Mapa do celów projektowych - ile kosztuje i jak ją uzyskać?

Planując inwestycję np. budowę domu jednorodzinnego, zastanawiamy się od czego powinniśmy zacząć nasze działania. Mamy już działkę, która znajduje się na terenach przeznaczonych pod budownictwo, więc czas rozpocząć inwestycję. Jednym z pierwszych kroków jest uzyskanie mapy do celów projektowych. W procesie inwestycyjnym, na różnych jego etapach, korzystamy z czterech głównych rodzajów map. Takimi mapami są: mapa zasadnicza, mapa ewidencyjna, mapa do celów projektowych, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektów budowlanych.

W tym artykule skupimy się na mapie do celów projektowych, omówimy  zakres, który obejmuje oraz przekażemy praktyczne uwagi dotyczące jej uzyskania.

 

Jedną z najważniejszych informacji, o której należy wspomnieć już na wstępie, jest to, że mapę do celów projektowych zawsze wykonuje uprawniony geodeta. Opracowana przez geodetę mapa do celów projektowych jest mapą zawierającą wszystkie najważniejsze i aktualne informacje o działce, jej uzbrojeniu i jej konfiguracji. Wszystkie informacje zawarte na mapie są sprawdzone i zweryfikowane przez geodetę na terenie działki, dlatego bardzo często spotkać się możemy się także z pojęciem “aktualna mapa”.

Mapa do celów projektowych jest bazą dla sporządzenia przez projektanta Projektu Zagospodarowania Działki lub Terenu, czyli wskazania położenia budynku, dojść i dojazdów, miejsc postojowych, terenów zielonych, miejsc segregacji odpadów i innych urządzeń niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania budynku. Na początku warto podać kilka przepisów prawa, które związane są z mapą do celów projektowych i wykonanym na niej projektem zagospodarowania.

Art. 34, ust. 3, pkt. 1 ustawy Prawo budowlane określa m.in. co zawiera projekt budowlany:

3. Projekt budowlany zawiera:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii, obejmujący:

a) określenie granic działki lub terenu,

b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,

c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,

d) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,

e) informację o obszarze oddziaływania obiektu;

Natomiast w ustawie Prawo Geodezyjne i Kartograficzne w art. 2, ust. 7a podany został dokładny zakres opracowania geodezyjno-kartograficznego i czynności geodezyjnych, obowiązujących do wykonania w trakcie przygotowania mapy.

Czytaj także: Dopasuj projekt do działki

Mapa do celów projektowych to opracowanie kartograficzne, zawierające informacje związane z uzbrojeniem terenu (treść mapy zasadniczej), informacje niezbędne do opracowania dokumentacji projektowej (np. projektu zagospodarowania działki czy ogólnie projektu budowlanego) - linie zabudowy, linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, ustalone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Tak przygotowana mapa opieczętowana musi zostać odpowiednią pieczęcią (klauzulą urzędową) potwierdzająca, prawidłowość jej wykonania. Materiały wstępne, na bazie których jest wykonana mapa, geodeta pobiera z powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej, są one następnie weryfikowane w terenie, przy wykonaniu innych pomiarów geodezyjnych.

Tak więc mapa do celów projektowych jest sporządzana przez uprawnionego geodetę w oparciu o mapę zasadniczą i zawiera te same informacje co mapa zasadnicza.

Mapę zasadniczą nieaktualizowaną można zakupić w powiatowym ośrodku dokumentacji, koszt mapy zasadniczej określony jest w przepisach i zależy od skali mapy oraz jej zakresu. Niestety ważność mapy nie jest ustalona, zależy od prac budowlanych wokół naszej działki, związanych ze zmianą np. uzbrojenia terenu lub zabudową okolicznych sąsiadujących działek.

Tak więc mapa, na której opracowujemy projekt zagospodarowania terenu, musi być aktualna, poprzez sprawdzenie jej i zweryfikowanie na terenie działki.

