Geodeta - zakres prac przed, w trakcie i po zakończeniu budowy domu - ceny usług

Geodeta, prace geodezyjne, mapy geodezyjne, ewidencja gruntów i budynków — to pojęcia, które zna każdy właściciel nieruchomości gruntowej, działki gruntu lub nieruchomości zabudowanej. Wszystkie te pojęcia określone i zdefiniowane zostały w przepisach geodezyjnych m.in. w ustawie z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne i rozporządzeniach wykonawczych do tej ustawy. Podczas budowy domu niezbędne jest wykonanie konkretnych prac geodezyjnych. W naszym artykule przeczytasz o roli geodety w procesie budowy domu, poznasz podstawowe zadania geodety, a także zakres usług geodezyjnych, związanych z podziałem nieruchomości i wyznaczaniem granic działki.

Geodeta nazywany jeszcze czasami mierniczym to osoba zajmująca się geodezją i jej zastosowaniem. Bardzo często wyobrażamy sobie, że geodezja związana jest jedynie z pomiarami i podziałem działek gruntowych. Nic mylnego to szeroka dziedzina wiedzy, której praktyczne zastosowanie dotyczy również między innymi: aspektów prawnych, pomiarów wielkoobszarowych ziemi.

Poniżej podjemy zakres prac geodetów, są to działania przykładowe, dla lepszego zobrazowania szerokiego spektrum zastosowania geodezji:

• pomiar ziemi - pomiary wielkoobszarowe, małoobszarowe,
• podział nieruchomości gruntowej, ustalenie przebiegu granic działek ewidencyjnych, wyznaczenie punktów granicznych, wznowienie znaków granicznych,
• sporządzanie dokumentacji geodezyjnej w postaci map, rejestrów lub wykazów na potrzeby postępowań administracyjnych, postępowań sądowych lub czynności cywilnoprawnych,
• prace geodezyjne związane z procesem budowlanym takie jak: sporządzanie map do celów projektorowych, wytyczanie budynków, sieci uzbrojenia terenów, elementów infrastruktury drogowej, mapy inwentaryzacji powykonawczej.

Dokładny katalog prac geodezyjnych, czyli czym zajmuje się geodeta, przedstawia art. 2 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne.

Zakres prac geodezyjnych określonych w ustawie prawo geodezyjne i kartograficzne jest bardzo szeroki. Związany jest on zarówno z postępowaniami cywilno prawnymi, zakupem działki, okazaniem granic, punktów granicznych czy wydzieleniem, podziałem działki m.in. pod budowę domu. Ustawa Prawo budowlane, która reguluje cały proces inwestycyjny, czyli uzyskanie prawa do budowy, budowę oraz zgłoszenie do użytkowania lub zakończenie budowy, nałożyła obowiązek udziału w tym procesie geodety. W zależności od etapu inwestycji wymagane jest opracowanie właściwych map, a często również asysta geodety w okresie trwania budowy domu.

Omówmy zakres pracy geodety, na podstawie przykładowego postępowania związanego z nabyciem i zabudową działki.

1. Rozgraniczenie nieruchomości, okazanie granic i punktów granicznych.
2. Mapa do celów prawnych, podział lub wydzielenie działki i przygotowanie dokumentacji do umowy cywilno-prawnej nabycia.
3. Przygotowanie mapy do celów projektowych jako podstawy do opracowania projektu zagospodarowania działki lub terenu do wniosku o pozwolenie na budowę.
4. Wytyczenie budynku na gruncie, odpowiedni wpis do dziennika budowy, asysta geodety w trakcie trwania budowy, inwentaryzacja robót zanikowych – geodezyjna obsługa budowy.
5. Mapa geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego, niezbędna do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub zgłoszenie budynku do użytkowania.

Poniżej podajemy definicje pojęć geodezyjnych:

Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami.

Mapa zasadnicza- opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych, konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, a także wybrane informacje opisowe dotyczące tych obiektów.

Mapa do celów projektowych - opracowanie kartograficzne, wykonane z wykorzystaniem wyników pomiarów geodezyjnych i materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zawierające elementy stanowiące treść mapy zasadniczej, a także informacje niezbędne do sporządzenia dokumentacji projektowej. Posiadająca klauzulę urzędową, stanowiącą potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego zbiorów danych lub dokumentów, na podstawie których mapa do celów projektowych została sporządzona, albo oświadczenie wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji.

