Co to jest uzbrojenie działki i jak je wykonać?

Niezbędnym etapem w procesie budowy domu jest uzbrojenie działki, czyli wykonanie przyłączy. W tym artykule podpowiemy, jak uzbroić działkę oraz opiszemy standardowe przyłącza do działki budowlanej.

Pojęcie „działka uzbrojona” odnosi się do działek, które posiadają niezbędne do budowy budynku uzbrojenie. Często pojęcie działka uzbrojona wykorzystywane jest w przypadku możliwości wykonania przyłączy infrastruktury technicznej z sąsiadujących terenów, w tym z drogi. Mówiąc o uzbrojeniu działki mamy na uwadze linię energetyczną, jako kluczową oraz sieci wodociągową, kanalizacyjną i gazową.

Kupując działkę budowlaną, Inwestor powinien zweryfikować wymogi zdefiniowane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, a także sprawdzić, czy została ona uzbrojona w niezbędne media, dzięki czemu zyska pełną wiedzę, z jakimi ograniczeniami trzeba będzie się liczyć oraz jakie czynności podjąć, aby przystąpić do budowy domu. Jeżeli działka nie została uzbrojona, warto mieć na uwadze, że wykonanie przyłącza gazowego, przyłącza elektrycznego, przyłącza wodociągowego oraz przyłącza kanalizacyjnego może zająć sporo czasu, co należy uwzględnić w swoich planach. Ponieważ koszt uzbrojenia działki budowlanej może okazać się sporym wydatkiem, tym bardziej warto zwrócić uwagę na tę kwestię jeszcze przed zakupem działki.

Aby sprawdzić uzbrojenie działki, należy udać się do Wydziału Geodezji i Kartografii Starostwa Powiatowego lub Powiatowego Ośrodka Dokumentacji geodezyjnej i Kartograficznej, właściwego względem położenia działki lub też skorzystać informacji udostępnianych na portalu prowadzonym przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii geoportal.gov.pl

Na początek trzeba zaznaczyć, że wszelkie koszty związane z formalnościami oraz pracami budowlanymi ponosi Inwestor. Do granicy działki przyłącza gazowe i przyłącza elektryczne doprowadza zarządca sieci po podpisaniu umowy. Koszt uzbrojenia działki budowlanej uzależniony jest m.in. od rodzaju przyłącza, długości przyłącza, a więc od odległości domu od sieci, szczegółów przyłączy (np. moc przyłączeniowa prądu), a także lokalizacji geograficznej oraz od zarządcy danej sieci. Jeżeli działka znajduje się w znacznej odległości od sieci wodociągowej, elektrycznej, gazowej, kanalizacyjnej, wówczas koszty uzbrojenia działki są wyższe. Ważne, aby wszystkie te wydatki uwzględnić w kosztorysie budowy domu.

Jeszcze przed rozpoczęciem budowy niezbędne jest uzyskanie pozwolenia i wykonanie przyłącza energetycznego do działki, aby zasilić wszelkie urządzenia elektryczne wykorzystywane w czasie prac budowlanych. Do zasilania placu budowy można wykorzystać przyłącze tymczasowe (z tymczasową tablicą rozdzielczą oraz taryfą budowlaną), wykorzystywane tylko w czasie budowy, lub przyłącze docelowe, które po odebraniu budynku do użytkowania stanie się jego głównym źródłem zasilania.

Uzbrojenie działki w prąd, czyli wykonanie przyłącza energetycznego, składa się z kilku etapów. Pierwszym z nich jest złożenie w lokalnym zakładzie energetycznym wniosku o określenie warunków przyłączenia budynku do sieci. Wniosek o ich wydanie powinien określać (w przybliżeniu) zapotrzebowanie mocy przyłączeniowej, roczne zużycie energii oraz kiedy spodziewamy się rozpocząć jej pobieranie. Warunki techniczne zostają wydane bezpłatnie i powinny określać: sposób zasilania domu w energię elektryczną (linia energetyczna napowietrzna lub kablowa), miejsce przyłączenia do sieci elektrycznej wraz z miejscem instalacji licznika i zabezpieczenia głównego. Przyłącze napowietrzne biegnie od słupa linii napowietrznej do złącza, który umiejscowiony jest na stojaku dachowym lub do specjalnej konstrukcji przymocowanej do ściany budynku. W przypadku przyłącza kablowego jest ono układane w gruncie od najbliższego słupa napowietrznej linii elektroenergetycznej lub od linii biegnącej w ziemi aż do granicy działki budowlanej.

