Stan deweloperski - co oferuje, o czym warto pamiętać?

„Stan deweloperski” to pojęcie, z którym zetknął się niemal każdy Inwestor kupujący dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym. Określa ono stopień wykończenia budynku, jednak jego definicja jest różna w zależności od firmy lub regionu. W tym artykule postaramy się odpowiedzieć na najczęściej zadawane pytania dotyczące stanu deweloperskiego.

Co to jest stan deweloperski? Nie ma jednej definicji tego terminu, ale ogólnie przyjmuje się, że jest to określenie stanu wykończenia domu, które odbiera nabywca od firmy deweloperskiej. Poszczególne elementy wykończenia zależą głównie od zapisów umowy sprzedaży, którą klient podpisze z deweloperem. Standardowo zakładamy, że w stanie deweloperskim dom powinien mieć zakończone prace związane z ociepleniem budynku, przyłączone media (instalacje: wodno-kanalizacyjna, grzewcza i elektryczna), wykonane tynki oraz wylewki podłogowe (posadzki), wstawione drzwi zewnętrzne, zamontowane grzejniki oraz przeprowadzony montaż parapetów. Stan domu powinien umożliwiać natychmiastowe rozpoczęcie prac wykończeniowych. W wykończeniu zewnętrznym budynku, w zakres stanu deweloperskiego, zazwyczaj wchodzi również: podbitka dachowa wraz z ociepleniem dachu, ocieplenie elewacji, osadzenie rur spustowych, wykonanie schodów z balustradami, przygotowanie drogi dojazdowej oraz miejsc parkingowych.

Co to jest stan deweloperski mieszkania? Analogicznie jak w przypadku budynku mieszkalnego, określa on stopień wykończenia lokalu mieszkalnego, umożliwiający rozpoczęcie jego wykańczania. 

Ponieważ „stan deweloperski” to pojęcie w dużej mierze umowne, zwyczajem deweloperów jest przyjmowanie różnych standardów wykończenia domu lub mieszkania. Dobrą praktyką jest zatem szczegółowe określenie w umowie stopnia i standardu wykończenia domu oraz spisanie listy zastosowanych materiałów i technologii.

Często deweloperzy oferują domy lub mieszkania na sprzedaż w kilku różnych opcjach wykończenia do wyboru, które różnią się między sobą standardem i kosztami. Popularne jest pojęcie „stan deweloperski podwyższony”, który zakłada wykonanie przez dewelopera pewnych dodatkowych prac, np. biały montaż (podłączenie elementów wyposażenia łazienki i kuchni) lub pokrycie ścian i sufitów białą farbą. W tej sytuacji również panuje pewna dowolność w zależności od standardów firmy deweloperskiej, warto więc zapoznać się z zakresem dodatkowych prac, o których informacje będą umieszczone w umowie. Powinniśmy też pamiętać, że stan surowy oraz wykończenie „pod klucz” to nie to samo co stan deweloperski.

Na rynku mieszkań i nieruchomości, zarówno w przypadku mieszkania, jak i domu jednorodzinnego, stan deweloperski oznacza, że wykonawca zakończył prace w momencie, gdy można już w lokalu rozpocząć wykańczanie wnętrz, ale jeszcze nie można w nim zamieszkać. Ze względu na różnice pomiędzy domem, a mieszkaniem, zakres przeprowadzonych prac będzie jednak się różnił.

Jak wygląda stan deweloperski mieszkania? Mieszkanie w stanie deweloperskim powinno posiadać rozprowadzone instalacje: wodno-kanalizacyjną, wentylacyjną, elektryczną i ewentualnie gazową, wykonaną betonową wylewkę na podłodze i tynki na ścianach, zamontowane grzejniki, parapety wewnętrzne i zewnętrzne, drzwi zewnętrzne oraz balustrady na tarasie lub balkonie.