Mapa inwentaryzacji - geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektów budowlanych - wykonanie pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych mających na celu zebranie aktualnych danych o przestrzennym rozmieszczeniu elementów zagospodarowania terenu objętego zamierzeniem budowlanym i sporządzenie dokumentacji geodezyjnej zawierającej wyniki tych pomiarów, w tym mapę opatrzoną, klauzulą urzędową, stanowiącą potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego zbiorów danych lub dokumentów,  na podstawie których mapa ta została sporządzona, albo oświadczenie wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji.

Powtórzmy czym zajmuje się geodeta, gdyż te wiadomości pozwolą zrozumieć, że nabywając działkę, budując dom zmuszeni jesteśmy korzystać z usług geodety uprawnionego. Tak więc zajmuje się on wykonywaniem opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych na potrzeby budownictwa, poprzez wykonywanie geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych podczas projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w szczególności związanych z opracowaniem mapy do celów projektowych, wytyczeniem obiektów budowlanych w terenie, geodezyjną inwentaryzacją powykonawczą obiektów budowlanych, geodezyjną obsługą budowy.

Zlecając obsługę geodezyjną, zawsze należy zweryfikować ceny lokalnych Biur geodezyjnych lub geodetów działających w dziedzinie geodezji i kartografii na zasadach własnej działalności gospodarczej. Taka analiza lokalnego rynku geodezyjnego pozwoli dowiedzieć się, ile zarabia geodeta, wykonując na zlecenie konkretną pracę geodezyjną. Należy jednak podkreślić, że cena za wykonanie usługi geodezyjnej w żaden sposób nie jest ustalona obligatoryjnie. Geodeta wykonuje zlecenie, wyceniając go na podstawie ogólnie przyjętych w danym terenie cen, ale uzależnia wycenę od uwarunkowań lokalnych. Ceny zależą również od ilości funkcjonujących na danym obszarze Biur geodezyjnych i geodetów uprawnionych oraz prężnością rynku nieruchomości i ruchu budowlanego.

Polega na przywróceniu położenia punktów granicznych zgodnie ze stanem wynikającym z dokumentacji geodezyjnej posiadającej moc dowodową. Cena za wznowienie jednego punktu granicznego waha się w granicach od 300 do 600 zł w zależności od lokalnego rynku geodetów.

To podział działki macierzystej na działki o mniejszej powierzchni spełniających warunki podziału wynikające z ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub w przypadku braku planu warunki wynikające z decyzji o Warunkach Zabudowy. Warunki określają m. in. powierzchnię działki oraz szerokość frontonu działki. Cena podziału zależy od zakresu pracy geodety czyli ilości wydzielanych działek. Podział działki na dwie kosztuje w zależności od ich powierzchni do ok. 3000 zł. Wydzielenie każdej następnej działki kosztować będzie kilkaset złotych.

Pamiętać należy, że wykonanie mapy do celów projektowych, wiązać się może z koniecznością pomiarów elementów charakterystycznych terenu, które stanowią o treści mapy, a nie zostały zinwentaryzowane podczas innych, wcześniejszych pomiarów geodezyjnych i nie znalazły się w materiałach pozyskanych z Ośrodka dokumentacji geodezyjnej. Ilość takich elementów niezbędnych do zinwentaryzowania oraz zasięg mapy, konieczny dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego decydować będzie o cenie opracowania. Cena za wykonanie takiego opracowania wynosić może do 2000 zł.

Na podstawie projektu zagospodarowania działki lub terenu objętego pozwoleniem na budowę, konieczne jest wytyczenie budynku, jako pierwszy krok rozpoczynający proces budowlany. Wytyczenie budynku odnotowane jest właściwym wpisem geodety do dziennika budowy. Zadaniem geodety jest wytyczenie osi budynku, punktów głównych i ścian zewnętrznych. Koszt wytyczenia budynku to średnio ok. 1500 zł Cena wytyczenia zależna jest od skali skomplikowania rzutu budynku, czyli ilości punktów, które musi wyznaczyć geodeta, aby odwzorować na gruncie rzut.

To mapa, która powstaje w wyniku pomiaru stanu faktycznego po zakończeniu budowy i zawiera lokalizację budynku, przyłączy oraz elementów zagospodarowania terenu takich jak np. tereny utwardzone. Na mapie geodeta dokonuje adnotacji, że stan na gruncie zgodny jest z projektem zagospodarowania działki objętym pozwoleniem na budowę. Możliwym jest również odrębne oświadczenie w tym zakresie geodety. Koszt wykonania takiej mapy trudny jest określenia nawet szacunkowo, zależy od ilości elementów zagospodarowania koniecznych do inwentaryzacji.

