Opłata adiacencka - co to jest i kiedy się z nią zetkniemy?

W sąsiedztwie Twojej nieruchomości gmina buduje drogę lub wodociąg? A może zdecydowałeś się na podział działki, na której stoi Twój dom? Obie te sytuacje mogą pociągnąć za sobą konieczność uiszczenia opłaty adiacenckiej. Skąd się ona bierze, jakie ma uzasadnienie, kto i w jakich sytuacjach ją nalicza, czy można uniknąć opłaty adiacenckiej? Odpowiedzi na te oraz inne ważne pytania związane z opłatą adiacencką znajdziesz w poniższym artykule.

Opłata adiacencka – mówiąc najogólniej – związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jednym z trzech czynników określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. W przypadku gdy na skutek zdarzeń wskazanych w ustawie nastąpi wzrost wartości nieruchomości właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może zostać zobowiązany do wniesienia opłaty adiacenckiej, ustalonej w drodze decyzji administracyjnej organu wykonawczego gminy. Istotny jest fakt, że organowi przysługuje jedynie uprawnienie do ustalenia opłaty adiacenckiej, ale nie ma on obowiązku rozstrzygać w tym przedmiocie. Może zatem odstąpić od ustalenia opłaty w danym przypadku. Nałożenie opłaty adiacenckiej może mieć miejsce w trzech sytuacjach.

     1. Opłata adiacencka może być ustalona w sytuacji, gdy nastąpi podział nieruchomości, który poskutkuje wzrostem jej wartości.

     2. Opłaty adiacenckiej możemy się spodziewać w wyniku scalenia i podziału nieruchomości.

     3. Zażąda się jej od nas w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, a także środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Oznacza to, że o ustaleniu opłaty adiacenckiej przesądzi np. budowa drogi, do której możemy mieć dostęp z naszej nieruchomości bądź możliwość przyłączenia się do nowopowstałych instalacji, jak na przykład sieć kanalizacyjna czy gazowa. Nie ma przy tym znaczenia, czy będziemy istotnie chcieli z tej infrastruktury korzystać. Już sama możliwość podłączenia się do instalacji czy korzystania z drogi może wpłynąć na podniesienie wartości nieruchomości usytuowanej w jej zasięgu, stąd też nasz brak zainteresowania danymi udogodnieniami nie stanowi podstawy do uniknięcia opłaty adiacenckiej.

Podsumowując, podstawową przesłanką uprawniającą do nałożenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości. Aby określić, czy wartość działki wzrosła powołuje się rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza w tym zakresie operat szacunkowy. W sytuacji, gdy wartość z operatu budzi wątpliwości, można zwrócić się o ocenę jego prawidłowości do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych..

Opłatę adiacencką mogą ustalić i nałożyć organy władzy samorządowej – odpowiednio do miejsca zamieszkania prezydent miasta, burmistrz lub wójt. Wysokość stawki opłaty adiacenckiej jest ustalana przez radę gminy w drodze uchwały. Wysokość stawki jest również ustalana w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Chociaż władze samorządowe nie mają obowiązku nałożenia tej opłaty, to jednak trudno liczyć na to, że z niej zrezygnują, bo wpływy z jej tytułu są dla budżetu gminy cennym zastrzykiem. W tym sensie opłatę adiacencką można traktować jako należność gminy wynikającą z poniesionych przez nią nakładów na rozwój urządzeń infrastruktury technicznej, z których mogą korzystać właściciele nieruchomości. Gdyby jednak nie doszło do stworzenia warunków do korzystania z infrastruktury technicznej, opłata nie powinna być nałożona. Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów.

Wiemy już zatem, kto i kiedy może nałożyć na nas opłatę adiacencką. Pozostaje jednak wciąż sporo szczegółowych informacji, istotnych z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, z którymi zdecydowanie warto się zapoznać.

Jeżeli doszło do wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela nieruchomości lub jej użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, stanowi to przesłankę do nałożenia przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta opłaty adiacenckiej. W przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, wysokość tej opłaty nie może być jednak wyższa niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Istotne są tu także terminy, które obowiązują władze samorządowe. Ściśle określa je art. 98a, z którego wynika, że organy te mogą wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Władze mają zatem 3 lata na podjęcie decyzji, która nałoży na nas obowiązek wniesienia omawianej opłaty.

Jak zostało już wcześniej powiedziane, wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

W sytuacji, w której podział nieruchomości nie doprowadził do wzrostu jej wartości, nie ma podstaw do nałożenia na właściciela opłaty adiacenckiej. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale powinna być oszacowana zgodnie z konkretnymi wytycznymi, czyli według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Rozliczenie należności z tytułu opłaty adiacenckiej następuje co do zasady w formie pieniężnej. Przepisy przewidują jednak możliwość, aby w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu właściciel nieruchomości przeniósł na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Ponadto trzeba wiedzieć, że pobranie opłaty adiacenckiej nie jest dopuszczalne, jeśli podział nieruchomości dokonywany jest niezależnie od ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, ani też wtedy, gdy podział nieruchomości dokonywany jest z urzędu albo na wniosek innych osób (podmiotów) niż właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego Opłaty adiacenckiej nie wnoszą bowiem użytkownicy wieczyści, którzy ponoszą ciężar opłat rocznych.

