Działka leśna - co można na niej postawić? Budowa domu na działce leśnej

Zaczynając spełniać swoje marzenia dotyczące budowy domu, warto zacząć od zakupu odpowiedniej działki, która jeśli to możliwe – będzie dostosowana do preferencji Inwestora - nie tylko pod względem wielkości, ale także usytuowania czy kształtu. Mając już działkę, można zacząć przeglądać projekty domów, pamiętając, że dom musi być dostosowany do uwarunkowań działki, ale także spełniać zapisy lokalnego prawa – Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o Warunkach Zabudowy. Dla wielu Inwestorów budowa domu na działce leśnej może się wydawać doskonałym pomysłem. Natura na wyciągnięcie ręki, bliskość miejsc do spacerowania, piękne otoczenie – to kuszące cechy działki, niemniej budowa domu w takich okolicznościach nie zawsze jest możliwa. Czy warto kupić działkę leśną? Czy na działce leśnej można postawić dom? Jak przekształcić działkę leśną w budowlaną i ile kosztuje przekształcenie działki leśnej na budowlaną? Sprawdźmy.

Czy budowa domu na działce leśnej jest możliwa? Aby odpowiedzieć na to pytanie, w pierwszej kolejności należy poznać definicję działki leśnej. Tę określa ustawa o lasach z dnia 28 września 1991 roku, która mówi, że „nieruchomość leśna jako grunt to teren o zwartej powierzchni co najmniej 0,1 hektara, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony, który jest:

- przeznaczony do produkcji leśnej,
- rezerwatem przyrody lub częścią parku narodowego,
- wpisany do rejestru zabytków
- związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywanie dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne".

Analizując możliwości zabudowy działki, jedną z podstawowych informacji związanych z możliwościami inwestycyjnymi jest prawo lokalne – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub w przypadku braku MPZP - decyzja o Warunkach Zabudowy. Dokumenty te opracowane i przygotowywane, w przypadku decyzji o Warunkach Zabudowy, w oparciu o przepisy ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez Gminy właściwe ze względu na położenie działki. Drugim źródłem informacji, koniecznym w planowaniu i przygotowaniu inwestycji jest Ewidencja gruntów i budynków – prowadzona przez Starostwa Powiatowe. Te dwa Urzędy: Gmina i Starostwo opracowują i prowadzą zbiory danych niezbędnych do analizy przed decyzją zakupu działki.
Jeżeli jesteśmy właścicielami działki, która w ewidencji gruntów posiada grunt oznaczony symbolem Ls, oznacza to, że jesteśmy posiadaczem działki leśnej. Informacja ta jest o tyle kluczowa, że działka ta najprawdopodobniej nie będzie przeznaczona do zabudowy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Grunty takie objęte są ochroną przed zabudową, wynikającą z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Mając już świadomość, że jesteśmy posiadaczem działki leśnej, a docelowo chcielibyśmy ją zabudować, warto jednak sprawdzić jej przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, jeżeli jest opracowany dla obszaru, w którym położna jest działka. Prawdopodobnym jest jednak, że posiadać ona będzie przeznaczenie związane z gospodarką leśną, które nie daje nam szansy na zabudowę budynkiem mieszkalnym. W takim przypadku zmuszeni jesteśmy zaakceptować taki stan planistyczny.
Zdarzają się przypadki, gdy działka posiada grunt leśny, ale położona jest poza kompleksem leśnym. W takim przypadku, w trakcie przeprowadzania procedury zmiany MPZP, Gmina oprócz standardowych procedur opiniowania i uzgadniania, może objąć naszą działkę specjalnym dodatkowym opracowaniem (w celu uzyskania zgody Marszałka Województwa na wykorzystanie gruntów leśnych na cele nieleśne) i uchwalić zmianę przeznaczenia naszej działki np. dla zabudowy jednorodzinnej, dające możliwość jej zabudowy budynkiem mieszkalnym.
Ustawa Prawo budowlane wraz z rozporządzeniami wykonawczymi m.in. warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – to zbiór przepisów prawa związanych już z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Przepisy te określają również warunki zabudowy działki, która jest działką leśną, w rozumieniu przepisów ewidencji gruntów, ale przeznaczona jest w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego dla zabudowy np. wspomnianej jednorodzinnej.
W cytowanym powyżej Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które stanowi zbiór zasad prawidłowego lokalizowania budynku na działce, przy przygotowaniu jej projektu zagospodarowania, podane są również warunki lokalizacji budynku na działce leśnej, dopuszczającej jej zabudowę np. budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.
Paragraf 271 pkt 8a
Najmniejsza odległość budynków wymienionych w § 213, wykonanych z elementów nierozprzestrzeniających ognia, niezawierających pomieszczeń zagrożonych wybuchem oraz posiadających klasę odporności pożarowej wyższą niż wymagana zgodnie z § 212, od granicy (konturu) lasu zlokalizowanej na:
1) sąsiedniej działce – wynosi 4 m,
2) działce, na której sytuuje się budynek – nie określa się 

