Czym jest nieprzekraczalna linia zabudowy i kiedy można ją przekroczyć?

Większość z nas marzy o własnym domu i wcześniej czy później realizuje to marzenie. Przed przystąpieniem do budowy domu należy spełnić szereg formalności. Obowiązujące przepisy budowlane stawiają wymogi, które warto poznać jeszcze przed wyborem działki i projektu domu, który na niej zamierzamy wybudować. Konieczne jest dokładne zapoznanie się z terenem, na którym położona jest działka, jej dostępem do układu dróg publicznych i zabudową na działkach sąsiednich. Ważne będzie zachowanie odpowiedniej odległości budynku nie tylko od granicy sąsiadujących działek, ale także od znajdujących się na nich zabudowań, a w przypadku lokalizacji działki w bezpośrednim sąsiedztwie drogi lub ulicy, należy pamiętać, że budynek musi być usytuowany z zachowaniem określonej dla drogi lub ulicy linii zabudowy. Dlatego też przed zakupem działki, warto zapoznać się z pojęciem „linia zabudowy”, a także dowiedzieć się czym jest „nieprzekraczalna linia zabudowy”.

Nieprzekraczalna linia zabudowy to linia wyznaczająca maksymalne zbliżenie budynku, zarówno mieszkalnego, gospodarczego i garażowego do drogi lub ulicy. Budynki te mogą być usytuowane na tej linii lub w odległości większej, czyli wsunięte w głąb działki. Jest niezwykle ważne, aby nie wychodziły poza granicę terenu, na którym nie można stawiać zabudowań, czyli aby nie wykraczały poza nieprzekraczalną linię zabudowy. Przebieg linii wyznacza granicę, której budynek nie może naruszyć. Szczególną uwagę należy zachować przed ustaleniem wymaganego położenia domu i wytyczeniem na działce miejsca, na którym ma on powstać. Przed wyborem projektu domu każdy Inwestor musi sprawdzić szczegółowe zapisy dotyczące nieprzekraczalnej linii zabudowy. Znajdzie je w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalonym przez lokalną radę gminy, dla terenu, na którym działka się znajduje. Jeśli plan nie został przez gminę uchwalony, szczegółowe informacje na temat nieprzekraczalnej linii zabudowy Inwestor znajdzie w wydanej na jego wniosek przez lokalny urząd gminy decyzji o Warunkach Zabudowy na jego działce. Wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy ma na celu uporządkowanie powstającej zabudowy oraz zachowanie odległości od dróg emitujących hałas komunikacyjny.

Nieprzekraczalna linia zabudowy musi być wyznaczona w odpowiedniej odległości od drogi. Jest to odległość nie mniejsza niż 6 metrów i nie większa niż 50 metrów. Odległość obiektów budowlanych od dróg zależy od rodzaju dróg oraz od tego, czy działka znajduje się na terenie zabudowanym, czy też na terenie niezabudowanym. Nie tylko budynek mieszkalny, ale też wszelka zabudowa, czyli każdy obiekt budowlany musi znajdować się w odpowiedniej odległości od granicy jezdni. Odległość tę regulują przepisy ustawy o drogach publicznych, które wyznaczają odległości obiektów budowlanych od jezdni poszczególnych rodzajów dróg, w następujący sposób:

• dla autostrady to 30 m w terenie zabudowanym i 50 m w terenie niezabudowanym,
• dla drogi ekspresowej to 20 m w terenie zabudowanym i 40 m w terenie niezabudowanym,
• dla drogi krajowej – 10 m w terenie zabudowanym i 25 m w terenie niezabudowanym,
• dla drogi wojewódzkiej i powiatowej wymagana odległość wynosi 8 m w terenie zabudowanym i 20 m w terenie niezabudowanym,
• dla drogi gminnej – 6 m w terenie zabudowanym i 15 m w terenie niezabudowanym.

Przepisami powyższymi nie są objęte drogi prywatne lub osiedlowe.