Jak wynika z art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz bądź też prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Warunkiem dla ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej, zaś wysokość opłaty uzależniona jest od wielkości tego wzrostu. A zatem, gdy wartość nieruchomości nie wzrosła w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej, brak będzie podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.

Chcąc odpowiedzieć na to pytanie, zwróćmy uwagę na fakt, że nałożenie opłaty adiacenckiej to nie obowiązek organu gminy, lecz jedynie uprawnienie. Aby z niego skorzystać, organ gminy zobowiązany jest do dochowania określonych ustawowo terminów na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty Z tego też powodu zawsze należy sprawdzić, czy termin wskazany w ustawie nie został przez organy władz gminnych przekroczony, bo jeśli tak, to obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej ulega przedawnieniu, co oznacza, że właściciel nieruchomości nie będzie musiał jej ponieść. Dzieje się tak w sytuacji, gdy wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej nastąpi w terminie późniejszym niż 3 lata od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej bądź od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W przypadku, gdy opłata adiacencka została ustalona w związku z podziałem nieruchomości, istotne jest sprawdzenie, czy nie minęło więcej niż 3 lata od dnia, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne.  Jedynie w przypadku scalenia i podziału nieruchomości ustawa nie przewiduje konkretnego terminu ustalenia opłaty.

Gdy mowa o wzroście wartości nieruchomości pojawia się pytanie o to, jak wyliczyć od kiedy konkretnie nastąpił ów wzrost. Przy ustalaniu wysokości opłaty w związku z podziałem działki, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Z kolei, ustalając wysokość opłaty związanej ze stworzeniem warunków przyłączenia do sieci lub korzystania z wybudowanej drogi wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Kolejnym pytaniem, które nasuwa się z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest kwestia dotycząca tego, kto ów wzrost zweryfikuje. Tu pojawia się rola rzeczoznawcy majątkowego, która polega na oszacowaniu i potwierdzeniu wzrostu wartości nieruchomości w przygotowanej na tę okoliczność opinii, zwanej operatem szacunkowym. Jego wykonanie zleca rzeczoznawcy właściwy urząd, aby ustalić, ile dany właściciel mógłby zyskać chcąc sprzedać działkę powstałą w wyniku podziału większej parceli lub taką, która znalazła się w zasięgu nowopowstałej instalacji czy drogi.

Sam fakt kupna nieruchomości nie musi wcale oznaczać konieczności uregulowania opłaty adiacenckiej przez nabywcę. Po pierwsze, ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wskazuje jednoznacznie kogo powinna dotyczyć decyzja o nałożeniu opłaty adiacenckiej w przypadku zbycia nieruchomości – czy płacić ma ją nabywca, czy może sprzedający nieruchomość. Wszystko zależy od tego, kto skorzystał na wzroście wartości nieruchomości, jeśli taki w ogóle nastąpił. Innymi słowy, płaci ten, kto po podziale bądź wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej wszedł w posiadanie nieruchomości o wyższej wartości niż przed . Z tego też powodu rozstrzygający jest dzień, w którym decyzja organu gminy o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej ciąży na osobie, która była właścicielem nieruchomości w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi i która tym samym osiągnęła korzyść ze wzrostu wartości nieruchomości.

Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej jest każdorazowo uzależniona od konkretnej sytuacji, w której opłata taka zostaje nałożona. W przypadku podziału nieruchomości, rada gminy, ustalając wysokość stawki procentowej opłaty, musi stosować się do zasady, że nie może być ona wyższa niż 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Natomiast w przypadku, gdy właściciel nieruchomości zyska możliwość korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej, wysokość opłaty adiacenckiej nie może być wyższa niż 50% różnicy wartości nieruchomości przed wybudowaniem tych udogodnień infrastrukturalnych, a wartością nieruchomości po ich wybudowaniu. O tym, ile konkretnie będzie wynosiła stawka procentowa, decyduje każdorazowo rada gminy, przy czym nie może ona wynosić 0%, bo oznaczałoby to rezygnację przez gminę ze źródła dochodów, co jest niezgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Nie jest jednak całkiem jasne, co oznaczać zwrot, że obowiązek wnoszenia opłaty powstaje „po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stała się ostateczna”. Przyjmuje się, że wniesienie opłaty adiacenckiej powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu tej opłaty stała się ostateczna. Decyzja jest ostateczna co do zasady wtedy, gdy bezskutecznie minął termin do wniesienia od niej odwołania. Od decyzji o ustaleniu opłaty przysługuje adresatowi możliwość odwołania, o czym będzie jeszcze mowa poniżej.