Mapa do celów projektowych zawiera oprócz podanych powyżej treści, jeszcze jedną bardzo ważną informację, związaną z ukształtowaniem naszej działki, jej konfiguracją. Przedstawiane one są na mapie po dokonaniu pomiarów na jej terenie, pomiarów na gruncie, jako warstwice (linie łączące punkty o takiej samej wysokości w stosunku do przyjętego poziomu bazowego) lub pikiety geodezyjne (w przypadku terenu o małej różnicy poziomów).

W zależności od celu wykorzystania mapy, skala mapy może być różna. Dla celów projektowych związanych z budową budynków skala mapy wynosi 1:500, dla budowy uzbrojenia terenu 1:1000.

Główną różnicą w tych opracowaniach kartograficznych jest słowo „aktualna”.

To słowo jest kluczowe dla projektanta opracowującego projekt budowlany.

Treść mapy w zakresie uzbrojenia terenu może być taka sama, jak w mapie zakupionej w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, ale słowo „aktualna” daje projektantowi pełną wiedzę związaną z możliwościami projektowymi.

Kolejną bardzo ważną różnicą jest dodatkowa informacja (której nie ma na mapie zasadniczej) ukształtowanie działki. Ta informacja związana jest bezpośrednio z przyszłym zagospodarowaniem działki i przygotowaniem tym samym niezbędnej niwelacji terenu. Jak przedstawione na mapie do celów projektowych są punkty o różnych lub tych samych wysokościach opisaliśmy powyżej.

Zabudowa naszej działki bardzo często uzależniona jest od zagospodarowania i zabudowy działek sąsiednich. Chcąc określić, jakie jest zagospodarowanie tych działek i czy wpływa ono na sposób zabudowy naszej działki, przepisy geodezyjne określiły zakres terenowy – zasięg aktualizacji w terenie mapy do celów projektowych. Zasięg ten określony został „Mapa do celów projektowych obejmuje swoim zasięgiem działkę lub działki przeznaczone do zainwestowania z niezbędnym otoczeniem nie mniejszym niż 30 m”.

Podsumowując, różnicami pomiędzy mapami zasadniczą a mapą do celów projektowych są:

• potwierdzenie aktualności treści mapy zasadniczej w terenie, w stosunku do treści mapy pozyskanej z powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej,
• zasięg opracowania mapy do celów projektowych,
• dodatkowa treść mapy do celów projektowych, związana z ukształtowaniem działki i terenów sąsiednich oraz informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (linie zabudowy, linie rozgraniczające tereny o różnych przeznaczeniach).

Mapa do celów projektowych, którą wykonuje uprawniony geodeta w skali 1 : 500, zawiera wszystkie informacje z zakresu mapy zasadniczej i dodatkowo określa ukształtowanie terenu w formie poziomic lub w formie określenia rzędnych wysokości siatki punktów tzw. pikiet. W przypadku mapy sporządzanej dla potrzeb budowy domu jednorodzinnego zwykle (ale nie zawsze) jest wykonana na formacie A3 (297 x 420 mm), a gdy konieczne jest pokazanie dalszych, oddalonych od działki obszarów, przygotowywana jest na formacie większym lub na arkuszu pozaformatowym. Mapa do celów projektowych musi być opatrzona klauzulą potwierdzającą przyjęcie wyników prac geodezyjnych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Mapa do celów projektowych zawiera również precyzyjne określenie działki lub działek, których dotyczy wraz z podaniem obrębu ewidencyjnego i jednostki ewidencyjnej, w której ta działka lub działki są zlokalizowane. Zawiera również określenie skali mapy, która zawsze wynosi 1:500, a także dane wykonawcy mapy wraz z  numerem zgłoszenia tych prac geodezyjnych. Mapa do celów projektowych musi również określić kierunek północny, mimo że w większości przypadków mapy te są zorientowane stroną północną „do góry” mapy, ale nie jest to zasada nieprzekraczalna i bywają mapy zorientowane inaczej, ale zawsze z określeniem kierunku północnego w formie strzałki. Na ogół mapa zasadnicza zawiera również legendę, która precyzuje rodzaje linii (przerywana, ciągła itp.) i definiuje, co oznaczają. Z mapy do celów projektowych możemy odczytać, jakie jest przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego naszej działki, jeżeli jest ona objęta takim planem.