– jeżeli teren, na którym znajduje się granica (kontur) lasu, przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną, a w przypadku braku planu miejscowego – grunty leśne są objęte zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
W tym miejscu warto również podkreślić, że w przypadku posiadania działki sąsiadującej z działką leśną lub mającą przeznaczenie w MPZP związane z gospodarką leśną, budowa budynku i jego lokalizacja obwarowana będzie również zachowaniem niezbędnych odległości od konturu lasu.
Poniżej cytujemy punkt 8 paragrafu 271 powyższego rozporządzenia:
Najmniejszą odległość budynków ZL, PM, IN od granicy (konturu) lasu, rozumianego jako grunt leśny (Ls) określony na mapie ewidencyjnej lub teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako leśny, przyjmuje się jako odległość ścian tych budynków od ściany budynku ZL z przekryciem dachu rozprzestrzeniającym ogień.
Ten zapis nie jest jasny wprost, można go doprecyzować. Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych (budynki ZL) odległość ich od granicy konturu lasu lub linii przeznaczenia leśnego wynosić powinna 12 m (traktując las jako budynek z przekryciem rozprzestrzeniającym ogień).
Ważne:
Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszeniem, Inwestor zobowiązany jest, przepisami Prawa budowlanego, do uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów leśnych z produkcji leśnej. Decyzję wydaje Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych na wniosek Inwestora.

Kto może kupić działkę leśną? Przed zakupem działki leśnej, warto zapoznać się z przepisami lokalnego prawa – Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i Warunkami Zabudowy. Da to Inwestorowi wiedzę, czy na wybranej działce leśnej możliwe będzie budowanie lub staranie się o budowę domu. Aby zakupić działkę leśną, trzeba dysponować odpowiednim budżetem, tak samo, jak w przypadku zakupu każdej innej działki. Działkę leśną może kupić każdy, kto chce z takiej możliwości skorzystać i ma na to przeznaczone pieniądze.
Biorąc pod uwagę zakup działki leśnej, warto wiedzieć, że zgodnie z Art. 37a Ustawy o lasach „W przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:
- oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub o którym mowa w art. 3, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 – Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu."
Cytowany zapis nie dotyczy nabycia opisanej wyżej nieruchomości przez osoby bliskie oraz dziedziczenia i zbycia gospodarstwa rolnego.

Koszty zakupu działki leśnej zależą przede wszystkim od jej lokalizacji oraz ewentualnej możliwości budowy na jej terenie. Działki leśne, na terenie, na którym można wybudować dom, są zdecydowanie droższe od tych, które taką możliwość wykluczają.

Podatek leśny to podatek bezpośredni płacony w gminach, zasilający budżet Gminy. Wprowadzony został na podstawie Ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 r. Podstawą opodatkowania jest powierzchnia lasu, wyrażona w hektarach, która określona jest w ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez Starostwa Powiatowe, właściwe dla lokalizacji nieruchomości.
Podatek leśny jest opłatą, którą musi uiścić właściciel lasu. W przypadku kiedy Inwestor posiada grunt, oznaczony w ewidencji gruntów i budynków symbolem Ls, czyli las – zobowiązany jest do tego opłaty. Podatek leśny płacą: właściciele lasów, posiadacze samoistni lasów, użytkownicy wieczyści lasów i posiadacze lasów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. 

- od 1 ha – równowartość pieniężna 0,220 m3 drewna obliczona według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy,
- dla lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych – 50% stawki określonej wyżej.
Opłaty podatkowe obowiązują wraz z pierwszym dniem miesiąca, który następuje po miesiącu, w którym powstał tytuł prawny do lasu lub nastąpiło objęcie lasu w posiadanie. Podatek leśny przestaje obowiązywać w ostatnim dniu miesiąca, w którym przestały istnieć okoliczności, obligujące właściciela lasu do jego uiszczania. Podatek leśny może zostać obniżony przed uchwałę Rady Gminy. Jeżeli kwota podatku nie przekracza 100 zł, osoba zobowiązana do zapłaty powinna ją uiścić jednorazowo, zgodnie z terminem płatności pierwszej raty.

