Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – sprawdź, co musisz o nim wiedzieć!

Przed zakupem wybranej działki należy sprawdzić, czy będzie można wybudować na niej wymarzony dom. Wszystkie najważniejsze informacje znajdziemy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. W artykule wyjaśniamy, czym jest MPZP, co można w nim sprawdzić, podpowiemy jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP, a także kiedy potrzebne będą Warunki Zabudowy.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, określany w skrócie jako MPZP, jest aktem prawa miejscowego, który określa warunki zagospodarowania i zabudowy danego terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Stanowi podstawę planowania przestrzennego i reguluje zasady zagospodarowania przestrzeni. Jest dokumentem, który musi posiadać każda gmina w Polsce, tworzonym zgodnie z Ustawą z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zamieszczone są w nim najważniejsze informacje o przeznaczeniu terenu, znajdziemy w nim zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchnia działki budowlanej, informacje o dozwolonej maksymalnej wysokości zabudowy, czy minimalnym procentowym udziale powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej. Dowiemy się z niego także, jakie są planowane inwestycje na terenach sąsiadujących z daną działką. Każdy Inwestor jest zobowiązany do przestrzegania zapisów miejscowego planu, dlatego przed wyborem projektu domu konieczne jest dokładne zapoznanie się ze szczegółowymi zapisami miejscowego planu, dotyczącymi danej działki.

Miejscowy plan zagospodarowania składa się z dwóch części:

• tekstowej, która stanowi treść uchwały rady gminy i zawiera opisane szczegółowe warunki przeznaczenia danego terenu oraz wymagania względem realizowanych inwestycji; część tekstowa musi odpowiadać wymogom zasad techniki prawodawczej, czyli zawierać tytuł, podstawę prawną, przepisy merytoryczne ogólne i szczegółowe, a także podział na jednostki redakcyjne,
• graficznej, która stanowi załącznik do części tekstowej planu i zawiera mapy danego terenu, na których zaznaczone są obszary przeznaczone pod zabudowę, tereny zielone, rolnicze, przemysłowe, drogi oraz inne; ta część MPZP sporządzana jest na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 lub 1:2000.

Aktualne Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego to te uchwalone po 1 stycznia 1995 roku; starsze straciły już ważność.

W zależności od wielkości terytorium samorządowego z wnioskiem o sporządzenie Miejscowego Planu występują odpowiednio:

• wójt – w gminach wiejskich
• burmistrz – w gminach miejskich lub miejsko – wiejskich oraz w miastach poniżej 100.000 mieszkańców
• prezydent miasta – w miastach powyżej 100.000 mieszkańców lub będących siedzibą województwa przed reformą administracji z 1990 r.

Procedura uchwalania miejscowego planu jest długotrwała, zależy od stopnia skomplikowania planu oraz wielkości terenu objętego planem. Rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, po czym ukazuje się ogłoszenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, informujące o rozpoczęciu prac nad planem i możliwości składania wniosków do projektu planu miejscowego. Po opracowaniu, koncepcja planu zagospodarowania przestrzennego zostaje poddana analizie wpływu ustaleń zawartych w MPZP na środowisko przyrodnicze i następnie po pozytywnym zaopiniowaniu plan zostaje wyłożony do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. W tym czasie wójt, burmistrz lub prezydent miasta zobowiązani są zorganizować, co najmniej jedną dyskusję publiczną nad planem i przyjętymi w nim rozwiązaniami. Wyznaczają oni także termin, w którym można wnosić uwagi dotyczące projektu planu miejscowego. Po zakończeniu wyznaczonego terminu wójt, burmistrz lub prezydent miasta rozpatruje uwagi, następnie przekazuje do rady gminy projekt planu. Jeżeli w wyniku uwzględnienia uwag do projektu wprowadzono zmiany ponawiane są niezbędne uzgodnienia. W dalszej kolejności następuje uchwalenie planu miejscowego w formie uchwały rady gminy lub miasta i zatwierdzenie przez wojewodę.