Dowiemy się również z tej mapy, jaka jest klasa bonitacyjna gruntu (określenie jakości gruntu pod względem rolniczym) na naszej działce. Jest to o tyle ważne, że w przypadku klasy III lub wyższej (II lub I) przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy, musimy uzyskać decyzję zgody na wyłączenie części naszej działki z produkcji rolnej. Uzyskanie takiej zgody jest odpłatne, a decyzja określa wysokość opłat płatnych w rocznych ratach przez 10 lat. W przypadku budowy domu mieszkalnego, dla którego obszar wyłączenia z produkcji rolnej (obejmujący budynek wraz z niezbędną infrastrukturą zewnętrzną np. dojście, dojazd lub miejsca parkingowe) nie przekracza 500 m2 – decyzja taka zwalnia Inwestora z opłat. W większości przypadków ten graniczny obszar 500 m2 nie jest przekraczany. Oczywiście zwolnienie z opłat nie zwalnia nas z konieczności uzyskania tej decyzji.

Warto tu wspomnieć, że taką decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej, jesteśmy zobowiązani uzyskać, mimo że grunt naszej działki ma klasę IV lub niższą, ale leży w terenie zmeliorowanym. Tak się dzieje, gdy dawne tereny rolnicze stały się terenami budowlanymi. Informację na ten temat można uzyskać w Państwowym Gospodarstwie Wodnym Wody Polskie.

Wykonanie mapy do celów projektowych jest, po nabyciu działki budowlanej, właściwie pierwszym krokiem rozpoczynającym cały nasz proces zmierzający do wybudowania domu. Na bazie tej mapy zostanie wykonany przez projektanta Projekt zagospodarowania działki lub terenu, który wraz z opisem do niego, stanowi ważny element Projektu architektoniczno – budowlanego (zgodnie z art. 34, ust. 3, pkt. 1 ustawy Prawo budowlane). W Projekcie zagospodarowania działki lub terenu projektant, oczywiście zgodnie z życzeniami Inwestora, rozmieszcza wszystkie niezbędne elementy inwestycji, takie jak budynek mieszkalny, dojście do niego, dojazd do garażu lub miejsc parkingowych, ewentualna studnia, zbiornik na ścieki (szambo) lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Wszystkie te obiekty muszą spełniać konkretne warunki techniczne, takie jak minimalna odległość od granic działki, jak również odległości pomiędzy poszczególnymi obiektami. Są to wymogi, które ograniczają dowolność lokalizacji tych obiektów. Ponadto mapa do celów projektowych opisuje ukształtowanie terenu działki. W przypadku działek płaskich nie będzie trzeba wykonywać znaczących prac ziemnych, lecz w przypadku działek wykazujących znaczące spadki i nierówności na bazie właśnie mapy do celów projektowych, możemy wraz z projektantem przewidzieć zakres niwelacji terenu działki. Znając rzędne (wysokości nad poziom morza) poszczególnych obszarów działki, a te informacje m.in. zawiera mapa do celów projektowych, możemy ustalić docelowe poziomy poszczególnych obszarów działki i zlokalizować kształt oraz przebieg ewentualnych skarp.

Pierwsze pytanie związane z mapą do celów projektowych to z pewnością: skąd wziąć mapę do celów projektowych? Mapę tę można uzyskać, zlecając jej wykonanie uprawnionemu geodecie. Po takim zleceniu geodeta zgłasza planowane prace geodezyjne i otrzymuje (odpłatnie) materiały z Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego niezbędne do wykonania zlecenia, w tym przypadku mapy do celów projektowych. Geodeta dokonuje niezbędnych pomiarów terenowych na działce i w jej najbliższym otoczeniu. Na bazie otrzymanych materiałów oraz dokonanych pomiarów terenowych opracowuje i wykonuje mapę. Mapa do celów projektowych musi być opatrzona klauzulą, potwierdzającą przyjęcie wyników prac geodezyjnych do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Taka mapa opatrzona klauzulą staje się dokumentem, pozwalającym projektantowi przystąpić do opracowywania Projektu zagospodarowania działki lub terenu.