Pojęcie obowiązującej linii zabudowy i nieprzekraczalnej linii zabudowy jest niezwykle ważne dla każdego Inwestora. Definicje tych linii znajdują się Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego lub w decyzjach o Warunkach Zabudowy, wydanych dla konkretnych działek. W części graficznej MPZP lub w załączniku graficznym do decyzji o WZ linia zabudowy to linia z zaznaczonymi na jej przebiegu trójkątami. Wypełnienie trójkątów kolorem czarnym oznacza, że linia ta jest linią obowiązującą, natomiast brak wypełnienia trójkątów oznacza, że linia jest linią nieprzekraczalną. Jeśli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla terenu, na którym położona jest działka, nie został uchwalony, obowiązującą linię zabudowy wyznacza zabudowa już znajdująca się na sąsiadujących działkach. Zdarza się, że linia zabudowy na sąsiednich działkach nie jest linią prostą, ale przebiega, tworząc uskok. Taka sytuacja została rozstrzygnięta w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (Dz.U.2003 nr 164 poz.1588). Zgodnie z § 4. ust. 3 tego rozporządzenia: „Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.” Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza granice terenu, na którym budynek musi zostać wybudowany, czyli wyznacza obszar, poza którym nie można wybudować żadnych zabudowań. Lokalizację budynku na tym obszarze pozostawia się decyzji Inwestora. Celem obowiązującej linii zabudowy i nieprzekraczalnej linii zabudowy jest takie kształtowanie zabudowy, aby przestrzeń była uporządkowana i aby zapewnić odpowiednie połączenie istniejącej zabudowy i nowej zabudowy. Linie te wyznacza się, aby przestrzeń, na której powstaje zabudowa, była zagospodarowana harmonijnie. Przebieg linii zabudowy ustalony jest, w przypadku decyzji o Warunkach Zabudowy, dla konkretnej działki i może być inny dla działek oddalonych od siebie. Jest to związane z istniejącą zabudową na działkach sąsiadujących z działką, dla której ustalana jest ta linia zabudowy.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to podstawowy akt prawa miejscowego, który zawiera dokładne informacje i ustalenia dotyczące działek położonych na obszarze, którego plan dotyczy oraz dla każdej drogi/ulicy znajdującej się w obszarze, który został objęty miejscowym planem. Do sporządzania miejscowych planów zobowiązuje gminy ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prawo budowlane nie podaje definicji nieprzekraczalnej linii zabudowy, linia ta stanowi nieodłączny element miejscowego planu. Zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego każdorazowo ustalają nieprzekraczalną linią zabudowy dla konkretnego obszaru objętego planem, a przewidzianego do zabudowy. Inwestorzy, których działka położona jest na terenach, dla których jeszcze nie uchwalono planu miejscowego, zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, występują do lokalnego urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy działki. Zasady zabudowy określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O warunki zabudowy może wystąpić nie tylko właściciel działki, ale każdy, kto nosi się z zamiarem zakupu konkretnej działki. W dokumencie tym obowiązkowo znaleźć muszą się informacje na temat linii zabudowy dla działki, które Inwestor będzie musiał bezwzględnie przestrzegać.

Wiemy, że nieprzekraczalna linia zabudowy jest bardzo ważnym wskaźnikiem budowlanym. Wyznacza ona granice obszaru, którego nie można przekroczyć, budując dom. Poza nieprzekraczalną linią zabudowy nie można stawiać nie tylko budynków mieszkalnych, ale też żadnych obiektów budowlanych, garaży, wiat garażowych itp. Wyjątkowo, niektóre wystające elementy budynku przekroczyć mogą częściowo lub całkowicie nieprzekraczalną linię zabudowy, ale wyłącznie wtedy, gdy zezwalają na to zapisy w lokalnym MPZP lub w decyzji o WZ. Jeśli jednak zapisów na temat takich odstępstw nie ma, przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy fragmentem ściany frontowej, np. wysunięcie części ściany, jest niedopuszczalne.

Nieprzekraczalna linia zabudowy dotyczy budynków oraz wszystkich obiektów budowlanych, które w tej definicji określonej w MPZP lub decyzji WZ objęte są zakazem jej przekroczenia. 

Garaż jest budynkiem, dlatego nie może on być usytuowany poza nieprzekraczalną linią zabudowy lub poza nią wystawać. Zarówno garaż murowany, jak i drewniana lub blaszana wiata garażowa, muszą zostać wybudowane na terenie, gdzie takie zabudowania są dozwolone.

Zgodnie z prawem ogrodzenia nie są obiektami budowlanymi, zatem przepisy dotyczące nieprzekraczalnej linii zabudowy nie obejmują ich. Ogrodzenie posesji może zostać wybudowane poza nieprzekraczalną linią zabudowy na granicy działki, nawet jeśli jest ona przy jezdni. Inwestor może natomiast bez żadnych formalności, bez zezwolenia i bez zgłoszenia, wybudować połączoną z ogrodzeniem zadaszoną wiatę na śmietnik.

Niestety balkon jest tym elementem budynku, który najczęściej wykracza poza tę linię. Jednak zdarza się, że miejscowe plany lub warunki zabudowy zawierają zapisy, które nie dopuszczają wysunięcia balkonu poza nieprzekraczalną linię zabudowy. Jeśli w planie miejscowym lub w warunkach zabudowy takich zapisów nie ma, wysunięcie balkonu poza tę linię jest dopuszczone.