Razem z warunkami przyłączenia zakład energetyczny przesyła projekt umowy o przyłączenia.

Drugim etapem jest budowa przyłącza (na podstawie umowy o przyłączenie z zakładem energetycznym) na podstawie dokumentacji projektowej oraz zgodnie z uzgodnioną trasą linii, przeprowadzonej w odpowiedniej odległości od innych instalacji. Przyłącze powinno też zostać wrysowane w mapę geodezyjną działki. Zgodnie z prawem energetycznym projekt i przyłącze wykonuje zakład energetyczny.

W ostatnim etapie prac właściciel nieruchomości zgłasza do zakładu energetycznego gotowość instalacji do przyłączenia, który następnie dokona jej odbioru i sporządzi inwentaryzację powykonawczą. Na tym etapie zostaje podpisana umowa o dostawę energii, a po założeniu licznika można rozpocząć korzystanie z energii elektrycznej. Właścicielem przyłącza oraz licznika staje się lokalny zakład energetyczny i on od teraz odpowiada za jego konserwację. Przyłącze elektryczne do domu jednorodzinnego wykonuje się na napięcie 400 V (napięcie trójfazowe).

Przyłącze wodociągowe to zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 roku o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym (na całej długości przewodu). Wykonanie tego przyłącza nie wymaga pozwolenia na budowę, wystarczy jedynie zgłosić przedsięwzięcie do organu administracji architektoniczno – budowlanej, a jeśli ten nie wniesie zastrzeżeń w ustawowym terminie, można rozpocząć jego wykonanie.

W pierwszej kolejności należy złożyć wniosek o wydanie warunków technicznych zaopatrzenia w wodę, a także odprowadzania ścieków. Zbiorowe zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków jest zadaniem Gmin i one są właścicielem sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (sieci są własnością gminy). Wniosek o wydanie warunków składa się w Urzędzie Gminy lub powołanym przez Gminy Miejscowym Zakładzie Wodociągów i Kanalizacji i należy do niego dołączyć mapę zasadniczą w skali 1:500.

Po uzyskaniu warunków należy wykonać projekt przyłącza, a następnie uzyskać zgodę na jego trasę, która wydawana jest w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej przy lokalnym Miejskim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej oraz przygotować projekt zagospodarowania terenu z planem sytuacyjnym przyłącza na działce i poza nią.

Przyłączenie do sieci kanalizacyjnej przebiega na zbliżonych zasadach jak przyłączenie do sieci wodociągowej, dlatego warto przeprowadzić to jednocześnie. Jeśli na działce budowlanej istnieje możliwość podłączenia do sieci kanalizacyjnej, to Inwestor jest do tego zobligowany.

Ważne! Aby w czasie prac nie uszkodzić innych, istniejących już instalacji, niezbędne jest przeprowadzenie uzgodnień z poszczególnymi dostarczycielami mediów. Uzgodnienia przeprowadza Zespół Uzgadniania Dokumentacji Projektowej.

Uzbrojenie działki w wodę i kanalizację oraz koszty z tym związane ponosi Inwestor. Zakłady zarządzające siecią finansują z reguły rozbudowę istniejącej kanalizacji lub wodociągów, jednak w praktyce część gmin Wysokość kosztów zależy głównie od długości całej instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, jednak ceny mogą także wynikać z lokalizacji i różnić się w poszczególnych województwach. Po wykonaniu przyłącza należy je zgłosić do Zakładu Wodociągów i Kanalizacji, aby ich inspektor techniczny dokonał odbioru powykonawczego oraz spisał protokół odbioru końcowego. Po odbiorze technicznym następuje zamontowanie wodomierza (na koszt dystrybutora) oraz podpisanie umowy z wodociągami.