Cena uzyskania mapy do celów projektowych jest uzależnione od obszaru objętego opracowania oraz od stopnia zurbanizowania terenu. W przeciętnych warunkach cena ta mieści się pomiędzy 1.000 zł a 1.500 zł. Oczywiście podany przedział cenowy dotyczy przypadku typowego dla jednej działki z typowym otoczeniem dla potrzeb budowy domu jednorodzinnego. Jeżeli mapa ma objąć duży teren na potrzeby realizacji większych obiektów lub zespołu domów mieszkalnych, ceny będą wyższe i określone w rozmowie negocjacyjnej z wykonawcą mapy. Cena więc zależy od naszej umowy z geodetą na określony zakres prac. Ceny różnią się w zależności od ruchu budowlanego w danym terenie.

W związku z procedurą uzyskania przez geodetę niezbędnych do sporządzenia mapy materiałów z Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, konieczności dokonania pomiarów w terenie oraz uzyskania wspomnianej powyżej klauzuli, czas konieczny na otrzymanie gotowej mapy do celów projektowych może wynieść od zlecenia nawet sześć tygodni. Warto o tym pamiętać, planując swój harmonogram działań.

Mapę do celów projektowych, jak wspomnieliśmy powyżej, może wykonać każdy geodeta, posiadający odpowiednie uprawnienia i prowadzący działalność gospodarczą.

Warto zwrócić się do lokalnego geodety z punktu widzenia położenia działki ze względu na znajomość przez niego terenu, ale nie jest to zasada obowiązująca, a jedynie praktyczne podejście.

Planując rozpoczęcie przygotowania naszej inwestycji, trzeba stworzyć sobie wstępny harmonogram działań. Aby go prawidłowo oszacować, trzeba wiedzieć, ile się czeka na mapę do celów projektowych. Warto mieć świadomość, iż w związku z procedurą uzyskania przez geodetę niezbędnych do sporządzenia mapy materiałów z Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego (a jest to różnie w poszczególnych regionach kraju), konieczności dokonania pomiarów w terenie (warunki pogodowe, pora roku) oraz uzyskania wspomnianej powyżej klauzuli, czas konieczny na otrzymanie gotowej mapy do celów projektowych, może wynieść od zlecenia od trzech tygodni do nawet dwóch miesięcy. Warto o tym pamiętać planując harmonogram działań.

Uzyskanie mapy do celów projektowych odbywa się w kilku etapach, które oprócz samego zlecenia geodecie wykonania mapy są w zakresie działań geodety i nie musimy się właściwie interesować.

Te etapy to:

1. Zlecenie geodecie wykonania mapy z podaniem numeru działki (lub działek) i jej lokalizacji, określeniem niezbędnego zakresu (czy typowy czy zasięgiem obejmujący oddalone sieci) oraz oczywiście z uzgodnieniem ceny za usługę.
2. Zgłoszenie przez geodetę zamiaru wykonania prac geodezyjnych do wydziału geodezyjnego odpowiedniego ze względu na lokalizację działki starostwa z określeniem materiałów niezbędnych do opracowania mapy.
3. Dokonanie przez geodetę opłat za udostępniane materiały z zasobów geodezyjno kartograficznych.
4. Przekazanie materiałów geodecie przez urząd.
5. Dokonanie przez geodetę pomiarów terenowych.
6. Uzyskanie przez geodetę opracowania planistycznego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (jeżeli MPZP obowiązujący w danym terenie).
7. Opracowanie przez geodetę mapy w oparciu o uzyskane materiały oraz wyniki własnych prac pomiarowych w terenie.
8. Przyjęcie wyników opracowania do Państwowego Zasobu Geodezyjno Kartograficznego.
9. Wydrukowanie przez geodetę mapy do celów projektowych (na ogół w czterech egzemplarzach) i opatrzenie je niezbędnymi pieczęciami i podpisem.
10. Wydanie mapy zlecającemu i rozliczenie finansowe z geodetą.