Warto wiedzieć, że po wejściu w życie nowego planu miejscowego, tracą moc inne plany lub też części odnoszące się do terenu, który objęty jest nowym planem zagospodarowania przestrzeni. Po tym, jak nowy plan zostanie uchwalony przez radę gminy, wójt, burmistrz, lub prezydent miasta stwierdzają wygaśnięcie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenów, objętych planem zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, jeżeli po uchwaleniu planu nastąpi wzrost wartości nieruchomości, jej właściciel w przypadku sprzedaży może zostać zobowiązany do uiszczenia jednorazowej opłaty planistycznej, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wstępna wersja miejscowego planu jest udostępniona do wglądu publicznego przez okres co najmniej 21 dni. W tym czasie można składać uwagi do planu, po rozpatrzeniu których MPZP zostaje przekazany do uchwalenia podczas sesji rady. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego podlega publikacji i musi zostać ogłoszony w dzienniku urzędowym właściwego województwa.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem jawnym i jest dostępny dla wszystkich zainteresowanych. Jest on publikowany w dzienniku urzędowym województwa, można go też znaleźć na stronie internetowej gminy lub miasta oraz w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej urzędu gminy lub miasta. Jeżeli dokument będzie nam potrzebny w formie drukowanej, musimy złożyć wniosek o wypis i wyrys z MPZP. Są one wydawane odpłatnie.

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie działki, bardzo ważne jest zapoznanie się ze szczegółowymi wytycznymi zawartymi w MPZP. Jego postanowienia są wiążące dla każdego Inwestora, zawierają wiele informacji, które mogą w istotny sposób definiować jego przyszły dom. Uchwalony plan miejscowy może określać usytuowanie budynku względem drogi i innych terenów publicznie dostępnych oraz granic przyległych nieruchomości. Wśród zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni znajdują się informacje dotyczące wielkości budynku, liczby kondygnacji, czy rodzaju dachu. Miejscowy plan może narzucać także kolorystykę obiektów budowlanych, czy detale budynku, tak więc może definiować wiele różnych kwestii, mających wpływ na wybór projektu i budowę domu.

• czy działka znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej, czy też ma inne przeznaczenie (rolne, leśne, usługowe, produkcyjne itp.),
• czy oprócz domu mieszkalnego mogą tam powstać także obiekty usługowe lub produkcyjne,
• jakie są wymogi co do charakteru i gabarytów zabudowy oraz sposób usytuowania obiektów budowlanych, czyli czy na danym terenie może powstać dom wolno stojący, bliźniak czy szeregówka, ile może mieć on kondygnacji, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu i kąt nachylenia jego połaci, jakie ma być położenie kalenic względem ulicy itp.,
• co można zrobić na danym terenie z zielenią, dojazdem, ściekami itp.,
• czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej (jeśli tak, to niewykluczone, że będzie trzeba dostosować architekturę projektowanego budynku do istniejącej zabudowy),
• jakie są zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, środowiska oraz zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków,
• jakie są zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy (może się okazać, że część działki przeznaczona jest pod ulicę),
• czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe (szkoła, stadion, cmentarz, targowisko) lub wręcz szkodliwe (autostrada, fabryka, składowisko odpadów) albo zmieniające charakter okolicy (na przykład osiedle domów wielorodzinnych),
• czy działka leży w strefie ochronnej, czyli pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy. Strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, linii wysokiego napięcia, oczyszczalni ścieków, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych,j
• jakie są sposoby i granice zagospodarowania terenów podlegających ochronie,
• jakie zasady i warunki obowiązują w zakresie scalania i podziału nieruchomości objętych planem zagospodarowania przestrzennego,
• jaki jest sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów.

Zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego zapisy są regulowane ustawą o planowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu ministra infrastruktury. Według nich plan powinien ustalać przeznaczenie terenów, podawać intensywność zabudowy, minimalną powierzchnię biologicznie czynną, maksymalne gabaryty zabudowy, linie obowiązujące lub nieprzekraczalne, przy których sytuowane będą budynki, zasady ochrony konserwatorskiej, przyrodniczej i środowiska, zasady dojazdu i parkowania samochodów. Może też zawierać ustalenia dotyczące wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki bądź geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Część opisowa planu zawiera ogólne ustalenia dla danego obszaru, a także ustalenia szczegółowe odnoszące się o terenu, który jest ujęty na mapie planu. Częścią składową mapy MPZP jest legenda z symbolami, które znajdują się na mapie, pomocna we właściwej interpretacji oznaczeń w MPZP. Rozporządzenie w sprawie nazewnictwa i oznaczeń stosowanych w MPZP wydał w dniu 26 sierpnia 2003 r. Minister Infrastruktury. Podstawowe oznaczenia graficzne, jakie stosowane są na rysunkach planów definiują:

• granice obszaru objętego planem miejscowym,
• granice administracyjne,
• linie rozgraniczające tereny o różnych przeznaczeniach lub różnych sposobach zagospodarowania (np. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy wielorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, tereny obiektów produkcyjnych, tereny sportu i rekreacji), 
• linie zabudowy,
• granice i oznaczenie terenów oraz obiektów podlegających ochronie,
• granice terenów zamkniętych,
• oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego,
• inne oznaczenia informacyjne.

Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP) nazywane w skrócie Studium Uwarunkowań to dokument, określający zasady kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, obejmujący całe terytorium danej gminy. Jest aktem planowania ogólnego i jako taki stanowi główny dokument, który określa kierunki polityki przestrzennej całej gminy, z uwzględnieniem obszarów przeznaczonych pod zabudowę, terenów chronionych, szlaków komunikacyjnych. Zawiera część, która w formie tekstowej i graficznej określa uwarunkowania, część tekstową, w której zawarte są ustalenia, określające kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy, a także rysunek studium przedstawiający w formie graficznej ustalenia oraz uzasadnienie, w którym zawarte są objaśnienia przyjętych rozwiązań.

Każdy MPZP musi spełniać warunki SUiKZP, w przeciwnym razie miejscowy plan nie może zostać przyjęty.

Wypis i wyrys z MPZP to podstawowe dokumenty, które przedstawiają ustalenia miejscowego planu względem danej działki. Ich okazanie jest niezbędne w wielu czynnościach prawnych. Aby uzyskać wypis i wyrys z MPZP należy złożyć wniosek ze stosowną prośbą do właściwego urzędu. Wzór wniosku można pobrać ze strony internetowej lub uzyskać w urzędzie miasta bądź urzędzie gminy. Konieczne jest również uiszczenie opłaty skarbowej.

Udokumentowanie ustaleń MPZP konieczne jest gdy:

• chcemy uzyskać pozwolenie na budowę
• przeprowadzamy podział działki
• zamierzamy sprzedać/kupić działkę w celach budowlanych
• chcemy dokonać zamiany działek

Kwota za wydanie wypisu i wyrysu z MPZP uzależniona jest od ilości stron dokumentów. Aktualne stawki opłat za stronę wypisu i stronę wyrysu najlepiej sprawdzić na stronie internetowej urzędu. Można przed uiszczeniem opłaty skontaktować się z urzędem, aby dowiedzieć się, jaka jest objętość tych dokumentów i wyliczyć ostateczną kwotę. W niektórych urzędach można uiścić tzw. wpłatę minimalną i ewentualnie dopłacić brakującą sumę po ustaleniu całej kwoty. Dowód wpłaty należy dostarczyć do urzędu w terminie 3 dni po złożeniu wniosku.

Dokumenty powinniśmy otrzymać w terminie od 7 dni do miesiąca. Jeżeli sytuacja jest bardziej skomplikowana okres ten może się wydłużyć.