Pojęcie działki leśnej zostało omówione we wcześniejszej części artykułu. Wyjaśnijmy jednak, że działka leśna nie musi być działką zadrzewioną, zalesioną. O jej statusie decyduje:
- klasyfikacja gruntu jako gruntu leśnego, w ewidencji gruntów i budynków oznaczonego symbolem Ls,
- przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, jako tereny lasów oraz tereny zalesień, najczęściej oznaczone na rysunku planu najczęściej symbolem ZL.

Przypomnijmy, że tereny lasów, w tym działki leśne (opisane powyżej) podlegają ochronie w rozumieniu zapisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ta ochrona ogranicza w sposób zasadniczy możliwości zagospodarowania i użytkowania działki leśnej, a ograniczenia te wpisane są do ustaleń Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.
Poniżej podajemy przykładowe zapisy MPZP dla terenów leśnych.
W celu ochrony tych terenów wprowadza się zakaz zabudowy za wyjątkiem obiektów i urządzeń służących bezpośrednio działalności leśnej.
Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach, ustala się możliwość realizacji:
1) nie wyznaczonych na rysunku planu ścieżek rowerowych i ciągów pieszych po istniejących traktach leśnych;
2) ogólnodostępnych urządzeń turystyki, sportu i rekreacji tj. szlaków turystycznych, ścieżek zdrowia, tras biegowych w tym do narciarstwa biegowego, tras do jazdy konnej, ścieżek dydaktycznych i przyrodniczych;
3) obiektów małej architektury.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: MOJDOM250

KOD: MOJDOM250

KOD: MOJDOM250

---

Zobacz więcej projektów

Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń towarzyszących w ramach przeznaczenia uzupełniającego jest dostosowanie do charakteru i wymogów przeznaczenia podstawowego z zachowaniem, określonych w przepisach odrębnych warunków udostępniania lasów.
Cytowany powyżej zapis opracowany w oparciu o uchwałę chroniącą oraz ustawę z dnia 20 września 1991 r. o lasach, wskazuje zakres ograniczeń w sposobie zagospodarowania działki leśnej.
Dodatkowo w ustawie o lasach z art. 28 wynika zakaz ogrodzeń działki leśnej, dopuszcza on jedynie informacje o zakazie wstępu do lasu, na tablicach z odpowiednim napisem.
Wszelkie działania związane z wycinką drzew na działce leśnej wymagają odpowiedniej zgody, właściwego pod względem lokalizacji działki Nadleśnictwa. Wycinka drzew bez zgody podlega karze.
Informacja dodatkowa
Tereny leśne w Polsce to lasy publiczne, które zasadniczo podlegają zarządowi Lasów Państwowych oraz lasy prywatne. Lasy Państwowe są ogólnodostępne - gwarantuje to ustawa o lasach (art.26). W określonych, szczególnych przypadkach właściwe Nadleśnictwo może wprowadzić okresowy zakaz wstępu do lasu na administrowanym terenie. W przypadku potrzeby ochrony przyrody lub zapewnienia bezpieczeństwa ludziom wchodzącym do lasu.

W poprzedniej części artykułu opisaliśmy podstawę ograniczeń w zagospodarowaniu działki leśnej i podaliśmy przykładowe przeznaczenie uzupełniające na takich działkach, możliwość realizacji opisanych elementów infrastruktury, związanej jednak z gospodarką leśną i ogólną dostępnością lasów.
Tak więc działka leśna, w rozumieniu przytoczonych powyżej definicji, nie może być zagospodarowana inaczej niż określony w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego sposób zagospodarowania.

Przeznaczenie terenu oraz sposób zagospodarowania nieruchomości ustala Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W przypadku jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Te dwa dokumenty, prowadzone i wydawane przez Gminy są kluczowe dla możliwości i określenia zasad zabudowy działki, w tym leśnej.
Jedynym z głównych warunków uzyskania pozwolenia na budowę jest zgodność przygotowanej dokumentacji projektowej z jednym z tych dokumentów. Jeżeli działka, którą chcemy zabudować, jest działką leśną, a dla obszaru, w którym jest położona nie ma opracowanego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, niestety nie ma możliwości wydania dla niej Warunków Zabudowy. Nie jest to możliwe ze względu na obowiązujące przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które są podstawą wydania takiej decyzji.
Jedyną możliwością zabudowy działki leśnej, posiadającej klasę Ls, w ewidencji gruntów i budynków – uzyskania pozwolenia na budowę, jest dopuszczenie jej zabudowy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zabudowa takiej działki wymaga ustalenia przeznaczenia dopuszczającego inny sposób zagospodarowania działki niż związany z gospodarką leśną. Jest to możliwe jedynie w długiej i trudnej procedurze formalno-prawnej opracowywania takiego dokumentu (MPZP). Jeżeli opracowany plan obejmuję działkę o klasie gruntu Ls z przeznaczeniem dopuszczającym jej zabudowę, można przystąpić do przygotowania dokumentacji niezbędnej do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia.
Jedną z wymaganych dodatkowych zgód, które należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia, jest zgoda na wyłączenie z produkcji leśnej określonej w projekcie zagospodarowania części działki lub terenu. Zgodę taką, w formie decyzji, wydaje właściwy pod względem położenia działki Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych. W decyzji ustalone są też opłaty z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji leśnej. Z opłat zwolnieni są Inwestorzy budownictwa jednorodzinnego, dla powierzchni wyłączenia do 0,05 ha.
Ważne
Decyzja Dyrektora nie daje jednak prawa do faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji leśnej. Faktyczne wyłączenie nastąpi np. po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub po zgłoszeniu wycinki właściwemu Staroście, które po uzyskaniu również trzeba przedstawić w regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych.

