Zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części - co oznacza i kiedy ma zastosowanie?

Właściciel nieruchomości zabudowanej budynkiem, w oparciu o wydane wcześniej pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, powinien użytkować nieruchomość, w tym budynek, w sposób zgodny z jej przeznaczeniem i w sposób określony w decyzji lub zgłoszeniu. Jednak wraz z upływem czasu oczekiwania i potrzeby właściciela mogą się zmienić i w związku z tym, może pojawić się potrzeba zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego lub jego części. Wprowadzenie takiej zmiany wymaga spełnienia warunków i przeprowadzenia postępowania opisanego w przepisach ustawy Prawo budowlane. Sprawdźmy, na czym polega ta procedura?

Zmiana sposobu użytkowania to pojęcie, które definiuje ustawa Prawo budowlane w art. 71 ust.1 i określa w ten sposób:

Jednym z najczęściej występujących przypadków zmiany sposobu użytkowania jest zmiana przeznaczenia budynku lub jego części z funkcji mieszkalnej na usługową, lub odwrotnie i zmiana przeznaczenia budynku letniskowego, obecnie rekreacji indywidualnej na mieszkalny całoroczny.

Do zmiany sposobu użytkowania dochodzi, gdy np. w budynku mieszkalnym jednorodzinnym chcemy na parterze uruchomić sklep albo zakład fryzjerski lub gdy np. dotychczasowy budynek przeznaczony na gabinety lekarskie, chcemy użytkować jako lokale mieszkalne. Tego typu zmiana sposobu użytkowania jest dość oczywistym przykładem zmiany, ale nie jedynym.

Ocena, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu lub lokalu, w rozumieniu art. 71, ust. 1 Prawa budowlanego, polega na określeniu, czy i w jakim stopniu podjęcie, wzmożenie lub zaniechanie eksploatacji obiektu budowlanego lub jego części wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, w celu jego dalszego zmienionego, ale bezpiecznego użytkowania. Zatem, jeżeli np. w restauracji, w której przewidziano pierwotnie jedynie funkcję gastronomiczną będą organizowane również zabawy z muzyką i tańcami, to okaże się, że właściciel świadomie lub nie dopuścił się samowoli użytkowej, tzn. samowolnie zmienił sposób użytkowania lokalu. Obiekt lub lokal przeznaczony na tego typu imprezy rozrywkowe, jak zabawa taneczna podlega bowiem innym wymogom zwłaszcza np. w zakresie ochrony środowiska (dopuszczalny poziom hałasu), czy konstrukcyjnych (zmiana obciążeń, drgania), a także ochrony pożarowej.

Należy pamiętać, że zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej – jest nim odpowiednio starosta lub prezydent miasta w przypadku miasta na prawach powiatu.

Zgłoszenie można złożyć w postaci papierowej lub formie dokumentu elektronicznego. Formularz zgłoszenia w formie dokumentu elektronicznego udostępnia Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, pod adresem elektronicznym określonym w Biuletynie Informacji Publicznej, na stronie obsługującego go urzędu.

Załącznikiem do zgłoszenia jest oświadczenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele określone w zgłoszeniu. Zgłoszenie może więc złożyć właściciel budynku lub osoba posiadająca właściwe uprawnienie do jego podpisania.

Jedną z podstawowych informacji, jakie należy sprawdzić na początkowym etapie, jest analiza zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, pod kątem przeznaczenia określonego dla terenu działki, na której stoi budynek. Nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, w tym przypadku budynku, musi być dopuszczony przez ustalenia miejscowego planu.

W przypadku gdy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego pierwszym podstawowym krokiem, jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy dla inwestycji, polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części na określony we wniosku cel.

Pierwszym urzędem, który jest decydującym o możliwości zmiany sposobu użytkowania, jest więc Urząd Gminy. Jeżeli działka, na której stoi budynek, jest objęta MPZP, wówczas Urząd Gminy wydaje zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z obowiązującym MPZP.