W sytuacji, gdy staramy się o pozwolenie na budowę na działce, która nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (brak planu zagospodarowania przestrzennego dla danej gminy/miejscowości), wówczas konieczne jest uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy, czyli tzw. wuzetki, która będzie określać przeznaczenie terenu działki oraz istotne informacje, dotyczące zabudowy. Pełna nazwa tego dokumentu to decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowaniu Terenu (WziZT) . Wydawana jest w celu ustalenia, czy planowana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego i może regulować takie kwestie jak: kształt budynku, jego wysokość, miejsce posadowienia na działce, kolor elewacji oraz inne istotne z punktu widzenia urbanistyki elementy budynku. Aby uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy nie jest konieczne posiadanie praw do nieruchomości, zatem każdy może wystąpić o ustalenie WZ dla dowolnego terenu.

Decyzja o WZ wydawana jest odpowiednio przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Najczęściej w jego imieniu robi to właściwy wydział architektury i budownictwa.

Więcej informacji można znaleźć w artykule: Warunki Zabudowy

Główna różnica pomiędzy MPZP a WZ dotyczy zakresu terenu, który obejmują. MPZP uchwalany jest dla większego obszaru, w którego skład wchodzi wiele działek, natomiast Warunki Zabudowy to dokument wydawany dla konkretnej działki i tylko w sytuacji, gdy nie ma dla niej MPZP.

Zgodność projektu z wymogami MPZP lub WZ jest konieczna i obowiązująca każdego Inwestora. Jak zatem wybrać projekt domu, który będzie spełniał wszystkie uwarunkowania, określone w planach zagospodarowania przestrzennego? Zadanie może wydawać się trudne, zwłaszcza dla osób, które nie mają doświadczenia i po raz pierwszy będą budować dom i wybierać idealny projekt. Warto w tej kwestii skorzystać z profesjonalnej pomocy Doradców Projektowych ARCHON+, którzy w ramach bezpłatnych konsultacji udzielą fachowych porad i zweryfikują zgodność projektu domu z wymaganiami działki. Jeżeli zastanawiacie się Państwo nad wyborem konkretnego projektu domu ARCHON+, jednak nie jesteście pewni, czy będzie on odpowiednio dopasowany do Waszej działki, skorzystajcie z naszej pomocy. Doradcy ARCHON+ przeanalizują zapisy, zawarte w planie miejscowym, dzięki czemu zyskacie Państwo pewność, że Wasz wybór jest właściwy. Jeżeli pojawią się jakieś niezgodności, nasi Doradcy pomogą Państwu znaleźć taki projekt, który w pełni będzie odpowiadał warunkom działki oraz Waszym oczekiwaniom i umożliwi Wam wybudowanie komfortowego domu. Warto pamiętać, że podczas wyboru projektu bardzo ważne jest również uwzględnienie odpowiedniej lokalizacji budynku względem stron świata i jego dopasowanie do naturalnego ukształtowania terenu. Polecamy Państwu artykuł: „Jak usytuować dom na działce względem stron świata?” oraz artykuł „Dopasuj projekt do działki”, w których szczegółowo omawiamy te kwestie.

Wystarczy przesłać do nas w wersji elektronicznej kopię mapy działki wraz z jej numerem oraz wypis z MPZP (lub Warunki Zabudowy). Doradcy ARCHON+ zweryfikują zgodność wybranego projektu z uwarunkowaniami prawnymi i lokalizacyjnymi Waszej działki.

Zobacz, jak wygląda doradztwo online w 3 krokach 

W ofercie ARCHON+ przygotowaliśmy specjalne kolekcje projektów, dedykowanych do realizacji na różnych typach działek, biorąc pod uwagę naturalne uwarunkowania terenu oraz wymiary. Wśród nich znajdziecie Państwo funkcjonalne projekty domów na wąskie działki, w tym także na działki o szerokości do 16 metrów, projekty domów na stoku, a także projekty domów z wejściem od południa. Szczegółowa wyszukiwarka umożliwia szybką selekcję oferty i znalezienie projektu, spełniającego rozmaite kryteria, w tym także parametry wynikające z MPZP/WZ. Zapraszamy do obejrzenia naszych propozycji i do zapoznania się z pełną ofertą gotowych projektów domów ARCHON+.

Pobierz przykładowy Wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (indywidualny dla poszczególnych gmin).