Co obejmuje stan deweloperski domu? Ze względu na specyfikę budynku mieszkalnego (nieruchomość), standard deweloperski domu obejmuje zdecydowanie więcej. Poza standardowymi elementami (analogiczne jak w mieszkaniu), deweloper powinien zadbać o wykonanie schodów (wylewnych, wewnętrznych i zewnętrznych), ocieplenie poddasza mieszkalnego, wykonanie zabudowy z płyt gipsowo-kartonowych, ocieplenie i wykończenie elewacji, montaż podbitki dachowej i rynien, wykonanie drogi dojazdowej (w tym miejsc parkingowych, jeśli przewiduje je umowa). Czasami w zakres tych prac wchodzi też zagospodarowanie terenu wokół nieruchomości oraz montaż ogrodzenia.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: MOJDOM250

KOD: MOJDOM250

KOD: MOJDOM250

---

Zobacz więcej projektów

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Zakup domu lub mieszkania w stanie deweloperskim wiąże się z koniecznością jego wykończenia – należy więc w tej sytuacji liczyć się z dodatkowymi kosztami, których wysokość kształtuje się dość indywidualnie. Cena wykończenia zależy od tego, czy będziemy go przeprowadzać we własnym zakresie, czy skorzystamy z pomocy wyspecjalizowanych ekip. Oczywiście znaczenie ma też wielkość domu lub mieszkania, jakość i rodzaj materiałów wykończeniowych oraz ogólny standard wyposażenia wnętrz. Ważnym elementem jest również lokalizacja, kształtująca ceny na usługi i materiały na rynkach lokalnych.

Jak zmniejszyć koszt wykończenia domu lub mieszkania? Przede wszystkim część prac warto wykonać samodzielnie. Malowanie ścian lub układanie paneli to proste czynności, a wykonanie ich samemu pozwala zaoszczędzić niemałe pieniądze. Jeśli wiemy, jak ma wyglądać nasz przyszły dom, możemy też wcześniej zaopatrzyć się w poszczególne materiały wykończeniowe, przeglądając oferty sklepów i składów budowlanych, aby skorzystać z sezonowych lub lokalnych promocji i zapłacić mniej.

W trakcie prac wykończeniowych polecamy wykorzystać gotowe wizualizacje wnętrz, które pomogą funkcjonalnie zaaranżować pomieszczenia oraz dostosować je do naszego stylu i preferencji.

ZOBACZ przykładowe aranżacje wnętrz wykonane do projektów domów ARCHON+

Jak już wspominaliśmy wcześniej, szczegółową listę rzeczy wchodzących w zakres stanu deweloperskiego każdorazowo określa umowa, której zawartość może się różnić nawet w przypadku tego samego dewelopera (np. różnica pomiędzy stanem wykończenia mieszkania w centrum, a na obrzeżach miasta). Z tego powodu trudno jest odgórnie określić, co dokładnie zagwarantuje wykonawca w ramach stanu deweloperskiego.

Warto tutaj jednak wspomnieć o dwóch rzeczach, związanych z dochodzeniem swoich praw przez nabywców. Pierwszą sprawą jest właśnie gwarancja, na podstawie której nabywca może dochodzić swoich praw dotyczących naprawy lub wymiany uszkodzonych rzeczy. Jest to dobrowolne postanowienie pomiędzy stronami, więc zapisy oraz czas obowiązywania umowy gwarancyjnej zależy bezpośrednio od dewelopera oraz, w mniejszym stopniu, od klienta.

Drugim instrumentem prawnym jest rękojmia, będąca ustawową formą odpowiedzialności sprzedawcy za wady produktu, w tym za wady fizyczne nieruchomości. Jest ona niezależna od woli stron, a co za tym idzie, również niezależna od treści podpisanej umowy sprzedaży lub umowy gwarancyjnej. Zgodnie z prawem deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia przekazania lokalu kupującemu.

Wady, które można zgłosić w ramach rękojmi (widoczne gołym okiem lub celowo zatajone), obejmują sytuacje, gdy lokal nie ma właściwości przewidzianych umową z deweloperem, nie nadaje się do zamieszkania (rozpoczęcia prac wykończeniowych) lub mieszkanie zostało oddane w stanie niezupełnym. Przykładem takiej wady jest np.: niewłaściwa izolacja termiczna. Rękojmia dotyczy również wad prawnych, co w przypadku nieruchomości może mieć miejsce np. w sytuacji, gdy deweloper sprzeda lokal będący jednocześnie własnością osoby trzeciej.

Zakup domu lub mieszkania w stanie deweloperskim wiąże się z koniecznością przeprowadzenia w nim prac wykończeniowych oraz wymaga czasu, co ma swoje zalety, ale i wady.

