o danej działce, budynku, lokalu. Jest to wydruk z części ewidencji gruntów i budynków, podpisany przez uprawnionego do tego pracownika Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta na prawach powiatu.

Wypis z rejestru gruntów może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych wchodzących w skład jednostki rejestrowej gruntów albo też wiele działek ewidencyjnych wchodzących w skład wielu jednostek rejestrowych gruntów w granicach jednego obrębu ewidencyjnego.

Zakres informacji, które obejmuje ewidencja gruntów i budynków, a tym samym co może zawierać wypis i wyrys z tej ewidencji, to:

• informacje dotyczące gruntów - ich położenie, granice, powierzchnie, rodzaje użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty,
• informacje dotyczące budynków - ich położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe i ogólne dane techniczne,
• informacje dotyczące lokali - ich położenie, funkcje użytkowe oraz powierzchnie użytkowe.

Wypis może zawierać również dane podmiotowe właściciela jego imię i nazwisko oraz adres stałego zamieszkania.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków, określa szczegółowy zakres informacji objętych ewidencją, a tym samym informacji, które mogą znaleźć się w wypisie z ewidencji gruntów, to między innymi:

• podział użytków gruntowych, bardzo ważny w procesie ustalania przeznaczenia działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego,
• wskazanie gruntów zabudowanych i zurbanizowanych, ważnych do naliczania podatku od nieruchomości.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii wprowadza przepisy, na podstawie których uszczegóławiane są dane ewidencyjne dotyczące działki, a wyjątkowo ważne w procesach inwestycyjnych.

Możemy wystąpić o wypis pełny lub uproszczony. Wypisy pełne zawierają klauzulę informującą o tym, że stanowi on podstawę wpisu w księdze wieczystej, natomiast wypisy uproszczone nie stanowią podstawy wpisu do księgi.

Osoba ujawniona w ewidencji (dane podmiotowe) ma prawo dysponować nieruchomością i mieć wpływ na kształtowanie prawa własności nieruchomości.

Warto wiedzieć, że ewidencja nie zawiera informacji o budynkach, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, czy zgłoszenia zamiaru wykonania robót jak np. wiaty w terenach mieszkaniowych, czy elementy architektury ogrodowej.

Tak więc wracając do tematu zakupu działki pod budowę wymarzonego domu, wszystkie informacje o działce, które są niezbędne, aby podjąć decyzję o jej zakupie, można uzyskać z wypisu z ewidencji gruntów i budynków. Ważną informacją, decydującą o możliwości zabudowy wybranej działki z widokiem na piękne jezioro, jest sprawdzenie jej przeznaczenia w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Informacje te można uzyskać w Urzędzie Gminy.

Baza danych ewidencji gruntów i budynków jest zbiorem informacji wykorzystywanych zarówno przez właścicieli działek, jak i przez różne instytucje oraz urzędy. Powoływana ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne podaje zakres stosowania ewidencji.

Informacje ewidencji gruntów i budynków dotyczące danej działki lub działek są podstawą na przykład do naliczania przez Urzędy Gmin podatku od nieruchomości. Dane z bazy ewidencji gruntów są wykorzystywane przez Urzędy Gmin podczas planowania przestrzennego. Dane ewidencji są bardzo ważne w procesie ustalania przeznaczenia działek w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego, w tym możliwości ich zabudowy i zagospodarowania.

Właściciele działek i nieruchomości wykorzystują dane ewidencji podczas postępowań cywilno - prawnych takich jak:

• kupno lub sprzedaż działek, nieruchomości,
• zakładanie księgi wieczystej,
• sporządzanie operatu szacunkowego nieruchomości.

Kolejny raz wracając do zakupu działki pod budowę wymarzonego domu, jednym z niezbędnych dokumentów dla notariusza, do zawarcia umowy kupna działki jest właśnie wypis i wyrys z bazy ewidencji gruntów i budynków.

Nasuwa się pytanie, czy każda osoba może się ubiegać o wypis i wyrys z rejestru gruntów? Zdecydowanie nie. Prawo geodezyjne i kartograficzne precyzuje: „Starosta udostępnia dane ewidencji gruntów i budynków zawierające dane podmiotów (np. imię i nazwisko oraz adres stałego zamieszkania właściciela działki) oraz wydaje wypisy z operatu ewidencyjnego, zawierające takie dane, na wniosek (po złożeniu wniosku):

• właścicielom, osobom i jednostkom organizacyjnym, które władają gruntami, budynkami lub lokalami, których dotyczy udostępniany zbiór danych lub wypis,
• organom administracji publicznej,
• podmiotom niebędącym organami administracji publicznej, które realizują, na zlecenie organów administracji publicznej, zadania publiczne związane z gruntami, budynkami lub lokalami, których dotyczy udostępniany zbiór danych lub wypis,
• operatorom sieci (zgodnie z Ustawą o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych z dnia 7 maja 2010 r.),
• innym podmiotom, które mają interes prawny w tym zakresie.

Co ważne, dane ewidencji gruntów i budynków, które nie zawierają danych osobowych (imię i nazwisko właściciela i jego adres zamieszkania) mogą być udostępniane każdemu.