Jeżeli w pobliżu działki nie ma sieci wodno kanalizacyjnej, należy ustalić w miejscowym urzędzie gminy, czy będzie możliwe uzyskanie pozwolenia na wykonanie przydomowej oczyszczalni ścieków lub szczelnego zbiornika na ścieki bytowe. Warunki tymczasowego rozwiązania gospodarki ściekowej ustala Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku jego braku ustalenia decyzji o Warunkach Zabudowy wydawane w gminie.

Odbiorca gazu w domu jednorodzinnym zaliczany jest do grupy przyłączeniowej B podgrupy I. Przyłączenie w ramach tej grupy przewiduje pobór gazu ziemnego wysokometanowego w ilości nie większej niż 10 m3/h albo gazu ziemnego zaazotowanego w ilościach nie większych niż 25 m3/h. Pobór w takich ilościach w zupełności wystarcza do ogrzewania budynku oraz przygotowywania posiłków.

Główne dokumenty prawne, które regulują zasady wykonania przyłącza gazowego to:

• Ustawa Prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997 r.,
• Ustawa Prawo budowlane z dnia 2 października 2013 r.,
• Rozporządzenie Ministra Gospodarki z 2 lipca 2010 w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemu gazowego.

Wykonanie przyłącza do domu jednorodzinnego można podzielić na trzy etapy.

Pierwszym etapem jest część formalna, polegająca na uzyskaniu warunków przyłączenia domu do sieci gazowej. Na wniosek Inwestora przedsiębiorstwo gazownicze (odpowiednie w danym terenie) określa i wydaje warunki przyłączenia. W przypadku Inwestorów indywidualnych przedsiębiorstwo ma 21 dni na wydanie warunków przyłączenia do sieci gazowej.

Ważne! Przed złożeniem wniosku sprawdź na stronie internetowej właściwego przedsiębiorstwa gazowniczego listę niezbędnych załączników do wniosku.

Po uzyskaniu warunków przyłączenia należy złożyć wniosek o zawarcie umowy o przyłączenie do sieci gazowej. Na obszarze Polski istnieje wiele zakładów świadczących usługi dostarczania gazu, a każdy z nich posiada własne regulaminy oraz wzory wniosków do składania, dlatego właściwy dokument należy pobrać ze strony lokalnego przedsiębiorstwa lub z jego siedziby. Warunki przyłączenia oraz umowa są podstawą do wykonania prac projektowych, a sam projekt jest niezbędny do wystąpienia o pozwolenie na budowę.

Etap wykonawczy to następny krok do wykonania przyłączenia gazowego. Warunkiem rozpoczęcia prac jest posiadanie przez Inwestora uprawomocnionej decyzji o pozwoleniu na budowę, którą wydaje organ administracji architektoniczno – budowlanej. Budowę przyłącza gazowego do nieruchomości realizuje na zlecenie spółki gazowniczej, wybrany przez nią wykonawca, który wcześniej opracuje projekt budowlany sieci gazowej oraz uzyska stosowne decyzje administracyjne. Wykonawca wyznacza też lokalizację zaworu głównego, która musi być zgodna z warunkami wskazanymi przez zakład gazownicy. Po wybudowaniu przyłącza wykonawca przeprowadzi próbę szczelności sieci gazowej, a jej wynik potwierdzi w protokole.

Niezbędna jest również pozytywna opinia kominiarska, potwierdzająca drożność przewodów spalinowych i wentylacyjnych. Po obowiązkowym odbiorze instalacji zakład gazowy przesyła powiadomienie o gotowości sieci do realizacji dostaw gazu.

Ostatnim etapem przyłączenia jest etap rozliczeniowy, w którym Inwestor reguluje opłatę za przyłączenie oraz zawiera tzw. umowę kompleksową ze sprzedawcą gazu, umożliwiającą użytkowanie instalacji. Po jej podpisaniu następuje montaż gazomierza. Prawo budowlane nakłada na inwestorów obowiązek corocznej, okresowej kontroli instalacji (jej stan techniczny oraz przewody kominowe).