Niestety błędy geodety popełnione w jego pracach lub opracowaniach mapowych mogą mieć bardzo poważne skutki.

Jednym z ważniejszych jest błędne wytyczenie budynku, które zostało zauważone w trakcie budowy i może skutkować potrzebą rozbiórki budynku lub jego części. Taki przypadek może mieć miejsce, jeżeli nie ma możliwości zatwierdzenia projektu zamiennego i uzyskania zgody na kontynuowanie prac budowlanych – w trybie legalizacji samowoli budowlanej, przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W takim przypadku niestety skutki finansowe powinien ponieść geodeta, najczęściej na drodze postępowania cywilnego przed Sądem.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego jest instytucją, która rozpatruje skargi i interwencje na działanie geodetów uprawnionych oraz przedsiębiorców w zakresie przestrzegania przepisów dotyczących geodezji i kartografii. Stwierdzenie wykonania prac geodezyjnych bez należytej staranności i niezgodnie z przepisami prawa może skutkować również karą dyscyplinarną geodety nałożoną przez wojewódzką komisję dyscyplinarną.

Do wykonywania samodzielnych funkcji w dziedzinie geodezji i kartografii wymagane jest posiadanie uprawnień zawodowych. Zastanawiając się nad wyborem geodety, który może wykonać konkretne opracowanie geodezyjne lub pomiar musimy zwrócić uwagę, czy wybrany geodeta jest geodetą uprawnionym, czyli posiada niezbędne uprawnienia zawodowe. Kto może zostać geodetą uprawnionym i jakie warunki należy spełnić, aby starać się o uzyskanie uprawnień, regulują przepisy ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne. Poniżej podajemy wykaz prac geodezyjnych dla których realizacji, wymagane jest, aby wykonane były przez geodetę uprawnionego.

Art. 43 Uprawnienia zawodowe nadaje się w następujących zakresach:
   
    1. geodezyjne pomiary sytuacyjno-wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne,
    2. rozgraniczenia i podziały nieruchomości (gruntów) oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych,
    3. geodezyjne pomiary wysokościowe,
    4. geodezyjna obsługa inwestycji,
    5. geodezyjne urządzanie terenów rolnych i leśnych,
    6. redakcja map,
    7. fotogrametria i telededekcja.

W zależności od zakresu uprawnień wymagania do ich uzyskania różnią się tak dla zakresu określonego w punktach od 1-5 wymagania podajemy poniżej. Szczegółowy zakres wymagań zawierają przepisy ustawy, a w szczególności art. 44 i 44a.

Mając na uwadze współpracę z uprawnionym geodetą podczas procesu budowy domu, warto wiedzieć, że prawo do wykonywania prac w zakresach wymienionych powyżej mogą otrzymać osoby, które:

• posiadają pełną zdolność do czynności prawnych,
• nie były karane, zakres kar wymieniony został w ustawie,
• posiadają wyższe, średnie lub średnie branżowe wykształcenie geodezyjne,
• posiadają rok praktyki zawodowej w przypadku ukończenia studiów wyższych drugiego stopnia lub jednolitych studiów magisterskich, 2 lata praktyki zawodowej w przypadku ukończenia studiów wyższych pierwszego stopnia albo 6 lat praktyki zawodowej w przypadku posiadania średniego lub średniego branżowego wykształcenia geodezyjnego,
• wykażą się znajomością przepisów w dziedzinie geodezji i kartografii.

Główny Geodeta Kraju może w uzasadnionych przypadkach, na wniosek osoby ubiegającej się o uzyskanie uprawnień zawodowych, uznać posiadanie innego pokrewnego wykształcenia i długoletniej geodezyjnej lub kartograficznej praktyki zawodowej za spełnienie wymagań kwalifikacyjnych. Procedura, czyli sposób postępowania w celu uzyskania odpowiednich uprawnień również reguluje ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne.

Poniżej podamy podstawowe informacje związane z procedurą.

Główny Geodeta Kraju nadaje uprawnienia zawodowe na wniosek osoby zainteresowanej. Wniosek o nadanie uprawnień zawodowych może dotyczyć tylko jednego z zakresów. Złożenie wniosku o nadanie uprawnień w innym zakresie następuje w innym postępowaniu kwalifikacyjnym.