Tak – ustawodawca przewiduje taką możliwość i rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Aby do tego doszło, właściciel zobligowany do uiszczenia opłaty adiacenckiej, powinien złożyć stosowny wniosek w urzędzie gminy (wykluczone jest więc rozłożenie opłaty na raty z urzędu). Ustalona w decyzji opłata adiacencka może zostać rozłożona na raty roczne płatne w okresie nie dłuższym niż 10 lat. Wniosek może dotyczyć krótszego okresu niż 10 lat. Warunki rozłożenia na raty, w tym liczba rat, terminy płatności i wielkość poszczególnych rat, określa się w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ opłata adiacencka jest obligatoryjna, ale może zostać nałożona tylko w konkretnych sytuacjach.

W przypadku podziału nieruchomości, jej uiszczenie będzie obowiązkowe, gdy zajdą kumulatywnie następujące okoliczności:

     1. dojdzie do wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości,

     2. w następstwie podziału nieruchomości nastąpi wzrost jej wartości, 

     3. uchwała rady gminy określająca wysokość stawek opłaty adiacenckiej musi obowiązywać w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

W przypadku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, dla powstania obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej konieczne jest łączne wystąpienie następujących przesłanek:

     1. stwierdzenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia (lub warunki do korzystania z drogi),

     2. obowiązywanie w dniu stworzenia tych warunków uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej

     3. stwierdzenie, że na skutek wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej lub drogi nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Ponadto, konieczne jest zachowanie przez organ ustawowych terminów na wydanie decyzji ustalającej opłatę. Gdy te przesłanki zostają spełnione, opłata adiacencka staje się obligatoryjna.

Jak już zostało wcześniej wspomniane, opłata adiacencka może się przedawnić, jeśli nakładające ją na właściciela organy władz samorządowych nie dotrzymały ustawowych terminów. Do przedawnienia nie dochodzi jednak zbyt często, bo władze gminne mają aż 3 lata na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, a to wcale niemało. Należy mieć na uwadze, że osoba fizyczna lub prawna, która została adresatem decyzji gminy o nałożeniu opłaty adiacenckiej, ma obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej nawet w sytuacji, w której nie zamierza korzystać z udogodnień infrastruktury technicznej przesądzających o decyzji gminy. Innymi słowy – fakt, że nie chcemy korzystać z drogi, którą gmina wybudowała w sąsiedztwie naszej nieruchomości, nie zwalnia nas w żadnym razie z opłaty, jeśli zostanie ona na nas nałożona w wyniku decyzji rady gminy. Wymóg ten budzi wśród właścicieli nieruchomości liczne kontrowersje, które na pierwszy rzut oka wydają się uzasadnione. Często można się zatem spotkać z argumentacją, że właściciel nieruchomości, który na decyzje władz samorządowych w zakresie rozbudowy dróg czy np. sieci gazowej nie ma przecież bezpośredniego wpływu, jest mimo to zobligowany do płacenia danin za ich istnienie. Ustawodawca wychodzi jednak z założenia, że pomiędzy rozbudową infrastruktury technicznej, a wartością nieruchomości zachodzi ścisła korelacja. Dlatego fakt niepodłączenia się właściciela do sieci gazowej nie wyklucza wzrostu wartości jego nieruchomości, którą generuje sama możliwość skorzystania z tej sieci w przyszłości. Im więcej udogodnień infrastrukturalnych ma dana nieruchomość, tym większa jest jej wartość i wyższa cena w razie ewentualnej sprzedaży.

Zaniechanie wniesienia opłaty adiacenckiej może mieć dla właściciela nieruchomości dotkliwe konsekwencje prawne. Brak wpłaty może spowodować wszczęcie egzekucji administracyjnej, która może doprowadzić nawet do zajęcia części wynagrodzenia lub majątku dłużnika.

Właścicielowi nieruchomości przysługuje uprawnienie do odwołania się od decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o nałożeniu na niego opłaty adiacenckiej, musi to jednak nastąpić na określonych warunkach. Czas na złożenie odwołania to 14 dni od dnia otrzymania decyzji – w razie niedotrzymania tego terminu odwołanie nie zostanie rozpatrzone. Odwołanie składamy do organu drugiej instancji, którym jest w tego rodzaju sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławczego (SKO). Co istotne, odwołanie należy wnieść za pośrednictwem organu, który wydał decyzję o nałożeniu opłaty, czyli odpowiednio wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. Odwołanie powoduje, że wykonanie decyzji obligującej nas do uregulowania opłaty adiacenckiej zostaje wstrzymane do chwili wydania rozstrzygnięcia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Do czasu rozstrzygnięcia w tym przedmiocie, adresat nie musi się stosować do treści decyzji organu pierwszej instancji. Jeżeli SKO uzna , że jednak powinniśmy uiścić opłatę, pozostaje nam już tylko złożenie skargi do Sądu Administracyjnego, który będzie miał za zadanie zbadać całość przeprowadzonego postepowania administracyjnego, nie zaś tylko te jego elementy, które poddaliśmy zaskarżeniu.

Czytaj również: Adaptacja projektu - na czym polega i jakie obowiązki ma architekt adaptujący