Szambo nie jest obiektem budowlanym, jest urządzeniem budowlanym, pełniącym funkjcę zbiornika na nieczystości. Jest zlokalizowane pod ziemią, dlatego może być umieszczone poza nieprzekraczalna linią zabudowy. Szambo musi jednak spełniać pewne warunki. W zabudowie jednorodzinnej nieprzekraczalna odległość szamba od osi studni z wodą pitną to 15 metrów, a odległość od okien i drzwi do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi to 5 metrów. Szambo musi też być oddalone przynajmniej o 2 metry od granic sąsiednich działek oraz od ulicy i chodnika. Wyznaczone odległości zależą także od pojemności zbiornika. Wymagane odległości dotyczą tylko działek, które nie mogą być podłączone do sieci kanalizacyjnej. Jeśli taka możliwość istnieje, budynek musi zostać podłączony do sieci kanalizacyjnej.

Przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy jest możliwe tylko wtedy, gdy zezwala na to MPZP lub decyzja o WZiZT. Inaczej bowiem, przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy pociągnie za sobą nieprzyjemne skutki dla inwestora. Przekroczenie linii zabudowy może być traktowane jako samowola budowlana, jeżeli taka lokalizacja nie była objęta pozwoleniem na budowę. Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu dlatego, jeśli okaże się, że dom lub jego konkretny element przekracza nieprzekraczalną linię zabudowy, warto dokonać odpowiednich zmian w projekcie domu i zbudować dom zgodnie z wszystkimi zasadami. Jeśli to będzie niemożliwe, trzeba liczyć się z konsekwencjami, którymi może być nawet nakaz rozebrania budynku. Taki nakaz dotyczyć może również kompletnie ukończonej inwestycji. Decyzję w tej sprawie wydaje odpowiedni inspektor nadzoru budowlanego, przy czym nakaz rozbiórki domu to ostateczność. Inwestor może odwołać się od takiej decyzji do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a następnie wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Każdy obiekt budowlany powinien znajdować się w odpowiedniej odległości od jezdni, więc jego odległość od dróg publicznych jest niezwykle ważna. Odległość ta zależy od rodzaju drogi oraz od tego, czy teren jest zabudowany czy niezabudowany i wynosi od 6 do 50 metrów, co zostało już omówione wcześniej. Każda nieruchomość musi posiadać dostęp do drogi publicznej, a jeśli nie ma dostępu bezpośredniego, dostęp zabezpieczany jest przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności drogowej. Jednak na odpowiednie wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy wpływ ma nie tylko odległość od drogi, ale też położenie działki. Minimalne odległości obiektów budowlanych od lasu, cmentarza, czy rzeki określają przepisy prawa. Celem tych uregulowań jest zachowanie ładu przestrzennego oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom budynków, które wybudowane zostaną na pobliskich działkach.

• Odległość od lasu
  Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - lasem nazywa się grunt leśny, który jest oznaczony na mapie ewidencyjnej albo teren oznaczony w miejscowym planie jako leśny. Odległość obiektu budowlanego (domu, garażu czy budynku gospodarczego) od lasu zależy od tego, czy pokrycia dachu i ścian planowanych obiektów budowlanych będą wykonane z materiału nierozprzestrzeniającego, czy rozprzestrzeniającego ogień. Jeśli będzie to materiał nierozprzestrzeniający ognia, odległość od lasu wynosi 12 metrów, jeśli inwestor zastosuje materiał rozprzestrzeniający ogień, minimalna odległość od lasu wynosić musi 16 metrów.
  Odległości te mają na celu zminimalizowanie ryzyka pożarowego.
• Odległość od cmentarza
  Wpływ na odpowiednie wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy ma także znajdujący się w pobliżu działki cmentarz. W tym przypadku mówimy o zasięgu strefy sanitarnej od cmentarza. Minimalna odległość wszystkich obiektów budowlanych od cmentarza wynosi 150 metrów. Odległość ta może zmniejszyć się do 50 metrów, ale tylko pod warunkiem, że obszar przy cmentarzu w obrębie od 50 do 150 metrów posiada sieć wodociągową, do której są podłączone wszystkie obiekty, w których korzysta się z wody.
• Odległość od rzek i zbiorników wodnych
  Odległości te nie są uregulowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Lokalizacja obiektów budowlanych względem rzek i zbiorników wodnych określona jest w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub WZ.

Nieprzekraczalna linia zabudowy jest wyznaczana w celu zapewnienia bezpieczeństwa użytkownikom budynku i zachowania ładu przestrzennego.

Zachęcamy do obejrzenia oferty projektowej ARCHON+, w której przygotowaliśmy wiele różnorodnych propozycji. Projekty domów ARCHON+ spełniają rozmaite wymagania MPZP/ WZ, co zapewnia możliwość optymalnego doboru projektu do uwarunkowań lokalizacyjnych działki. Różnorodność kolekcji pod względem stylu wykończenia oraz rozwiązań funkcjonalnych zapewnia możliwość idealnego dopasowania do upodobań estetycznych i oczekiwań użytkowych. Fachowe doradztwo i pomoc w wyborze zapewniają Doradcy Projektowi ARCHON+.
Zapraszamy do kontaktu!

Czytaj również:

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
• Warunki Zabudowy

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Odpowiemy jak tylko będziemy dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900