Pojęcie działki budowlanej zostało zdefiniowane w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
„Działka budowlana” − należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Aktem prawa miejscowego ustawa określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Podane w definicji działki budowlanej wielkości i cechy oprócz ustalenia przeznaczenia w MPZP, możliwe są do spełnienia w wyniku działań właściciela działki. Natomiast ustalenie jej przeznaczenia lub jego zmiana, są wynikiem długiej procedury planistycznej, prowadzonej przez Gminy, jako ich zadanie własne i uchwalane przez Rady Gmin w postaci MPZP.
Przystępując do opracowania MPZP, jedną z pierwszych czynności jest ogłoszenie Gminy o możliwości składania wniosków do opracowywanego dokumentu.
Właściciel działki leśnej, składając wniosek, może go właściwie uzasadnić, co może dać argument Gminie do podjęcia procedury dodatkowej, uzyskania zgody wykorzystania gruntów leśnych na cele nieleśne, wydawanej przez właściwego Marszałka dla lasów prywatnych. Otrzymanie takiej zgody, daje Gminie możliwość ustalenia dla działki leśnej innego przeznaczenia niż związanego z gospodarką leśną.

Ważne
Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Gminy otrzymały narzędzia do kształtowania prowadzonej polityki przestrzennej. W roku 2023 r. weszła w życie zmiana ustawy, która wprowadziła m.in. nowy dokument planistyczny,  jakim jest plan ogólny gminy.

Dokumentami planistycznymi, które opracowuje i uchwala Gmina, są:
1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy obowiązuje do chwili uchwalenia przez Radę Gminy planu ogólnego gminy – każda gmina ma uchwalić ten plan do 1 stycznia 2026 r.
2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Obecnie ustalenia obowiązujących MPZP  były związane zapisami Studium uwarunkowań, a po uchwaleniu Planu ogólnego, nowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będą opracowywane w oparciu o ustalenia Planu ogólnego Gminy.

W trakcie sporządzania  powyższych dokumentów właściciele nieruchomości mogą składać wnioski, uwagi, brać udział w debatach publicznych oraz zapoznać się z treścią projektów tych dokumentów, podczas ich wyłożenia dla właścicieli nieruchomości, w urzędach gmin.

Reasumując:
Każdy właściciel nieruchomości powinien brać udział w procedurze opracowania powyższych dokumentów planistycznych. Ustalenia planu ogólnego gminy i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.  

Urządzanie działki leśnej sprowadza się najczęściej do aranżacji na terenie leśnym pięknego, dającego wytchnienie ogrodu. To, jak będzie wyglądała dana przestrzeń, zależy od preferencji Inwestora. Może on zdecydować się na projekt ogrodu, który będzie przypominał otaczającą daną działkę leśną przestrzeń i naturalnie wtopi się w leśny klimat. Najważniejszą zasadą podczas tworzenia takiej przestrzeni powinno być zwrócenie uwagi na dobór odpowiednich roślin – najlepiej takich, które naturalnie można spotkać w lesie. Inwestorzy mogą także podjąć wyzwanie aranżacji przestrzeni, która nie będzie przypominać leśnych terenów. Wówczas, często wiąże się to z wymianą gleby tak, aby rośliny ozdobne mogły rosnąć, kwitnąć i cieszyć oczy właścicieli. Pod zasadzonymi roślinami, krzewami czy drzewami można również zasadzić piękny trawnik, po wcześniejszym wyplantowaniu terenu. Stworzy to przytulną przestrzeń do podziwiania i miejsce do odpoczynku. Urządzając działkę leśną, warto zastosować też naturalne materiały, stanowiące integralną część przestrzeni – kamyki, drewno czy żwir. Doskonale prezentować się będą drewniane czy ratanowe meble ogrodowe, które wkomponują się w otoczenie, będąc jego ozdobą i miejscem do relaksu.