Przykładowo zmiana sposobu użytkowania budynku letniskowego, budynku rekreacji indywidualnej – na mieszkalny całoroczny, wymaga zaświadczenia opisanego powyżej lub decyzji o Warunkach Zabudowy. Dokumenty te mogą zostać wydane, jeżeli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dopuszcza lub ustala dla terenu, w którym położony jest budynek letniskowy, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W przeciwnym razie (utrzymania w MPZP przeznaczenia terenu dla zabudowy budynkami letniskowymi, rekreacji indywidualnej i innej) uzyskanie wymaganego zaświadczenia jest niemożliwe. W takim przypadku wnioskodawca otrzymuje postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia. Wobec takiego rozstrzygnięcia przysługuje wnioskodawcy prawo złożenia zażalenia. W przypadku wniosku o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy, dla opisanej zmiany sposobu użytkowania, w trakcie postępowania sprawdzane jest przeznaczenie budynków w obszarze poddanym analizie. Te dokumenty są kluczowymi załącznikami do zgłoszenia. Dają one możliwość podjęcia dalszych kroków i przygotowania pozostałych załączników.

Katalog wymaganych załączników został szczegółowy podany w artykule 71 ust.2 ustawy Prawo budowlane. W zgłoszeniu jedną z podstawowych informacji jest określenie dotychczasowego i zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego jest oceniana poprzez dokonanie porównania sposobu użytkowania obiektu, określonego w pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu, bądź w późniejszych zezwoleniach na zmianę sposobu użytkowania - do zamierzonego.

Wymaganymi załącznikami są:

Do zgłoszenia należy dołączyć wszystkie konieczne załączniki. Zawsze istnieje możliwość ich uzupełnienia przez składającego zgłoszenie, należy to wykonać, przesyłając brakujący załącznik wraz z pismem przewodnim. Jeżeli jednak pracownicy Starostwa, w trakcie sprawdzania, stwierdzą konieczność uzupełnienia zgłoszenia, nakładają obowiązek takiego uzupełnienia. Zakres uzupełnień i termin ich dostarczenia określony zostaje w postanowieniu. Jeżeli zgłoszenie nie zostanie uzupełnione w określonym terminie, zgłaszający może otrzymać decyzję ze sprzeciwem przyjęcia zgłoszenia.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej, Starosta Powiatowy wniesie sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania budowlanego lub jego części:

W przypadku otrzymania sprzeciwu przyjęcia zgłoszenia, zgłaszający po dokładnym przeanalizowaniu uzasadnienia, powinien zastanowić się, czy istnieje możliwość usunięcia przeszkód, powodujących sprzeciw, czy też odstąpić od zmiany sposobu użytkowania. Sprzeciw można wnieść jedynie w przypadkach określonych powyżej. Inne powody nie są podstawą do wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, gdyż katalog podstaw do wniesienia sprzeciwu jest katalogiem zamkniętym.

Jeżeli zgłaszający uzna, że powołane w decyzji powody sprzeciwu są według niego nieuzasadnione, może odwołać się od decyzji do właściwego Wojewody, jako organu rozpatrującego odwołania od decyzji Starostwa, podając uzasadnienie.

Doręczenie lub złożenie na dzienniku podawczym Starostwa Powiatowego zgłoszenia wraz z załącznikami nie upoważnia do rozpoczęcia zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części. Zmianę sposobu użytkowania można wprowadzić dopiero po upływie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, jeżeli w tym terminie nie zostanie wydana decyzja ze sprzeciwem, opisana w pierwszej części artykułu. Posiadanie skutecznego zgłoszenia upoważnia do wprowadzenia zmiany sposobu użytkowania do dwóch lat. Po upływie tego terminu zgłoszenie traci ważność.

Istnieje możliwość skrócenia terminu 30-dniowego, jeżeli zgłaszający otrzyma zaświadczenie Starostwa o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Zaświadczenie takie daje podstawy do rozpoczęcia zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części, z chwilą jego otrzymania. Po wydaniu takiego zaświadczenia Starostwo Powiatowe nie może już wnieść sprzeciwu.