W niektórych regionach kraju mapy do celów projektowych nie zawierają ustaleń MPZP, tzn. nie pokazują granic poszczególnych terenów i symboli określających przeznaczenie tych obszarów oraz linii zabudowy, mimo iż Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego w rozdziale 6, § 30, ust. 2, pkt. 3 taki obowiązek jest.

Rozdział 6. Mapa do celów projektowych

§ 30. Sporządzanie mapy do celów projektowych

1.

Mapę do celów projektowych wykonuje się dla obszaru wskazanego w zgłoszeniu prac geodezyjnych obejmującego obszar niezbędny do sporządzenia dokumentacji projektowej.

2.

Do sporządzenia mapy do celów projektowych wykonawca wykorzystuje:

1) materiały udostępnione z zasobu;

2) wyniki wykonanych pomiarów;

3) opracowania planistyczne;

4) inne dokumenty lub informacje dotyczące obszaru projektowanego zamierzenia budowlanego lub terenów sąsiednich, jeżeli mają znaczenie dla zamierzenia budowlanego.

Zacytowaliśmy ten przepis, aby dać podstawę do wymagania od geodetów wprowadzania na mapę ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Tylko tak naniesione informacje z planu są jednoznaczne i nie wymagają interpretacji pod względem zasięgu terenu budowlanego lub linii zabudowy. Informacje te są podstawą do prawidłowego usytuowania budynku, a niestety nie wszyscy geodeci podają te informacje na mapie.

Mapa do celów projektowych nie ma urzędowego terminu ważności rozumianego w sensie określenia czasu, który upłynął od jej sporządzenia np. 6 miesięcy, 1 rok czy 2 lata. Jest to trochę trudny do jednoznacznego porcyjnego omówienia temat. Jak cytowaliśmy powyżej art. 34, ust. 3, pkt. 1 ustawy  z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii,

Wynika z tego, że mapa po prostu ma być aktualna. Jeżeli po wykonaniu mapy dokonaliśmy niwelacji działki, co może być w pewnych okolicznościach samowolą budowlaną, to już w tym momencie nasza mapa staje się nieaktualna, czyli nie może być użyta do opracowania projektu zagospodarowania dlatego, że zawarte w niej treści, dotyczące w tym przypadku ukształtowania terenu, przestały być zgodne z rzeczywistymi warunkami na gruncie. Tak też może się stać po wyburzeniu np. starej drewnianej szopy uwidocznionej na mapie lub w przypadku pojawienia się nieuwidocznionego na mapie elementu uzbrojenia terenu.

Z drugiej zaś strony mapa do celów projektowych może być aktualna po kilku latach od jej sporządzenia, jeżeli w zakresie jej opracowania nie zaszły jakiekolwiek zmiany. Praktycznie jest oczywiście unikać takiej sytuacji, gdyż może się zdarzyć, że organ weryfikujący projekt zagospodarowania działki zakwestionuje jej aktualność (ze względu na odległy czas jej sporządzenia). W takim wypadku organ może zażądać oświadczenia o aktualności przedłożonej mapy przez geodetę. Należy tak planować etapy swojej inwestycji, aby mapa dla celów projektowych, w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia, nie była starsza niż kilka miesięcy.

Mapę do celów projektowych w pewnym zakresie można odczytać i zrozumieć intuicyjnie, ale jest tam wiele symboli i oznaczeń, których znaczenia nie zawsze możemy się domyślić.

W razie wątpliwości wszystko nam wyjaśni geodeta, który sporządził nam mapę lub projektant, który na podstawie tej mapy będzie opracowywał Projekt Zagospodarowania Działki.

Poniżej przedstawiamy niektóre oznaczenia sieci uzbrojenia terenu

W trakcie opracowania mapy do celów projektowych geodeta nie prowadzi prac związanych z aktualizacją granic działki. Zmiana przebiegu granic prowadzona jest w oparciu o inne zlecenie i postępowanie geodezyjne - rozgraniczenie lub okazanie granic na gruncie.