Koszt przyłączenia do sieci gazowej zależy głównie od długości instalacji przyłączeniowej oraz jej skali trudności, ceny zmieniają się również w zależności od lokalizacji oraz przedsiębiorstwa gazowniczego. Na całkowity koszt przyłączenia składa się: opłata za wydanie warunków technicznych, projekt budowlany instalacji, geodeta (wytyczenie przebiegu instalacji), opłata przyłączeniowa, montaż szafki gazowej, czynność odbioru przyłącza plus koszt robót i materiałów budowlanych.

Właściwe korzystanie z działki budowlanej zapewnia nie tylko jej uzbrojenie w niezbędne media, ale także zależne jest od dostępu i połączenia z drogą publiczną. Brak takiego dostępu niesie ze sobą poważne konsekwencje dla Inwestora. Przepisy prawa budowlanego przewidują wymóg posiadania takiego dostępu (faktycznego i prawnego) - jest to jeden z niezbędnych warunków do uzyskania pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzeni, dostęp do drogi publicznej jest również konieczny do uzyskania Warunków Zabudowy terenu.

W przypadku, gdy działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a dojazd jest możliwy przez inną działkę, należy pozyskać urzędowe ustanowienie służebności gruntowej (inaczej służebności drogi koniecznej). Służebność taką można ustanowić na trzy sposoby: w drodze umowy (konieczny jest akt notarialny), orzeczenia sądowego lub zasiedzenia. Jeśli służebność ustanowiona jest w drodze umowy, właściciel nieruchomości obciążonej (posiadającej dostęp do drogi publicznej) wyraża zgodę na przejazd przez określoną z góry część jego terenu. W zamian za udostępnienie przejazdu właściciel nieruchomości bez takiego dostępu może zobowiązać się do pokrycia wynagrodzenia za przejazd (jednorazowo lub okresowo), nie jest to jednak warunek konieczny. Zaletą służebności gruntowej jest fakt, że raz ustanowiona, wiąże każdego następnego właściciela. Ustanowienie służebności powinno również zostać ujawnione w zapisach ksiąg wieczystych obu nieruchomości.

Nie sposób prowadzić budowę domu bez korzystania z energii elektrycznej, nie da się również zamieszkać w domu bez wody, dlatego etap budowy polegający na uzbrojeniu działki jest jednym z pierwszych do wykonania. Wszelkie przyłącza mediów odbywają się na wniosek Inwestora, on też ponosi wszelkie opłaty. Przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić informacje w miejscowym Urzędzie Kartografii i Geodezji, np. czy działka jest uzbrojona. Możemy również w przedsiębiorstwach dystrybucyjnych dowiedzieć się, czy na naszej nieruchomości jest możliwość wykonania przyłączy i jaki jest ich termin oraz cena.

Uzbrojenie działki w media to proces obowiązkowy, wymagający dopełnienia kwestii formalnych, koniecznych do rozpoczęcia prac budowlanych. Niezbędnym elementem rozpoczęcia prac związanych z przyłączeniem mediów jest uzyskanie od dostarczycieli mediów warunków technicznych przyłączy oraz skompletowanie wszystkich załączników do wniosków i umów z dystrybutorami. Wszelkie procedury wnioskowania oraz prace związane z doprowadzeniem mediów regulują przepisy budowlane, a same prace mogą przeprowadzić tylko osoby lub firmy z niezbędnymi uprawnieniami. Obowiązuje tu również procedura odbioru prac, która jest warunkiem podpisania końcowej umowy na dostawę.

Koszt przyłączenia wszystkich mediów do działki wynosi od kilku do kilkunastu tysięcy złotych i zależy głównie od długości samych przyłączy, mocy podłączenia oraz cen dyktowanych przez lokalne przedsiębiorstwa dystrybucyjne. Kupując działkę, która wymaga uzbrojenia należy się liczyć z koniecznością udziału w kosztach budowy infrastruktury technicznej w tym drogowej, czyli wykonaniem niezbędnych przyłączy i urządzeniem dojazdu do działki. Wydatki mogą być spore i stanowić znaczącą część kosztów budowy domu, dlatego warto je wcześniej dokładnie oszacować.

Czytaj również: projekt zagospodarowania terenu

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Jesteśmy teraz dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900