Sprzeciw organu administracji architektoniczno-budowlanej, Starostwa Powiatowego wydany jest w formie decyzji administracyjnej, która związana jest Kodeksem Postępowania Administracyjnego. Jednym z elementów decyzji jest pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie. Od decyzji w sprawie sprzeciwu, służy zawiadamiającemu prawo wniesienia odwołania w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji. Odwołanie powinno zawierać uzasadnienie.

Odwołanie składa się do właściwego Wojewody, jako do organu odwoławczego. Ważną informacją jest, że instytucją pośredniczącą w przesłaniu odwołania wraz z całą dokumentacją, jest właściwe Starostwo, które wydało decyzje. Może też ono ustosunkować się do treści odwołania. Urząd wojewódzki po rozpatrzeniu odwołania zadecyduje o dalszych losach sprzeciwu.

Samowolna zmiana sposobu użytkowania zachodzi wówczas, gdy nie została dopełniona procedura opisana w pierwszej części artykułu, a zamierzona zmiana kwalifikuje się do zmiany sposobu użytkowania. W takim przypadku Nadzór Budowlany wszczyna postępowanie polegające na wizji lokalnej i zbieraniu materiałów dowodowych w tej sprawie, w celu ustalenia okoliczności zmiany, jej daty i zgodności zmienionego sposobu użytkowania z prawem właściwym dla daty dokonania zmiany, przesądzającym o kryteriach zmiany i jej konsekwencjach.

Jeżeli zmiana została dokonana „pod rządami” ustawy Prawo budowlane z 1974 r., będzie podlegała przepisom tej ustawy. Obecnie w tym zakresie obowiązuje ustawa Prawo budowlane z 2020 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zmianami). Jeżeli organ kontrolujący uzna, że dokonana samowolnie zmiana kwalifikuje się do zmiany sposobu użytkowania, lecz nie dopełniono obowiązującej procedury, tj. zgłoszenia, wstrzymuje użytkowanie obiektu lub jego części w zakresie dokonanej zmiany i nakłada obowiązek przedłożenia w określonym terminie dokumentów, wymaganych do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. Jeżeli w przewidzianym terminie Inwestor dostarczył dokumenty, a organ uznał ich kompletność i poprawność, zostaje określona wysokość opłaty legalizacyjnej.

Opłata legalizacyjna ustalana jest w oparciu o art. 59F, ust. 1 Prawa budowlanego i jest iloczynem stawki opłaty (s – podlegające dziesięciokrotnemu podwyższeniu), współczynnika kategorii obiektu (k) i współczynnika wielkości obiektu (w). Na ustalenie wysokości opłaty legalizacyjnej przysługuje możliwość zażalenia do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Zapłata ustalonej opłaty legalizacyjnej zamyka postępowanie, co oznacza, że zmiana sposobu użytkowania zastała zalegalizowana i można zgodnie z nią użytkować obiekt. Natomiast gdy nie dokonano w terminie zapłaty i nie wniesiono zażalenia na jej wysokość, nie skutkuje to przywróceniem obiektu do poprzedniego sposobu użytkowania, lecz podlega ściągnięciu opłaty, w trybie postępowania egzekucyjnego.

Organ nadzoru budowlanego może w drodze decyzji nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania w następujących przypadkach:

Od tej decyzji Inwestor może odwołać się w terminie 14 dni i to wstrzymuje wykonanie decyzji do czasu wydania ostatecznej decyzji nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania, która podlega już egzekucji w trybie postępowania egzekucyjnego w administracji. Należy jeszcze wspomnieć, że zmiana sposobu użytkowania bez przeprowadzenia odpowiedniej procedury lub mimo wniesionego sprzeciwu podlega karze grzywny i jest wykroczeniem.

Czytaj również:
Domy z lokalem usługowym - zalety i wady takiego rozwiązania

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Jesteśmy teraz dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900