Organy administracji publicznej, jakimi są administracja samorządowa gminna i administracja samorządowa powiatowa, realizują zadania wynikające z Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Przepisy ustawy wskazały jednak organ administracji publicznej - powiatową administrację samorządową, reprezentowaną przez Starostę do prowadzenia dla obszaru powiatu ewidencji gruntów i budynków. Tak więc wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków jest wydawany w Starostwie Powiatowym lub w Urzędzie Miasta dla miast na prawach powiatu lub wydawane są przez Ośrodki Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, działających w ramach Starostw Powiatowych. Kwestie związane z regulacjami odnoszącymi się do wypisów i wyrysów z ewidencji reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 28 lipca 2020 r. w sprawie wzorów wniosków o udostępnienie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, licencji i Dokumentu Obliczenia Opłaty, a także sposobu wydawania licencji (Dz. U. poz. 1322).

Dokument ten można uzyskać w postaci dokumentu elektronicznego lub w postaci dokumentu drukowanego. Aby uzyskać taki dokument, można się udać do jednego z wymienionych urzędów lub złożyć wniosek przez internet na stronie ePUAP. Warto również wiedzieć, że aby uzyskać wypis z ewidencji gruntów i budynków, konieczne jest uiszczenie odpowiedniej opłaty. Wysokość opłat zależy od tego, czy wnioskujemy o wypis pełny, czy też uproszczony, a także od tego, czy wnioskujemy o wypis w formie papierowej, czy elektronicznej.

Przygotowując się zakupu działki, musimy poznać jej dane lokalizacyjne i udać się do właściwego (ze względu na położenie działki) Starostwa Powiatowego i w tym urzędzie złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów dla wybranej działki.

Forma wniosku jest określona dla całego kraju według jednego wzoru i można go pobrać ze stron urzędów, które wydają wypisy. Wniosek można złożyć w formie elektronicznej za pośrednictwem ePUAP lub w wersji papierowej, składając go w Urzędzie osobiście, bądź wysyłając pocztą. Złożenie wniosku przez internet możliwe jest poprzez stronę „Portalu Informacyjnego Służby Geodezyjnej i Kartograficznej”. Złożenie wniosku w Starostwie Powiatowym osobiście wymaga wypełnienia udostępnionego wniosku, z podaniem jego zakresu (wypis pełny, uproszczony dla jednej działki lub kliku z podaniem ich numerów, wyrys z mapy ewidencyjnej dla jednej działki lub kilku) i uiszczenia wyliczonej przez pracownika Starostwa opłaty. W niektórych Starostwach możliwe jest otrzymanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków w tym samym dniu. Złożenie wniosku listownie wymaga pobrania formularza ze strony internetowej właściwego Starostwa, przesłanie go pocztą. Odesłanie dokumentów będzie możliwe dopiero po uiszczeniu odpowiedniej opłaty i przekazaniu potwierdzenia zapłaty, jeżeli potwierdzenie zapłaty nie zostało załączone do wniosku.

Czas oczekiwania na sporządzenie wypisu i wyrysu z bazy danych ewidencji gruntów i budynków jest zależny od danego Starostwa Powiatowego. Pracownicy Starostwa określą termin odbioru dokumentów, czas przygotowania zależny jest od programu, w jakim prowadzona jest baza ewidencji w danym Starostwie.

Czas oczekiwania na wypis i wyrys z rejestru gruntów nie powinien trwać jednak dłużej niż tydzień. Zazwyczaj jest to 2-7 dni. W przypadku złożenia wniosku osobiście w urzędzie jest możliwe otrzymanie dokumentu w tym samym dniu. Dokument powinien zostać wydany niezwłocznie, a terminy załatwiania spraw administracyjnych określone są Kodeksie Postępowania Administracyjnego.

Wysokość opłaty niezbędnej do uiszczenia za wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków określa załącznik do ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Wysokość opłat zależy od zakresu wniosku na przykład: jeżeli wnioskujemy o wypis pełny (pozwalający dokonać wpisu do ksiąg wieczystych), wówczas zapłacimy do 150 zł, a jeżeli wnioskujemy o wypis uproszczony (bez możliwości użycia go do wpisu do ksiąg wieczystych), kosztuje on od 24 zł. Wysokość opłaty weryfikuje zawsze jednak pracownik Starostwa. Niższe opłaty przewidziane są za wypis w formie elektronicznej. Mylne jest stwierdzenie, że ceny dotyczą jednej nieruchomości, jednostką rozliczeniową jest działka ewidencyjna.

Wydany przez Starostwo Powiatowe wypis i wyrys z bazy ewidencji gruntów i budynków nie ma terminu ważności. Dane zawarte w dokumencie aktualne są na dzień jego wydania. Dokument ten może zostać uznany za aktualny lub nieaktualny przez podmioty, którym jest on przedkładany na przykład przez notariusza lub przedstawiciela Banku. Tak więc wypis i wyrys z rejestru gruntów powinien zostać przekazany w możliwie najkrótszym czasie po jego wydaniu. Ważną informacją związaną z aktualnością treści bazy danych ewidencji gruntów i budynków, a tym samym informacji zawartych w wypisie z tej bazy, jest zapis ustawy Prawo geodezyjnie i kartograficzne, który nakłada na właścicielu nieruchomości obowiązek zgłaszania zmian w terminie do 30 dni od ich zaistnienia. Dotyczy to np. zmiany nazwiska właściciela, jego adresu, przeznaczenia budynków i lokali itp. Obowiązek ten nie dotyczy zmian wynikających z prawomocnych orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych, aktów notarialnych i innych.

czytaj również:

Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Wszystko, co musisz wiedzieć, starając się o Warunki Zabudowy.