Zanim odbierzesz klucze do nowego domu, czeka Cię jeszcze jego odbiór techniczny, czyli sprawdzenie stanu faktycznego domu przed oddaniem do użytkowania i podpisanie protokołu odbioru. Wcześniej warto dokładnie jeszcze raz przeczytać umowę kupna wraz z wszystkimi załącznikami i przygotować listę rzeczy, które zostały w niej zagwarantowane. Na tym etapie mamy możliwość zgłaszać deweloperowi wszelkie uwagi i poprawki dotyczące stanu domu lub mieszkania oraz jakości wykonania prac budowlanych. Deweloper ma dwa tygodnie na uznanie lub odmowę uznania zgłoszonych wad, a w ciągu miesiąca (30 dni) powinien uznane wady usunąć.

W czasie odbioru warto mieć przy sobie dokumentację domu, aby na bieżąco sprawdzać stan rzeczywisty z projektem. Jeśli istnieje taka możliwość, warto na odbiór zabrać doświadczonego inżyniera lub zaufanego znajomego, który w sposób obiektywny obejrzy z nami dom i pomoże wyłapać niedociągnięcia. Lokal najlepiej odbierać w ciągu dnia, przy naturalnym świetle. Deweloper nie ma prawa dokonać odbioru domu samodzielnie, czyli bez obecności klienta lub osób przez niego upoważnionych do odbioru. W momencie odbioru domu (już po naprawie zgłoszonych wcześniej usterek) deweloper powinien przekazać klucze do wszystkich drzwi, również do skrzynek z licznikami i bezpiecznikami, skrzynki pocztowej i garażu.

Co można sprawdzić samodzielnie w czasie odbioru domu?

• powierzchnia domu – wystarczy do tego miarka lub dalmierz laserowy, wcześniej warto sprawdzić czy w umowie podano powierzchnię domu z tynkiem lub bez oraz czy określono margines błędu (zazwyczaj ok. 2%) – niewłaściwa powierzchnia może być podstawą do odstąpienia od umowy zakupu
• ściany – należy sprawdzić ich pion i poziom oraz kąty na styku, wystarczy do tego kątownik lub ekierka oraz ciężarek na sznurku lub poziomica, należy zwrócić uwagę również na ewentualne plamy lub przebarwienia, które mogą świadczyć o źle wykonanej izolacji i wilgoci w ścianach oraz ocenić w jakim standardzie wykończone są tynki wewnętrzne (czy wymagają dodatkowej pracy pod przyszłe malowanie)
• podłogi – ich poziom i równość możesz sprawdzić za pomocą poziomicy i np. małej piłeczki, podłogi na balkonach i tarasie powinny posiadać lekki spad od budynku, by bezproblemowo odprowadzać wodę
• okna i drzwi – w czasie odbioru powinny być czyste, by wyłapać rysy lub nierówności, warto sprawdzić czy otwierają i zamykają się prawidłowo, a otwarte – czy samoczynnie się nie przymykają, ich szczelność można sprawdzić wkładając kartkę papieru pomiędzy ramę, a futrynę – po zamknięciu skrzydła nie powinno być możliwości jej wyjęcia, jeśli w umowie wymieniono drzwi antywłamaniowe – powinny posiadać kartę gwarancyjną oraz certyfikat
• instalacja elektryczna – prąd w gniazdkach można sprawdzić za pomocą próbnika lub ładowarki do telefonu, zaś przygotowane oprawki z żarówkami pozwolą przetestować podłączenia na suficie i w ścianach (jeśli po podłączeniu wszystkich żarówki zaczną migać, może to wskazywać na przeciążenie instalacji lub inną usterkę), dodatkowo nabywca ma prawo do wglądu do protokołu pomiaru izolacji elektrycznej
• instalacja grzewcza – w sezonie wystarczy sprawdzić czy grzejniki są ciepłe, zawsze sprawdzamy też czy zawory otwierają i zamykają się w łatwy sposób, do weryfikacji jakości wykonania izolacji termicznej można wykorzystać kamerę termowizyjną
• wentylacja – sprawdź czy wszystkie piony zgadzają się z planami domu, działanie wentylacji można przetestować za pomocą kadzidełka – przy zamkniętych oknach można zaobserwować jak szybko i w którym kierunku ucieka z niego dym

Protokół zdawczo-odbiorczy powinien posiadać faktyczną datę odbioru domu oraz zawierać listę wszystkich zauważonych usterek wraz z terminem ich usunięcia. Zapisy w protokole muszą być też zgodne z prawem. Przykładem nieprawidłowego zapisu w protokole jest np. informacja, że klient zrzeka się prawa do reklamacji późniejszych usterek. W Polsce kwestie te określa Kodeks Cywilny (Dz.U.2016.0.380 t.j. - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.).