Do wniosku należy dołączyć potwierdzenia spełnienia wymagań określonych w ustawie np. wymaganego wykształcenia czy praktyki zawodowej - wykonywania prac geodezyjnych pod nadzorem osoby posiadającej uprawnienia zawodowe. Potwierdzenie wniesienia opłaty za przeprowadzenie postępowania kwalifikacyjnego. Odpowiedniego oświadczenia. Po sprawdzeniu kompletności wniosku i załączników rozpoczyna się postępowanie kwalifikacyjne.

Za przeprowadzenie postępowania kwalifikacyjnego odpowiada działająca przy głównym geodecie kraju komisja kwalifikacyjna do spraw uprawnień zawodowych w dziedzinie geodezji i kartografii.

Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadza się w formie egzaminu pisemnego i ustnego.

Część sprawdzająca składa się z części ogólnej egzaminu pisemnego i części szczegółowej oraz z egzaminu ustnego. Przewodniczący Komisji Kwalifikacyjnej reprezentuje w sprawie uprawnień zawodowych Głównego Geodetę Kraju. Po zakończeniu postępowania kwalifikacyjnego stwierdzającego spełnienie określonych wymagań Główny Geodeta Kraju wydaje osobie zainteresowanej świadectwo stwierdzające nadanie uprawnień zawodowych i wpisuje ją do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia zawodowe.

Deregulacja zawodu, to uwolnienie, ułatwienie dostępu do zawodu. Wykonywanie zawodu geodety w minionych latach było bardzo trudne, spowodowane to było obowiązującymi wówczas przepisami, uprawniającymi do wykonywania tego zawodu. Łatwiejszy dostęp do wykonywania niektórych zawodów, w tym geodety miał miejsce w roku 2014 po wejściu w życie zmiany ustawy z dnia 23 sierpnia 2013 roku. Ułatwienie dotyczyło obniżenia wymagań do uprawnień związanych z m.in. redagowaniem map, wykonywaniem podstawowych pomiarów. Głównymi zmianami są skrócenie okresu praktyki zawodowej do 2 lat przy wykształceniu wyższym zawodowym i 1 roku po ukończeniu studiów pierwszego stopnia oraz odstąpienie od obowiązku zdania egzaminu państwowego.

W wyniku deregulacji pojawiła się większa ilość uprawnionych geodetów, co spowodowało wzrost dostępności do usług geodezyjnych w tym zakresie, co nie zawsze przełożyło się na obniżenie cen tych usług. Zakres uprawnień nieobjętych deregulacją jest nadal duży, a sposób ich uzyskania się nie zmienił.

Podsumowanie

Zawód geodety wymaga posiadania właściwych uprawnień z zakresu geodezji, są to uprawnienia zawodowe, prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub zatrudniania w Biurze geodezyjnym. Pracy w terenie pomaga wyobraźnia przestrzenna geodety oraz dobre kontakty międzyludzkie i umiejętność rozsądzania sporów granicznych.

Najnowsze zmiany w dziedzinie geodezji oraz wydarzenia z nią związane, ale również nowe rozwiązania technologiczne i sprzętowe można śledzić na stronie GeoForum (www.geoforum.pl/geodezja).

Poniżej podajemy podstawy prawne wymagań zastosowania opracowań geodezyjnych i asysty geodety w procesie budowlanym, wynikające z ustawy Prawo budowlane.

Art.34
3. Projekt budowlany zawiera:
1) projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii, obejmujący:
a) określenie granic działki lub terenu,
b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
d) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
e) informację o obszarze oddziaływania obiektu;

Art. 43. 1. Geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, podlegają:
1) obiekty budowlane wymagające decyzji o pozwoleniu na budowę; i inne określone w artykule.

Art.57 ust.1
5) dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, w tym mapę, o której mowa w art. 2 pkt 7b ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii

Podstawy Prawne:
Ustawa z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne Dz.U.2021.1990 t.j. OBWIESZCZENIE MINISTRA ROZWOJU I TECHNOLOGII z dnia 12 lipca 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane Dz.U. z 2021.2351 t.j. z póź. zm.

 

Podsumowując, niezbędne do wykonania prace geodezyjne przed budową, w trakcie realizacji inwestycji i po zakończeniu procesu budowy domu to:
- wykonanie mapy do celów projektowych,
- wytyczenie granic budynku na działce,
- powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna.
Każdy z tych elementów wymaga wykonania ich przez uprawnionego geodetę i jest określony w powyższych przepisach Prawa budowlanego.